商业房地产售后回租的涉税风险及注意事项

在商业房地产“售后回租”模式中，开发商兼任三种不同的角色，即售房人、承租人、出租人，因此作为三者合一的纳税主体，商业房地产企业需要根据不同的业务类型分别进行会计处理。
商业不动产“售后回租”业务，经常被用于各类商业地产的促销及推广。一般是指开发商在向购房者销售商铺、写字楼等房产的同时，又与购房者签订该房产的房屋租赁合同的一种特殊销售模式。购房者所购商品房在一定期限内由开发商统一承租经营，并且开发商承诺将给予购房者一定比例的租金回报。在该种模式下，投资者可以预期商业地产不断升值带来的投资收益，还可以享受稳定的租金回报，因此不必劳神费力即可坐享“低风险投资、高收益回报”。但是，在这种模式下，投资者也面临着诸多不确定的企业经营风险，其中还包括不少涉税风险。
一、错误适用税收政策的涉税风险，将不动产“售后回租”与动产“融资租赁”混为一谈。
国家税务总局公告﹝2010﹞第13号，关于融资性售后回租业务是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后，又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为。融资性售后回租业务中承租方出售资产时，资产所有权以及与资产所有权有关的全部报酬和风险并未完全转移。而“售后回租”通常是将不动产销售给一般个人投资者，并非销售给具有相应从事融资租赁业务的企业。也就是说，商业不动产“售后回租”业务不同于国家税务总局公告﹝2010﹞第13号规定的“融资租赁”业务，开发商销售不动产给个人投资者时，应当按照“销售不动产”征收相应的增值税和企业所得税，不适用于国家税务总局公告﹝2010﹞第13号中关于不征收增值税和企业所得税的规定。因此，商业房地产企业在处理“售后回租”业务时，如果不能准确界定政策文件适用范畴，极易造成因滥用税收政策而引发相关涉税风险的情况。

二、用租金支出冲抵购房款，调低销售收入，从而错误适用计税基础，存在偷税、漏税的涉税风险。
商业房地产企业在处理“售后回租”业务时，涉及向购房者收取购房款和支付租金两项经济业务。在实务处理中有不少企业将两项经济业务合二为一，即用租金抵冲相应的购房款或首付款。殊不知此举隐藏着巨大的偷税、漏税风险，无形之中既降低了销售环节的计税基础，又降低了未来租赁环节的计税基础。对于这种情况，税法明确规定，应将此类售后回租业务分解为销售和租赁两项经济业务，分别进行税务处理。
三、个人投资者收取租金时，开发商未履行代扣代缴义务的涉税风险。
商业房地产“售后回租”促销模式下，购房者往往是个人，这些投资者在获取租金收益的同时需要缴纳相应的增值税及其附加、房产税、个人所得税等。对于此类经济业务模式，应由商业房地产企业履行法定的代扣代缴义务。根据《税收征管法》的规定，扣缴义务人应扣未扣，应收不收税款的，对扣缴义务人处以应扣未扣、应收未收税款50%到3倍以下的罚款。因此，若商业房地产企业未能履行扣缴义务，将面临相应的税收处罚。