房地产 预收房款 退款 要收税么

您好我是我爱铺网的工作人员，很高兴为您解答：《 人民共和国营业税暂行条例》第十二条规定：营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入 款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。《营业税暂行条例》第十二条新增加了前置条件：即纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者 销售不动产发生后才能征营业税。
　　《 人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十四条规定：条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所 称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天。未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。
　　因此，一般情况下，对应税行为提供前收到的款项不能以收到款项的当天确认纳税义务发生时间。但是，《 人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
根据以上条例预收款在有合同的时候是要收税的。

　　纳税调整方法国税发【2009】31号文件规定，房地产企业未完工产品取得的预收款必须首先按照主管税务机关规定的计税毛利率计算预计利润并入当期应纳税所得总额征税。
　　在计算预计利润时，与预收账款一并缴纳的营业税及附加(指营业税、土地增值税、城市维护建设税和教育费附加、地方教育费附加，下同)允许同时扣除。
　　房地产完工后无论是否交付，已经取得的预售房款均必须确认计税收入，同时按照配比原则扣除相应的计税成本和营业税及附加，相应地，未完工前已确认的预计毛利额必须作纳税调减处理。
　　根据《企业会计准则第14号——收入》的相关规定，开发产品销售收入必须在商品房实际交付时确认主营业务收入，同时结转成本、营业税及附加。
　　由于开发产品是完工在前，交付在后，而且完工与交付可能跨年度发生，完工时已按计税利润确认所得，会计上核算的主营业务利润(主营业务收入-主营业务成本-主营业务税金及附加)必须作纳税调减处理，否则会导致重复征税。
　　此外，由于房地产开发企业通常采取滚动开发，同一年度往往同时存在“未完工产品”、“已完工未交付产品”、“已完工已交付产品”，在进行纳税调整时必须综合考虑。

退款不会收税，但有没有手续费或者违约费，就要看你和开发商之间的约定了。