商住楼二手交易土地增值税费用怎么算？

一、收入的认定

　　纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货泉收入、什物收入和其他收入。但对纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收。

　　（一）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无合法理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。这主要指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无合法理由的行为。

　　（二）隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。

　　同时，《财政部、国家税务总局、国家国有资产治理局关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估题目的通知》（财税[1995]61号）划定，凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物的纳税人，按照土地增值税的有关划定，需要根据房地产的评估价格计税的，可委托经政府批准设立，并按照《国有资产评估治理办法》划定的由省以上国有资产治理部分授予评估资格的资产评估事务所、会计师事务所等各类资产评估机构受理有关转让房地产的评估业务。

　　扣除项目金额的认定

　　转让房地产扣除项目金额的认定，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些详细题目划定的通知》（财税[1995]48号）划定以下几个方面。

　　（一）关于转让旧房如何确定扣除项目金额。

　　转让旧房，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家同一划定交纳的有关用度以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

　　对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不答应扣除取得土地使用权所支付的金额。

　　另外，纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估用度答应在计算增值额时予以扣除。

　　关于新建房与旧房的界定题目，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度尺度可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局详细划定。
　　（二）提供扣除项目金额不实的，应由评估机构按照房屋重置本钱价乘以成新度折扣率计算的房屋本钱价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。但对纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估用度，不答应在计算土地增值税时予以扣除。

　　（三）纳税人转让旧房的，如不能取得评估价格，计算土地增值税时如何确定准予扣除的项目？

　　《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干题目的通知》（财税[2006]21号）划定：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部分确认，可以将《土地增值税暂行条例》第六条第（一）项划定的取得土地使用权所支付的金额和第（三）项划定的旧房及建筑物的评估价格的金额，按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

　　例如，以10万元购买房屋，第8年时转让，转让时不能取得评估价格，不考虑其他的扣除项目，此时的扣除金额为10×（1+5%×8）＝14（万元）。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

　　（四）对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《税收征管法》第三十五条的划定，实行核定征收。

　

商住楼不在免税范围，计算办法如下：
计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下:
(一)增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额=增值额×30%
(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的
土地增值税税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%
(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%
土地增值税税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%
(四)增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值额×60%－扣除项目金额×35%
公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。