什么是公房，公房交易的税费计算公式

公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（占有权、使用权、收益权、处分权）归国家所有。居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。
购买公房需要缴纳的税费
1、登记费按件计算，每件100元，登记费由房地产交易中心收取。
2、房屋出售价0.5‰的房屋买卖合同印花税（分期付款的按购房总价0.5‰交付）；其计税依据为产权转移书所载的实际金额。
3、房地产权证印花税5元；
4、实际购房款（扣除超过建筑面积控制标准按市场价购房所付款项）1%的土地收益金；
5、购买公有住房超过建筑面积控制标准支付市场价的应按规定缴纳契税。契税按照房地产买价的0.75%计算缴纳。即纳税人为买方；计算依据为实际购买金额。
6、过户手续费；过户手续费按套计算。每套250元，30万元以下（含30万元）减半，过户手续费由房地产交易中心收取。
出售公房需要交纳的税费
从现行的税法分析，职工出售已购公房涉及到的税种有：
1、两税一费（营业税、城市维护建设税、教育费附加），税率为5.5%，按照销售额计算应纳税额；
2、个人所得税，财产转移所得按20%比例税率计征，以售房人销售收入总额扣除各项费用后的余额作为计税依据；
3、土地增值税，个人自用住房居住5年后出售，免征；
4、印花税，按销售额的0.5‰征收。按现行的税种收税，推算职工出售已购公房所需缴纳的税额。
假定职工当年按优惠价购买公有住房所付房款为X，出售已购公房款为Y，土地收益按所得房款的5%计收。
两税-费额（A)=Y×0.055×0.94（1-5%)=4.91 15×10-2Y
个人所得税（B)=[Y×0.94-X-A-Y×0.94×5%]×20%=0.1688Y-0.2X
印花税（C)=Y×0.94×0.5‰=4.7×10-4Y
应纳税总额（D)=A+B+C=0.21839Y-0.2X
税负总额大约相当于出售已购公房房款的20%。

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买公房除了要交契税、增值税及附加、个税以外，还需要多交一笔土地出让金。而缴税的多少也跟买家名下房屋套数、房屋面积、房屋是否满五年、是否是卖家名下唯一住房有关。另外，公房没有“普通住宅”和“非普通住宅”之分，土地出让金的征收与房屋面积有关。

一、什么是公房？
公房也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（占有权、使用权、收益权、处分权）归国家所有。公房分为两种，一种是不能上市交易的，居民只拥有使用权；一种是可以上市交易的公房，也就是我们通常说的已购公房，今天将对此类房屋做税费分析。
二、已购公房的税费如何计算？
已购公房缴税时，计税依据（也就是常说的税基）通常有两个，一个是税务机关的核定价，实行一房一价，数额需要在缴税时才能确认；一个是网签价，即买卖双方在网签时定的价钱。二手房缴税时，核定价和网签价，哪个高取哪个为税基。
1.增值税及附加
（1）房子不满两年：全额征收
增值税=(网签价或核定价/1.05)×5.6% （网签价、核定价哪个高取哪个）
其中包含附加：地方教育附加=增值税×2%
教育费附加=增值税×3%
城市维护建设税=增值税×7%
（2）房子满两年，免征。
2.契税
（1）网签价＞核定价
1）?首套，90平米以下（含），契税=（网签价-增值税）×1%
2）?首套，90平米以上，契税=（网签价-增值税）×1.5%
3）?二套房，契税=（网签价-增值税）×3%
（2）核定价＞网签价
1）?首套，90平米以下（含），契税=核定价/1.05×1%
2）?首套，90平米以上，契税=核定价/1.05×1.5%
3）?二套房，契税=核定价/1.05×3%
3.个人所得税
（1）转让家庭名下满五年且唯一住宅的，免征个人所得税。
（2）转让家庭名下不满五年，或满五年不唯一住宅的，按照“差额”的20%征收个人所得税；
若：网签价＞核定价
个人所得税=（网签价-原值-原契税-网签价×10%-贷款利息-本次增值税及附加）×20%
注意：如果房子是满两年的普通住宅，增值税及附加为0
若：核定价＞网签价
个人所得税=（核定价/1.05-原值-原契税-核定价×10%-贷款利息-附加）×20%
注意：如果房子是满两年的普通住宅，附加税为0
注：如果查不到房屋原值，直接按全额的1%计算个人所得税。
4.土地出让金
（1）若卖家当年以成本价购房：
土地出让金=当年成本价×建筑面积×1%
（当年成本价：城六区为1560元/平米；远郊区县为1290元/平米或1110元/平米）
（2）若业主当年以优惠/标准价购房：
先向原单位缴纳土地出让金，补成成本价（优补成）：当年成本价×建筑面积×6%
再缴纳土地出让金：当年成本价×建筑面积×1%
（当年成本价：城六区为1560元/平米；远郊区县为1290元/平米或1110元/平米）
已购公房税费速算，请保存下表：

三、案例计算
劲松八区一套56平米公房，房产证下发年份为1980年，卖家原来按成本价购房，卖家家庭名下唯一住房，现在以200万网签价出售，以网签价计税，买方是二套购房，这套房产税费是多少 ？
1.增值税，满两年，免征。
2.契税，二套房，税率为3%。
契税=（网签价-增值税）×3%=6万元
3.个人所得税，满五唯一，免征。
4.土地出让金，卖家按成本价购房。
土地出让金=当年成本价×建筑面积×1%=1560×56×1%=873.6
算得税费总计60873.6元。
已购公房一般年限较长，税费比商品房低，且物业费也比普通商品房低，但是公房面积相对较小。