房地产融资租赁的税务风险有哪些

1、警惕融资租赁交易中是否存在价外费用
通常，计算货物劳务涉及的流转税计税依据时，都会确认是否要将价外费用考虑进去。就营业税而言，其计税依据即营业额应包括全部的价款与价外费用。
在房地产售后回租交易中，税务机关会根据此业务的相关交易文件，评估房地产企业是否以低于市场公允价值的售价吸引商铺购买者，使得这些商铺的购买者在未来一段时期无偿或低于市价将商铺交予房地产企业进行管理，并由房地产企业获得相关收益。如果经审查确实存在这种状况，那么税务机关就会认为房地产企业在销售商铺时无偿或低于市价取得了购房者日后一段期间不动产的使用权，即税法规定的“其他经济利益”(属于价外费用的一种)。在这种情况下，税务机关有权重新核定营业税的计税依据。
举个例子来说，大成房地产开发企业开发的商铺市场价值为200万，为了在未来一段时期无偿或低于市价得到这些商铺的管理权，大成房地产开发企业确定促销价为170万元，条件是以后三年商铺必须无偿交由大成房地产开发企业统一经营管理。税务机关核定营业税计税依据时，即使此房地产开发企业获得了170万，但因为以后三年都享有了商铺的管理使用权，这些无形的利益也应计入营业税的计税依据，保障税收收入。因此，在这种情况下，营业税为200×5%=10万，而不是原来的170×5%=8.5万。
2、谨防计税基础与会计核算中的差异
由于会计制度和税法存在差异，因此会产生一些列的税务风险。就房地产售后回租业务来说，会计处理是把与资产账面价值相关的收益递延到以后各期，但企业所得税的处理是于当期确认全部的销售收入。因此，在房地产销售当期会形成递延所得税资产，留待以后各期转回。鉴于此，每一纳税年度进行企业所得税汇算清缴时应作相应的纳税调整。
首先，从税法有关融资租赁计税基础的规定可以看出，其并未规定计算最低租赁付款额的现值，这与会计准则的规定是有差异的。对于售后回租房地产的入账价值，会计处理时会考虑最低租赁付款额现值以及其他相关费用，但税法仅按照实际支付的款项作为资产的计税基础。由此可见，税法规定融资租入的固定资产的计税基础与会计上该资产的入账价值是存在差异的，需进行纳税调整。由于不涉及损益类科目，所以不会产生递延所得税。
此外，会计处理要对未确认融资费用加以确认，而税务处理并不确认，因此，对于以后年度逐年确认财务费用的会计处理，税法上还需要冲回，所得税的年度汇算清缴也应针对此作纳税调整。对于融资租回房地产的资产折旧，因为回租房地产的价值不同，折旧也会不同，对此年度汇算清缴也应作相应的纳税调整。同时，在会计上未计入资产成本的未确认融资费用，因其实际已经包含在计税基础中，按规定应当以折旧的方式在固定资产的使用期限里分期扣除，不得在税前直接扣除，应调增应纳税所得额。
3、产权发生变动的情况下需缴契税
《契税暂行条例》第二条规定，本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：
(一)国有土地使用权出让;
(二)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换;
(三)房屋买卖;
(四)房屋赠与;
(五)房屋交换。
房地产的融资租赁，实质上是出租人转移了与其房地产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。由于在融资租赁期间房产的所有权仍属于出租方，还没有发生转移变动，因此，融资租赁期间的房产不交契税。但是如果在融资租赁期过后，租赁双方的房屋所有权发生转移，则承租方应按照规定缴纳契税。