承包的物业公司的账务应该怎样做

　　第章 物业管理企业财务科目及凭证 　　、物业管理企业财务计科目：物业管理收入 　　本科目核算物业管理主营业务收入 　　主营业务收入指企业事物业管理物业产权、使用提供维修、管理服务所取收入包括物业管理收入、物业经营收入物业修收入 　　物业管理收入指企业向物业产权、使用收取公共 收入公众 收入特约服务收入物业经营收入指企业经营业主管理委员或者物业产权、使用提供房屋建筑物共用设施取收入房屋租收入经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入物业修收入指企业接受业主管理委员或者物业产权、使用委托房屋共用部位、共用设施设备进行修取收入 　　二、物业管理收入应提供劳务、收款项或取收取款项权利确认物业管理收入实现 　　三、物业管理费收入应按实际价款记帐本月实现收入借记"银行存款""应收帐款"等科目贷记本科目;结转预收业主管理费借记"应付帐款",贷记本科目 　　四、期末应本科目余额转入"本利润"科目结转本科目应余额 　　五、本科目应按收入类别设置明细帐 　　计核算 　　计核算计基本职能计基础工作占非重要位提高整计工作水平起着举足轻重作用公司根据家财政部颁布《计》等系列律规特制定计核算管理办： 　　计核算般要求 　　1.依建帐本公司依《华民共计》家统计制度规定建立计帐册进行计核算及提供合、真实、准确、完整计信息 　　2.计核算内容 　　2.1 款项价证券收付; 　　2.2 财物收发、增减使用; 　　2.3 债权债务发结算; 　　2.4 资本基金增减经费收支; 　　2.5 收入、费用、本计算; 　　2.6 财务计算处理; 　　2.7 其需要办理计手续、进行计核算事项; 　　3.计核算基本要求 　　3.1 计核算应实际发经济业务依据按照规定计处理进行保证计指标口径致、相互比计处理度前期致度前期变更应说明加披露 　　3.2 计核算度：公历月起至十二月三十止 　　3.3 原则民币记帐本位币 　　3.4 计制度：实行《计》《两则两制》共性财务政策部按照《施工、房产发企业计制度》执行特性财务政策部按照《物业管理企业财务管理规定》执行 　　3.5 固定资产折旧：《计》规定直线执行按固定资产总额预留5%残值每月按计提折旧 　　3.6 低值易耗品摊销：《计》规定摊销按月摊销同要设备查簿低值易耗品进行辅助管理 　　3.7 存货收发：采用《计》规定先进先进行核算 　　3.8 本核算：按照《计》《房产企业计制度》规定实际本、发间接费用按工程量进行配核算执行 　　3.9 计核算原则：《计》规定权责发制原则 　　3.10计凭证、计帐薄、计报表其计资料必须符合家统计制度规定伪造、变造设置帐外帐报虚假计凭证计帐簿、报表 　　3.11按照家统计制度要求设置使用计科目 　　3.12公司使用计电算化所使用计软件电计算机计凭证、计帐簿、计报表等计资料应符合家颁布《计电算化管理办》、《计核算软件基本规范》等规章未使用计电算物业管理计核算化前按家规定手工操作执行 　　3.13计档案应按照《计档案管理办》规定进行妥善保管电算化电数据及相应计备份资料、文字资料等应视同计档案进行管理 　　3.14计记录文字统使用文 　　3.15原始记录：各种原始记录（包括自制外）严格按《计》规定办执行保证原始记录严肃性、真实性合性 　　计凭证 　　1.原始凭证必须具备内容： 　　1.1 原始凭证基本要素：凭证名称;填制凭证期;填制凭证单位名称或填制姓名;经办员签名或者盖章;接受凭证单位名称;经济业务内容、数量、单价金额 　　1.2 外单位取原始凭证必须盖填制单位公章;外原始凭证必须加盖本单位公章 　　1.3 自制原始凭证必须经办单位领导或者由单位领导指定员签名或者盖章 　　1.4 购买实物原始凭证必须验收证明 　　1.5 支付款项原始凭证必须收款单位收款收款证明能仅支付款项关凭证银行汇款凭证等代替 　　1.6 发销货退除填制退货发票外必须退货验收证明;退款必须取收款收据或者汇款银行凭证退货 替收据 　　1.7 职工公差借款凭据必须附记帐凭证收借款应另收据或者退借款付本退原借款收据 　　1.8 经级关部门批准经济业务应批准文件作记帐凭证附件 　　2.