什么是契税耕地占用税

契税，是指对契约征收的税，属于财产转移税，由财产承受人缴纳。契税中所涉及的契约，包括土地使用权转移，如国有土地使用权出让或转让，房屋所有权转移，应该称为土地、房屋权属转移，如房屋买卖、赠送、交换等。除了买卖、赠送、交换外，房屋所有权转移的方式还有很多种。其中，有两种常见的房屋权属转移，按规定要缴纳契税：因特殊贡献获奖，奖品为土地或房屋权属； 或预购期房、预付款项集资建房，只要拥有房屋所有权，就等同于房屋买卖。契税是一种重要的地方税种，在土地、房屋交易的发生地，不管何人，只要所有权属转移，都要依法纳税。目前，契税已成为地方财政收入的固定来源，在全国，地方契税收入呈迅速上升态势。各类土地、房屋权属转移，方式各不相同，契税定价方法，也各有差异。

特点
契税属于财产转移税。
契税由财产承受人缴纳。

耕地占用税是国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依据实际占用耕地面积、按照规定税额一次性征收的一种税。耕地占用税属行为税范畴。耕地占用税是我国对占用耕地建房或从事非农业建设的单位或个人所征收的一种税收。
特点

耕地占用税作为一个出于特定目的、对特定的土地资源课征的税种，与其他税种相比，具有比较鲜明的特点，主要表现在：
1．兼具资源税与特定行为税的性质
耕地占用税以占用农用耕地建房或从事其他非农用建设的行为为征税对象，以约束纳税人占用耕地的行为、促进土地资源的合理运用为课征目的，除具有资源占用税的属性外，还具有明显的特定行为税的特点。
2．采用地区差别税率
耕地占用税采用地区差别税率，根据不同地区的具体情况，分别制定差别税额，以适应 地域辽阔、各地区之间耕地质量差别较大、人均占有耕地面积相差悬殊的具体情况，具有因地制宜的特点。
3．在占用耕地环节一次性课征
耕地占用税在纳税人获准占用耕地的环节征收，除对获准占用耕地后超过两年未使用者须加征耕地占用税外，此后不再征收耕地占用税。因而，耕地占用税具有一次性征收的特点。
4．税收收入专用于耕地开发与改良
耕地占用税收入按规定应用于建立发展农业专项基金，主要用于开展宜耕土地开发和改良现有耕地之用，因此，具有“取之于地、用之于地”的补偿性特点。

征税范围：
1、耕地占用税的征税范围包括纳税人为建房或从事其他非农业建设而占用的国家所有和集体所有的耕地。
所谓“耕地”是指种植农业作物的土地，包括菜地、园地。其中，园地包括花圃、苗圃、茶园、果园、桑园和其他种植经济林木的土地。
2、占用鱼塘及其他农用土地建房或从事其他非农业建设，也视同占用耕地，必须依法征收耕地占用税。占用己开发从事种植、养殖的滩涂、草场、水面和林地等从事非农业建设，由省、自治区、直辖市本着有利于保护土地资源和生态平衡的原则，结合具体情况确定是否征收耕地占用税。
此外，在占用之前三年内属于上述范围的耕地或农用土地，也视为耕地。

一、契税
契税是土地、房屋权属转移时向其承受者征收的一种税收，现行的《 人民共和国契税暂行条例》于1997年10月1日起施行。在 境内取得土地、房屋权属的台商投资企业，应当依法缴纳契税。上述取得土地、房屋权属包括下列方式：国有土地使用权出让，土地使用权转让（包括出售、赠与和交换），房屋买卖、赠与和交换。以下列方式转移土地房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税：以土地、房屋权属作价投资、入股，以土地、房屋权属抵偿债务，以获奖的方式承受土地、房屋权属，以预购方式或者预付集资建房款的方式承受土地、房屋权属。契税实行3%-5%的幅度比例税率。

契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。

契税，是指对契约征收的税，属于财产转移税，由财产承受人缴纳。契税中所涉及的契约，包括土地使用权转移，如国有土地使用权出让或转让，房屋所有权转移，应该称为土地、房屋权属转移，如房屋买卖、赠送、交换等。除了买卖、赠送、交换外，房屋所有权转移的方式还有很多种。其中，有两种常见的房屋权属转移，按规定要缴纳契税：因特殊贡献获奖，奖品为土地或房屋权属; 或预购期房、预付款项集资建房，只要拥有房屋所有权，就等同于房屋买卖。

