税收筹划的三大层面不包括哪个层面

在房地产企业成本构成中，税收成本与地价、建安成本居于前三位。如将税收成本与销售额挂钩，在预征阶段，营业税、土地增值税、企业所得税税负合计已达销售额的8%～12%。如果项目结束进行清算，则普遍在13%以上，一线城市在20%以上。

由于房地产开发企业开发环节众多，拿地、拆迁、设计、土建、采购、装修、资金、营销、物业管理等，每一项经济行为的发生都会涉及税金，同时产生税收筹划的空间。因此，房地产税收筹划必须结合以上各环节，进行系统地规划。
税收筹划无处不在，整体系统的房地产税收筹划，必须综合立体地进行思考。税收筹划应贯穿于房地产企业开发经营活动全过程，在战略、经营和理财3个层面上，立体系统地进行思考和规划，绝不能仅仅狭义地在财务部的一亩三分地上开展。
1.战略管理层面的筹划
从战略的高度规划，房地产税收筹划通常应考虑以下问题：
1) 股权架构与层次如何设计、安排，对未来财税会产生什么样的影响。
2) 成立项目公司还是不成立项目公司，用法人股东还是自然人股东。要不要关联。注册地点安排在哪里更合适。
3) 注册资本多大以及出资形式不同对财税会产生什么样的影响。
4) 与政府如何合作和谈判。红线外市政支出如何计入项目成本。
5）土地方与资金方如何合作。不同形式拿地税负比较，怎样最低。
6) 如何合法增加拿地过程中的土地成本，例如拆迁成本。
2. 经营管理层面的筹划
从经营的角度规划，会涉及房地产公司经营的方方面面，税收筹划通常应考虑以下问题：
1）开发产品设计不同对企业税务的影响，比如户型面积应定多大、车库应建独立车库还是地下连体车库，酒店应占地大还是小。
2）商业和住宅比例。普通住宅与非普通住宅的比例。
3）各种合作合同从财税角度如何修改最合理。
4）报建形式、开发分期对税收的影响。
5）如何合法合理地增加工程成本。
6）促销方案与销售价格的制定对财税的影响。
7）卖毛坯房与精装修房的税收比较。
3.理财层面的筹划
从理财角度规划，往往是财务部人员考虑，方向主要是从财务的一亩三分地出发，比如费用发生后计入什么会计科目可节税，用什么样的费用分摊标准对公司最有利，资金利息计算方法的选择，合并或分期清算的选择。
如能事前从以上3个角度综合进行企业税务统筹划和规划，不仅可大大降低企业税负，而且可让公司在健康的轨道上前行。
在具体的税收筹划实践中，特别建议房地产企业负责人高度重视，亲自参与到公司税务管理和税收筹划的实践中来，不能纯粹交由财务去思考。因为无论是在公司所处的地位、说话的分量，还是参与重大决策的程度、思考问题的高度等方面，财务都会受到各种各样的限制。税务管理和税收筹划在公司管理中的分量越来越大，税收筹划必须从企业负责人开始，筹划空间才能更大，效果才能更明显。
同时，房地产企业负责人一定要向国外同行学习，学会更多地借用外部税务咨询师的智慧。税收筹划是一项复杂性、专业性很强的系统工程，公司内部往往力量不足、资源不够、专业度不高。社会分工越来越细、越来越专业，越是有智慧的公司，越懂得利用专业机构的智慧。而且，是事前谋划，而不是到了事后仅靠人脉的“事后诸葛亮”。