记帐凭证必须具备内容： 　　2.1 记帐凭证基本要素：填制凭证期;凭证编号;经济业务摘要;计科目;金额;所附原始凭证张数;填制凭证员、稽核员、记帐员、计机构负责（主管计员）签名或盖章 　　2.2 填制记帐凭证应记帐凭证进行连续编号电脑打印记帐凭证要加盖制单员、审核员、记帐员及财务负责、主管计员印章或者签字 　　3.计凭证字迹保管要求 　　3.1 填制计凭证字迹必须清晰、工整 　　3.2 计凭证要及传递积压保证计核算及、进行 　　3.3 计凭证登记完毕应按照类编号顺序装订、保管散失 　　3.4 原始凭证外借其单位确需借用提供复制件应履行严格报批借用登记手续 　　3.5 原始凭证遗失应按照规定要求取相应证明并办理审核报批手续 　　计帐簿 　　1.计帐簿设置按照家统计制度规定计业务需要设置计帐簿包括总帐、明细帐、记帐其辅助性帐簿所计帐簿、计凭证计报表均市财政局指定点购买 　　2.计帐簿启用新帐簿启用应帐簿封面写明单位名称帐簿名称并填写帐簿扉页"启用表",注明启用期、帐簿起止页数、记帐员计机构负责、计主管员姓名等并加盖名章单位公章记帐或者财务负责调工作应"启用表"履行签字等手续 　　3.帐簿登记计员应根据审核误计凭证登记计帐簿具体严格按《计》规定执行 　　4.帐簿记录错误更计帐簿记录发错误允许涂改、挖补、刮擦、药物消除字迹等手段更允许重抄应根据情况按照规定采用划线更等进行更 　　5.帐计帐簿记录关数字与库存实物、货币资金、价证券、往单位或者等进行相互核保证帐证相符、帐帐相符、帐实相符 　　6.结帐本期内所发经济业务全部登记入帐基础按照规定该期内帐簿记录进行结或结结本期或本发额合计余额并其余额结转期或者转入新帐 　　编制财务报告 　　1.必须按照家统计制度规定定期编制财务报告包括计报表主表、附表、附注及财务析 　　2.计报表应根据登记完整、核误计帐簿记录其关资料编制做数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚 　　3.计报表间、计报表各项间凡应关系数字应相互致 　　4.财务析：按季度析析应包含各项财务指标及重要计事项 　　5.计报告由公司经理财务部、主管计等签字或盖章（终报表企业主要负责财务负责必须签字）及送交各关单位（级主管公司、税务局、银行） 　　第二章 物业企业计应掌握知识技巧 　　、物业管理公司财务核算必读知识 　　财务核算企业经济核算重要内容反映监督企业企业内部各核算单位产经营程劳消耗、物质消耗资金占用及其经济效财务核算根据审核原始凭证运用计科目填制记账凭证登记计账簿货币计算尺度连续、系统、全面记录、计算各核算项目经济程 　　（）主要作用： 　　（1）考核评定企业及企业内部各核算单位经营管理提供系统、完整资料 　　（2）通财务核算程序企业及企业内部各核算单位产经营程劳消耗、物质消耗资金占用实施效监督 　　（二）计核算 　　（1）核算间月度月26至本月25月核算期度月12月26至本12月25度核算期 　　（2）计账务民币记账单位外币计算经济业务应折合民币记账同登记外货币金额折合率规定季初汇率作记账率季末调整其发差额作外汇兑换损益处理 　　（3）公司采用借贷复式记账 　　（4）计科目使用核算财政厅制订《集体企业计制度》主结合公司实际设置总账、银行现金记账各类债权债务往费用二级科目明细账等进行计核算 　　（5）原始凭证记账依据要求切原始凭证具手续完备、完整、合、内容真实、数字准确、清楚、期印章齐全、写相符等定凭证用白条报账 　　（三）计凭证计账册 　　（1）公司计凭证、账册、报表等计记录资料必须根据实际发经济业务进行登记做手续齐全、内容真实准确完整、及完善并符合计制度规定 　　（2）财务计员必须认真审核各种原始凭证遇伪造或涂改情况虚报冒领款项等行应拒绝受理并及向主管领导报告内容全手续齐数字差错凭证应于退补填或更切原始凭证经审核误能填写记账凭证记账 　　（3）收款凭证、付款凭证必须按照发事项内容填制清楚并经纳员签章能效转账凭证要由经管计填制并健全计核算切记账凭证必须经指定审核员审定签章记账 　　（4）公司及其属主管计应切原始凭证记账册负责指定专列册登记妥善保管绝丢失关计报表账册计凭证保存限均按级规定办理 　　