契税是一种重要的地方税种，在土地、房屋交易的发生地，不管何人，只要所有权属转移，都要依法纳税。目前，契税已成为地方财政收入的固定来源，在全国，地方契税收入呈迅速上升态势。

各类土地、房屋权属转移，方式各不相同，契税定价方法，也各有差异。
契税的计税依据，归结起来有4种：
一、是按成交价格计算。成交价格经双方敲定，形成合同，税务机关以此为据，直接计税。这种定价方式，主要适用于国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖。
二、是根据市场价格计算。土地、房屋价格，绝不是一成不变的，比如，北京成为2008年奥运会主办城市后，奥运村地价立即飙升。该地段土地使用权赠送、房屋赠送时，定价依据只能是市场价格，而不是土地或房屋原值。
三、是依据土地、房屋交换差价定税。随着二手房市场兴起，房屋交换走入百姓生活。倘若A房价格30万元，B房价格40万元，A、B两房交换，契税的计算，自然是两房差额，即10万元，同理，土地使用权交换，也要依据差额。等额交换时，差额为零，意味着，交换双方均免缴契税。
四、是按照土地收益定价。这种情形不常遇到。假设2000年，国家以划拨方式，把甲单位土地使用权给了乙单位，3年后，经许可，乙单位把该土地转让，那么，乙就要补交契税，纳税依据就是土地收益，即乙单位出让土地使用的所得。

征税对象：土地增值税是出让方交，契税是承让方交。
一、土地使用权的出让，由承受方交。
二、土地使用权的转让，除了考虑土地增值税，另由承受方交契税。
三、房屋买卖：1、以房产抵债或实物交换房屋。
2、以房产作投资或股权转让。
3、买房拆料或翻建新房，应照章纳税。
四、房屋赠与 赠与方不纳土地增值税，但承受方应纳契税。
五、房屋交换 在契税的计算中，注意过户与否是一个关键点。

在税率设计上，契税采用幅度比例税率。目前，我国采用3%－5%的幅度比例，这是国家定下的政策，各省、自治区、直辖市，在这个范围内可以自行确定各自的适用税率。财政部、国家税务总局发出通知，从1999年8月1日起，个人购买自用普通住宅，契税暂时减半征收

应纳税额的计算
1、国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据。
2、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定
3、交换价格相等时，免征契税；交换价格不等时，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方交纳契税
4、房屋附属设施征收契税的依据（今年新补充内容）：
（1）采取分期付款方式购买房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税
（2）承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当土确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相 同的契税税率。

税收优惠
一、契税优惠的一般规定
1．国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。
2．城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税。
3．因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情减免。
二、特殊规定
1、企业公司制改造
一般而言，承受一方如无优惠政策就要征契税；另外，要注意不征税与免税是不同的概念。
企业公司制改造中，承受原企业土地、房屋权属，免征契税。
2、企业股权重组
在股权转让中，单位、个人承受企业股权，企业土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。
但在增资扩股中，如果是以土地使用权来认购股份，则承受方需缴契税。
国有、集体企业实施“企业股份合作制改造”，由职工买断企业产权，或向其职工转让部分产权，或者通过其职工投资增资扩股，将原企业改造为股份合作制企业的，对改造后的股份合作制企业承受原企业的土地、房屋权属，免征契税
3、企业合并、分立
（1） 两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。
（2） 企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属，不征收契税。
4、企业出售
国有、集体企业出售，被出售企业法人予以注销，并且买受人妥善安置原企业30%以上职工的，对其承受所购企业的土地、房屋权属，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税
5、企业关闭、破产
债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的，免征契税；对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属，凡妥善安置原企业30%以上职工的，减半征收契税；全部安置原企业职工的，免征契税
6、房屋附属设施（今年新增）
对于承受与房屋相关的附属设施（如停车位、汽车库等）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。
7、继承土地、房屋权属
法定继承人继承土地、房屋权属，不征契税；
非法定继承人应征收契税
8、其他
经国务院批准实施债权转股权的企业，对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属，免征契税。
企业改制重组过程中，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，不征收契税。

契税的征收管理
一、纳税义务发生时间
契税的纳税义务发生时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
二、契税征管
要先交契税，才能办过户手续，即先契后证。

契税（deed tax)
在土地、房屋等不动产所有权转移，当事人双方订立契约时，对不动产承受人课征的一种税。契税除与其他税收有相同的性质和作用外，还具有证明不动产所有人产权合法性的作用。征收机关在征税时，首先要查明产权转移的合法性才准予缴税，并发给新的契证作为产权合法性的证明。

