房地产企业土地增值税清算的风险

一方面，回款速度受到增值税清算时间的影响。滚动开发是现行房地产开发的主流模式，这种开发模式特别依赖银行贷款和预售收入来支撑项目开发，因此，其销售的回款速度将直接影响到房地产项目的开发成本，回款的速度越快，开发的资金成本也就越低，利润空间就会加大。如果企业保留着相当部分的开发产品不进行销售，首先影响的就是企业的资金回收。资金回收的速度越慢，开发的成本就越高。另一方面，捂盘惜售的结果可能导致增值额越来越高，缴纳的税款越来越多。现今，除了房地产企业主动清算外，大部分楼盘只要符合条件还可能由税务机关主动进行清算。《土地增值税清算管理规程》（国税发（2009）91号）中列举了税务机关主动清算的条件，包括已竣工验收的房地产开发项目；已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的等。但不排除将来税务机关进一步提高主动清算的条件。届时楼盘的增值额可能会比现在更高，有些企业早年开发的楼盘增值额占比现今已会达到200%以上，土地增值税将达到利润的60%，因此导致整个项目的适用比例提高。所以，延缓土地增值税清算的时间不能过长，需要综合考虑市场的发展和政策变化的风险。 首先，没有进行土地增值税清算的项目公司不能进行注销。《税收征管法》第十六条规定，且在向工商局办理注销前，需要进行税务注销。而且《税收征收管理法实施细则》也要求纳税人在办理注销税务登记前，应当向税务机关结清应纳税款、滞纳金、罚款，缴销发票、税务登记证件和其他税务证件。因为房地产项目公司有大量土地增值税款没有清算，所以不可能获得注销。实际上，房地产行业中进行注销的项目公司不足三分之一。据了解，房地产行业一般采取一个开发项目一个项目公司的经营模式。一段时间之后，房地产企业可能积攒了数量可观的项目公司，在管理上十分混乱和不便。虽然这些项目公司都具有开发资质，具有一定的壳价值，但由于在税务上存在很大的不确定性，很难进行整体出售。其次，拖延工期可能产生合同上的风险。房地产企业在项目没有竣工之前进行预售，在预售合同中一般和买方约定交房日期和办理房产证书的时间。如果房地产企业只考虑了避免土地增值税清算，而把工期延长，迟迟不完成竣工。那么可能会影响与买方的合同履行，产生不必要的纠纷，甚至可能面临集体诉讼。