（5）切未使用重要空白凭证支票簿、现金收据发货票据、定额票据应指定专保管启用由领用办理领取手续每终第月内由主管计清查核实报关部门 　　（6）工程部、综合部所承接工程项目必须按手续程序办理工程预付款进度款结算 　　（四）财务室工作职责 　　财务室负责全公司财务管理经济核算工作 　　其主要工作职责： 　　（1）贯彻执行家级关财务管理针、政策规组织制定财务管理及核算制度并负责督促检查执行情况 　　（2）公司范围内实行统领导级管理部门点核算考核盈亏财务管理办 　　（3）负责编报公司度、季度、月度资产负债表度资产负债表要附财务情况说明书 　　（4）负责公司资金平衡掌握监督资金合理使用 　　（5）监督资金笼考核资金使用投资效 　　（6）参与公司投资项目行性研究工作 　　（7）负责公司财务档案收集、归档及管理工作;进行公司固定资产登记与管理 　　（8）负责专控商品审核报批工作 　　（9）负责全公司各项税金及缴纳 　　（10）完公司领导临安排工作 　　（五）计职责 　　（1）按照家计制度规定进行认真审核、录、算账做手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚做三相符（账单相符、账账相符、账表相符） 　　（2）按经济核算原则经检查析财务经济情况挖掘增收节支潜力公司创效益 　　（3）根据公司情况门别类进行部门区建账核算使公司领导各部门各区领导能及掌握盈亏情况改善经营管理 　　（4）及编制计报表向领导提供关数据资料 　　（5）保管计凭证、账簿、报表等切档案资料 　　（6）严格遵守计制度财经纪律凡符合规定支权拒付 　　（7）负责每月与各部门、各区账做公司与各部门、各区账目相符 　　（8）负责编制级规定各种计报表 　　（9）依据家税规定按缴纳各种税费 　　（六）纳员岗位职责 　　（1）习、宣传、严格遵守家关财务政策现金管理规定银行结算制度 　　（2）负责办理现金收付银行结算业务 　　（3）负责登记银行存款现金记账每月终与计、银行核账目 　　（4）负责保管库存现金各种价证券、结算凭证、空白支票、收据关印章 　　（5）认真审查每笔款项支付费用报销防止白条取款入账 　　（6）各部门所支票规定三——五内报账否则拒绝第二张支票 　　（7）差旅费借支及备用金借支律做账差旅费三——七内报销清账 　　（七）财务核算特别提示 　　各物业管理公司应根据自经营规模、管理特点及内部经营机制建立套适应自身条件财务核算制度及其核算几共性问题提请注意 　　1要按财务核算单位部门别立账核算确切考核与评定各核算单位部门经营状况应别记录、核算、登账、手续完备、内容真实、数字准确、账目清楚 　　2要民币作计账目记账单位经营业务外币收支应折合民币记账应同注明外币兑换率采用借贷复式记账宜 　　3要明确核算效公司属各部门（各管理处）所收经营款项包括管理费、服务费、手续费、工程款、销售收入款营业款等收费少定缴公司财务入账财务定月度核算周期度核算周期般规定：月度计报表月终10内报、季度计报表季终15内报度计报表终20内报 　　4要注意核算规范化计凭证、计账册计报表要根据实际发经济业务进行登记符合计制度规定收款凭证付款凭证必须按照发款项事项内容填制清楚经纳员签章才能效转账凭证要由经管计填制健全核算程序切记账凭证必须经指定审核员签章才能记账 　　5财务计员要认真审核各种原始凭证遇伪造或涂改凭证、虚报冒领款项行应拒绝受理并及向领导报告切原始凭证经审核内容清楚、手续完备、数字误才记账结算 　　6切未使用重要空白凭证支票簿、现金收据、发货票据、定额票据要由专保管用要由领用办理领用手续按每用完本或每月结算并由主管计清查、核实定核算制度 　　公司财务切原始凭证、记账册报表负责要定定期归档妥善保管备检查账簿乱擦、挖补、涂改或用药水消除字迹 　　二、物业管理公司财务析、经济析及析技巧 　　（）财务析 　　财务析企业财务核算工具通定技术企业财务进行析研究;依据定原则企业财务状况进行科评价财务析象企业或企业所属单位产、经营资金运程结;财务析目于总结经验揭露矛盾挖掘潜力提高效益 　　物业管理公司财务析主要析物业经营、房屋设施维修保养、综合服务等业务经济效面关情况利用计、统计、业务核算、计划等关资料定期间经济程及其结进行比较运用析比找存问题及其原便采取措施挖掘内部潜力提高经营管理水平效办 　　