地税：耕地占用税和契税问题

1、这两种税都属于一次性征收的税种 楼上的别误导人2、耕地占用税的税额规定如下：
　　（一）人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10元至50元；
　　（二）人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元；
　　（三）人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元；
　　（四）人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。
国务院财政、税务主管部门根据人均耕地面积和经济发展情况确定各省、自治区、直辖市的平均税额。
各地适用税额，由省、自治区、直辖市人民政府在本条第一款规定的税额幅度内，根据本地区情况核定。各省、自治区、直辖市人民政府核定的适用税额的平均水平，不得低于本条第二款规定的平均税额。 你所需要的具体税率，得到当地主管税务机关查询。3、契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收，在土地、房屋交易的发生地，不管何人，只要所有权属转移，都要依法纳税。4、契税的计税依据，归结起来有4种：
　　一、是按成交价格计算。成交价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税。这种定价方式，主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖。
　　二、是根据市场价格计算。土地、房屋价格，绝不是一成不变的，比如，北京成为2008年奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升。该地段土地使用权赠送、房屋赠送时，定价依据只能是市场价格，而不是土地或房屋原值。
　　三、是依据土地、房屋交换差价定税。随着二手房市场兴起，房屋交换走入百姓生活。倘若A房价格30万元，B房价格40万元，A、B两房交换，契税的计算，自然是两房差额，即10万元，同理，土地使用权交换，也要依据差额。等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契税。
　　四、是按照土地收益定价。这种情形不常遇到。假设2000年，国家以划拨方式，把甲单位土地使用权给了乙单位，3年后，经许可，乙单位把该土地转让，那么，乙就要补交契税，纳税依据就是土地收益，即乙单位出让土地使用的所得。5、你应该属于第一种类型的，出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。 税率为3%

1、耕地占用税的纳税人？　　答：占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人。所称单位，包括国有企业、集体企业、私营企业、股份制企业、外商投资企业、外国企业以及其他企业和事业单位、社会团体、国家机关、部队以及其他单位；所称个人，包括个体工商户以及其他个人。　　经申请批准占用耕地的，纳税人为农用地转用审批文件中标明的建设用地人；农用地转用审批文件中未标明建设用地人的，纳税人为用地申请人。未经批准占用耕地的，纳税人为实际用地人。　　2、耕地占用税的征收范围和计税依据？　　答：征收范围包括国家和集体所有的用于种植农作物的土地。所称耕地，是指用于种植农作物的土地；所称建房，包括建设建筑物和构筑物。　　耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。实际占用的耕地面积包括经批准占用的耕地面积和未经批准占用的耕地面积。　　3、现行的耕地占用税税额是如何规定的？耕地占用税税额表（单位： 元/平方米） 税　　额
地　　区区县级市县南京、苏州、无锡、常州、镇江454030扬州、南通、泰州403025徐州、盐城、连云港、淮安、宿迁302520注：占用基本农田的，适用税额在当地适用税额的基础上提高50% 基本农田是指依据《基本农田保护条例》划定的基本农田保护区范围内的耕地。　　4、耕地占用税有哪些税收优惠政策？　　答：⑴ 不征情形：农田水利占用耕地；直接为农业生产服务的生产设施，占用其他农用地的。　　⑵ 免征情形：军事设施占用耕地；学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地。　　⑶ 减征情形：　　铁路线路、公路线路、飞机场跑道、停机坪、港口、航道占用耕地，减按每平方米2元的税额征收耕地占用税。　　农村居民经批准在户口所在地按照规定标准占用耕地建设自用住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税。　　农村居民经批准搬迁，原宅基地恢复耕种，凡新建住宅占用耕地不超过原宅基地面积的，不征收耕地占用税；超过原宅基地面积的，对超过部分按照当地适用税额减半征收耕地占用税。　　农村烈士家属、残疾军人、鳏寡孤独以及革命老根据地、少数民族聚居区和边远贫困山区生活困难的农村居民，在规定用地标准以内新建住宅缴纳耕地占用税确有困难的，经所在地乡（镇）人民政府审核，报经县级人民政府批准后，可以免征或者减征耕地占用税。　　占用林地、牧草地、农田水利用地、养殖水面以及渔业水域滩涂等其他农用地建房或者从事非农业建设的，比照征收耕地占用税。占用林地的适用税额按照当地占用耕地税额的80%执行，占用牧草地等其他农用地的适用税额按照当地占用耕地税额的50%执行。　　纳税人凡改变了原占地用途，不再属于减免税情形的，应当自改变用途之日起30日内，按规定的适用税额补缴耕地占用税。　　5、耕地占用税的征收机关？　　答： 根据《财政部 国家税务总局关于加快落实地方财政耕地占用税和契税征管职能划转工作的通知》（财税〔2009〕37号）精神，经江苏省人民政府同意，我省耕地占用税的征管职能由地方财政部门划转至地方税务部门。根据《关于认真做好地方财政耕地占用税和契税征管职能划转工作的通知》（苏地税发〔2009〕97号），耕地占用税于2010年4月1日起由地税部门负责征收。　　6、纳税申报所需资料及申请减免税所需资料？　　答：纳税申报所需资料：　　①县以上土地管理部门批准的用地的文件　　②主管部门批准建设文书　　③发改委批准的立项文书　　④征、占用耕地协议书　　⑤征收机关要求提供的其他资料　　申请减免税所需资料：　　① 土地管理部门批准占用耕地的文件　　②建设部门批准的建设项目立项文书　　③有关权威部门出具的纳税单位性质证明　　④单位地址、联系方式　　⑤征收机关要求提供的其他资料　　7、耕地占用税的纳税环节及纳税期限？　　答：纳税环节：在各级土地管理部门农用地转用审批文件下达后，发放征（占）土地批准证书前。土地管理部门凭耕地占用税完税凭证或者免税凭证和其他有关文件发放建设用地批准书。严格执行“先税后证”制度。　　纳税期限：经批准占用耕地或者其他农用地，农用地转用审批文件中未标明建设用地人的，用地申请人应当在收到农用地转用审批文件之日起30日内缴纳；农用地转用审批文件中标明建设用地人的，建设用地人应当在收到征收机关纳税通知书之日起30日内缴纳；未经批准占用耕地或者其他农用地的，应当在实际占用耕地之日起30日内缴纳。　　8、纳税人不按期申报缴纳耕地占用税，将承担什么法律责任？　　答：根据《 人民共和国税收征收管理法》规定，纳税人未按规定期限申报缴纳的，征收机关除责令限期改正外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金，并予以处罚。　　