契税的特点：
1、契税属于财产转移税。
2、契税由财产承受人缴纳。

二、耕地占用税
什么是耕地占用税
耕地占用税是以占用耕地的行为为征税对象，向占用耕地建房和从事非农业建设的单位和个人征收的一种税。

耕地占用税的纳税人
《 人民共和国耕地占用税暂行条例》规定，凡在我国境内占用耕地建房或从事其它非 农业建设的单位和个人，都是耕地占用税的纳税义务人。《 人民共和国耕地占用税暂行条例》全文见后面参考资料。

耕地占用税的纳税范围
耕地占用税的征收范围包括用于建房或从事其他非农业建设征(占)用的国家和集体所有的耕地(占用前三年内曾用于种植农作物的土地，亦视为耕地)。具体列入耕地占用税征税范围的耕地有：
(1)种植粮食作物、经济作物的土地。包括粮田、棉田、麻田、烟田、蔗田等。
(2)菜地。即用于种植各类蔬菜的土地；
(3)园地。包括苗圃、花圃、茶园、果园、桑园和其他种植经济林木的土地；
(4)鱼塘；
(5)其他农用土地。例如已开发从事种植、养殖的滩涂、草场、水面、林地等。

耕地占用税的税率
耕地占用税实行从量计征的地区差别定额税制，以规定单位面积的税额作为征收标准。考虑到我国地区之间经济发展不平衡，人均占用耕地数量的差别较大，《 人民共和国耕地占用税暂行条理》按人均占有耕地面积将税额标准分为四个档交。具体规定如下：
(1)以县为单位(下同)，人均耕地在1亩以下(含1亩)的地区，每平方米为2-10元；
(2)人均耕地在1-2亩(含2亩)的地区，每平方米1.6-8元；
(3)人均耕地在2-3亩(含3亩)的地区，每平方米为1.3-6.5元；
(4)人均耕地在3亩以上的地区，每平方米为1-5元。
对经济特区、技术开发和经济发达、人均耕地特别少的地区，税额标准可以适当提高，但是最高不得超过上述规定税额的50%。

耕地占用税的计税
耕地占用税是以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，按照规定税率一次性计算征收的。

耕地占用税的减免
(1)按照耕地占用税有关政策规定，下列经批准征用的耕地，免征耕地占用税：

A、部队军事设施用地。

B、铁路线路。指铁路线路及按规定两侧留地和沿线的车站，装卸用货场、仓库用地。
C、民用机场飞机跑道、停机坪、机场内必要的空地以及侯机楼、指挥塔、雷达设施用地。
D、炸药库。指国家物资储备部门炸药专用库房以及为保证安全所必须的用地。
E、学校。指全日制大、中、小学校(包括部门、企业办的学校)的教学用房、实验室、操场、图书馆、办公室及师生员工食堂宿舍用地。
F、医院。包括部队和部门、企业职工医院、卫生院、医疗站、诊疗所用地。
G、敬老院、幼儿园用地。
H、殡仪馆、火葬场用地。
I、直接为农业生产服务的农田水利设施用地。
J、水库移民、灾民、难民占用耕地建房的，可以给予一次性免税照顾。
(2)按照耕地占用税的有关政策规定，下列纳税人可享受耕地占用税减税照顾：
A、农村居民(指农业户口农民，包括渔民、牧民)在规定用地标准范围内占用耕地新建住宅、按规定税额减半征收；
B、对农村革命烈士家属、革命残废军人、鳏寡孤独以及革命根据地、少数民族地区和边远贫困山区生活困难的农户，在规定用地标准以内新建住宅，纳税确有困难的，由纳税人提出申请，经乡(镇)人民政府审核，报县人民政府批准，可以给予减免照顾；
C、对公路建设占用耕地，可在暂行条例规定的适用税额范围内，按低限额征收。国家在老、少、边、穷地区采取以工代振办法修筑的公路，纳税确有困难的由省、自治区、直辖市财政厅(局)审查核实，提出具体意见，报财政部批准后，可酌情给予减税照顾；
D、对民政部门所办的福利厂，应认真调查核实，确实安置残疾人就业的，可按残疾人占工厂人员的比例，酌情给予减税照顾。

耕地占用税的征收方式
《 人民共和国耕地占用税暂行条例》规定，耕地占用税由各级财政机关负责征收。目前各地根据不同情况，主要采取预缴税款、联合办公、同级批地同级征收和银行扣款四种办法。
《 人民共和国耕地占用税暂行条例》于2007年12月1日由国务院公布，于2008年1月1日起施行。1987年4月1日国务院发布的《 人民共和国耕地占用税暂行条例》同时废止。