（二）经济析 　　经济析物业管理公司内部经济析其范围局限于独立经济核算单位内部经济析涉及物业经营、服务、管理全程每环节共性面讲物业管理公司经济析些主要内容 　　（1）任何项任务或项目都应作预测确定计划本实施程随注意发现新情况进行内部机构间、各项任务或项目间、本项目间、前期间析比较观察影响本主要素变化及其发展趋势 　　（2）析力占用否符合各项任务定员标准力占用浪费现象般工资构变化、平均工资技术等级升降、工种间均衡、工利用水平、工效低等面入手进行主客观素析查明力使用定员、定额管理面节约或收费 　　（3）物资经营主要环节面进行析般应物资采购、运输、仓储、使用等环节入手析主要物资质量否符合要求及量差价差影响尤其要节约代用、量材使用等面取效及由于管理善所带损失等进行认真析研究 　　（4）析房屋附属电梯、管道、水暖等设施修建施工机械设备使用情况设备选择、使用率、利用率、能源消耗率、维修与完率等面析台班定额工效、台班费用本着重析提高设备效率、延使用寿命及降低能耗效及管理善造损失浪费 　　（5）各项管理费用支要所承担任务组织机构员配备变化、非产员增减、各项支节约浪费等面析源节流措施 　　（6）析房租、物业管理服务费收入物业经营资本源主要依靠租金物业管理服务费收入要掌握每月（季、）完租金、物业管理服务费数额达收缴率水平应经析影响租金其物业收入素研究追缴欠租、物业管理服务费具体措施物业管理公司项重要经济析 　　（7）析房屋修缮费用使用否妥及其所产经济效析重点要房屋修缮投资总水平、类修缮投资比重、同项目投资标准及修缮投资配使用效等面进行析挖掘潜力寻找增产节约途径实现少投资力、物力消耗取效益 　　（8）种经营投资进行析 　　（9）进行预决算比析根据预算与实际耗用工、材料、机械台班、金额比找其数量差异并查明原检查高估冒算、漏项及合理收费等现象 　　（三）财务析 　　财务析按同类标准进行类通按析象范围、间、目及所采用数类 　　（1）按析象包括范围类 　　物业管理公司财务析按析象所包括范围全面析、部门析专题析三类 　　①全面析针公司整体财务状况进行析; 　　②部门析公司某核算单位、某核算内容进行析; 　　③专题析针某核算项目或某特定问题进行析 　　（2）按析进行间类 　　物业管理公司财务析按进行间划定期析、析临性析三类 　　①定期析指、季、月单位所进行析或项目承包期截止进行析; 　　②析指物业管理公司财务管理工作经要做析工作; 　　③临析指些于项目管理企业管理考核、评定需要临安排财务析 　　定期析与析均属于例行性财务管理工作论析形式、析析内容析者均应建立整套规范化标准临析间、内容、均统需依据析目、要求析象具体条件临确定 　　（3）按析目类 　　物业管理公司财务析按析目同总结性析、控制性析预测性析三类 　　①总结性析般发期末财务度期末、季度末、月末或项目经营期末、承包期末等等其主要作用于总结经验、考核评比 　　②控制性析发期项目经营程、承包期等等其主要作用于控制经济程揭示矛盾采取策 　　③预测性析发项目经营始前或期初承包期初或承包条件签约前其主要作用于项目预期经济效益、企业预期经营及公司某项经营决策带预期效进行事前推测与析 　　（4）按析所采用数类 　　财务析工作离数依据所使用数同物业经营用财务析几类 　　①比较析种通两或两比数字比揭示物业管理公司财务内矛盾析实际完指标与平均指标比本期指标与历史指标比各属核算单位间实际完指标比等等 　　②素替换析称连环代替种用于揭示某种经济现象影响素及影响程度比较基础运用逐替换经济计算式各变量值（般用实际发值代替计划指标值）确定各素该指标影响程度便寻找主要素揭示主要矛盾及矛盾主要面 　　③平均析与平衡析平均析种用平均数反映经济现象平均水平探寻普遍规律析财务析采用平均数简单算术平均数、加权算术平均数及序平均、平均速度、指数平均等态平均数平衡析则企业收支关系、借贷关系、产与销售关系等立统关系按平衡、协调原理所进行比较析 　　④经济数模型析指些应用现代经济数工具线性规划、 络计划、态规划、归析等建立数模型采用电计算机进行规模数据处理与析现代经济程复杂性说明任何经济程都要受自众素影响单靠传统简单数据计算工进行数据处理已远远适应凭借应用数及电计算技术进步引入经济析创立经济数模型析使企业财务析跨进