契税政策问答　　1、契税的相关法律、法规有哪些？　　答：主要有：1997年10月1日起施行的《 人民共和国契税暂行条例》及其《细则》，《江苏省实施< 人民共和国契税暂行条例>办法》等。　　2、契税的征管体制有何变化？　　答：根据《财政部 国家税务总局关于加快落实地方财政耕地占用税和契税征管职能划转工作的通知》（财税〔2009〕37号）精神，经江苏省人民政府同意，我省契税的征管职能由地方财政部门划转至地方税务部门。　　3、契税从何时起由地税部门负责征收？　　答：契税于2010年4月1日起由地税部门负责征收。　　4、什么是契税？　　答：契税是在土地、房屋权属发生转移时，向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。 　　5、契税有哪些特点？　　答；契税除具有税收的强制性、固定性、无偿性三个特点外，还有其自身的特点：第一、土地、房屋权属每转移一次，就征收一次契税；第二、契税由承受房屋、土地权属的一方缴纳。　　6、 契税的纳税人和征税范围？　　答：在我国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，即土地、房屋权属的承受方。单位是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。个人是指个体经营户及其他个人。不论法人、自然人，不分所有制性质，不论内资、外资， 公民、还是外国公民，只要在我国境内承受土地使用权、房屋所有权，都是契税的纳税义务人。　　征税范围：①国有土地使用权出让和土地使用权转让（包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移）；②房屋买卖、赠与和交换。　　以土地、房屋权属作价投资、入股、抵债，以无形资产方式承受土地、房屋权属，以获奖方式承受土地、房屋权属，以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属，视同土地使用权转让、房屋买或赠与征税。　　7、契税的计税依据有哪些基本规定？ 　　答：⑴ 国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的成交价格为计税依据。 　　⑵ 土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。　　⑶ 土地使用权交换、房屋权属交换、土地使用权与房屋所有权之间相互交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格差额。 　　⑷ 土地、房屋权属作价投资入股、抵债、以无形资产方式、获奖方式转移土地房屋权属的，由征收机关参照土地使用权出售，房屋买卖的市场价格核定。　　⑸ 以划拔方式取得国有土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税，其计税依据为补交的土地使用权出让金或者全部土地收益。　　以上成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。　　8、耕地契税税率是如何规定的？ 　　答：契税税率几经调整，沿革如下：　　⑴《 人民共和国契税暂行条例》第三条规定：“契税的税率为3％－5％”，《江苏省实施< 人民共和国契税暂行条例>办法》第五条规定：“江苏省契税统一执行4％的税率”。　　⑵ 1999年8月1日以后个人购买和交换自用普通住宅，暂时减半征收契税，即暂按2％征收。　　⑶ 2008年11月1日起对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率统一下调到1％。 　　⑷ 2009年1月1日起，契税税率由4%调整为3%，其中个人购买普通商品住房的契税税率暂统一下调到1%。　　9、如何计算应缴纳的契税？　　答：应纳税额＝计税依据×税率　　应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日 人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。　　10、契税的纳税环节、纳税义务发生时间、纳税期限？　　答：纳税环节：在签订土地、房屋权属转移合同或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证之后，办理土地使用权证、房屋产权证之前。　　根据1997年10月1日施行的《 人民共和国契税暂行条例》第十一条规定：纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续，未缴纳契税的不予 。简称"先税后证"制度。　　纳税义务发生时间：契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证（包括具有合同效力的契约、协议、合约、单据、确认书等凭证）的当天。　　纳税期限：纳税人应当自纳税义务发生之后，办理房产、土地权证之前履行纳税义务，向征收机关办理纳税申报，并在征收机关核定的期限内缴纳税款。征收机关核定的纳税期限不得超过２０日。　　11、契税有哪些税收优惠政策？　　（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研、军事设施的，免征。　　（2）城镇职工按规定第一次购买经县级以上人民政府批准出售的公有住房，且面积在国家规定的标准以内的，免征；超过国家规定标准面积的部分，应按照规定缴纳契税。　　（3）因遭受自然灾害、战争等不可抗力灭失住房而重新购买住房的，给予减征或免征。　　（4）土地、房屋被县级以上人民政府征用（占用）后，重新承受土地、房屋权属，其成交价格没有超出土地、房屋补偿费、安置补助费的，免征；超出部分，纳税确有困难的，给予减征或免征。　　（5）纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征。　　（6）外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事馆员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。　　（7）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。　　12、纳税人不按期申报缴纳契税，将承担什么法律责任？　　答：根据《 人民共和国税收征收管理法》规定，纳税人未按规定期限申报缴纳的，征收机关除责令限期改正外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金，并予以处罚。