饭店投资项目财务可行性分析？

饭店投资项目财务可行性分析的话，要写这个首先要搞清楚，或者有业务部门配合，为了分析出整个项目的投资是多少，然后投资之后每个月的现金流有多少，营业状况有多少，然后人员成本是多少，还有一些变动的成本是多少，这样可以大致的从项目的总体构想上开始写，然后写到项目的投资项目，投成之后的运营情况，然后再总结一下是否可行

一、财务可行性评价指标及其类型
财务可行性评价指标，是指用于衡量投资项目财务效益大小和评价投入产出关系是否合理，以及评价其是否具有财务可行性所依据的一系列量化指标的统称。由于这些指标不仅可用于评价投资方案的财务可行性，而且还可以与不同的决策方法相结合，作为多方案比较与选择决策的量化标准与尺度，因此在实践中又称为财务投资决策评价指标，简称评价指标。
评价指标的分类
按是否考虑资金时间价值分为：
静态评价指标：计算过程中不考虑资金时间价值因素的指标，简称为静态指标，包括：总投资收益率、静态投资回收期
动态评价指标：在计算过程中充分考虑和利用资金时间价值因素的指标，包括：净现值、净现值率、内部收益率
按指标性质不同分为：
正指标：在一定范围内越大越好的正指标：除静态投资回收期以外的其他指标
反指标：越小越好：静态投资回收期
按指标在决策中的重要性分为：
主要指标（净现值、内部收益率等）
次要指标（静态投资回收期）
辅助指标（总投资收益率）
从总体上看，计算财务可行性评价指标需要考虑的因素包括：财务可行性要素、项目计算期的构成、时间价值和投资的风险。其中前两项因素是计算任何财务可行性评价指标都需要考虑的因素，可以通过测算投资项目各年的净现金流量来集中反映；时间价值是计算动态指标应当考虑的因素，投资风险既可以通过调整项目净现金流量来反映，也可以通过修改折现率指标来反映。
二、投资项目净现金流量的测算
（一）投资项目净现金流量（NCF）的概念
1.含义
净现金流量是指在项目计算期内由建设项目每年现金流入量与同年现金流出量之间的差额所形成的序列指标。可表示为：
某年净现金流量=该年现金流入量-该年现金流出量
【提示】在建设期内的净现金流量一般小于或等于零；在运营期内的净现金流量则多为正值
2.净现金流量形式
所得税前净现金流量：不受筹资方案和所得税政策变化的影响，是全面反映投资项目方案本身财务获利能力的基础数据。
所得税后净现金流量：则将所得税是为现金流出，可用于评价在考虑所得税因素时项目投资对企业价值所作的贡献。
关系：所得税后净现金流量=所得税前净现金流量-调整所得税
（二）确定建设项目净现金流量的方法
确定一般建设项目的净现金流量，可分别采用列表法和简化法两种方法。列表法是指通过编制现金流量表来确定项目净现金流量的方法，又称一般方法，这是无论在什么情况下都可以采用的方法；简化方法是指在特定条件下直接利用公式来确定项目净现金流量的方法，又称特殊方法或公式法。
1.列表法
在项目投资决策中使用的现金流量表，适用于全面反映某投资项目在其内来项目计算期内每年的现金流入量和现金流出量的具体构成。
全部投资的进现金流量与项目资本金现金流量表的区别：全部投资的现金流量表与项目资本金现金流量表的现金流入项目没有区别，但流出项目和流量的计算内容上有区别。
区别点
全部投资的现金流量表
项目资本金现金流量表
流出项
目不同
不考虑本金偿还和利息支付
考虑本金偿还和利息支付
流量计算
内容不同
既计算所得税后净现金流量也计算所得税前净现金流量
只计算所得税后净现金流量
2.简化法
（1）计算公式
除更新改造项目外，新建投资项目的建设期净现金流量可直接按一下简化公式计算：
建设期某年净现金流量（NCFt)=-该年原始投资额=-It（t=0,1,...,s,s≥0）
运营期某年净现金：
所得税前净现金流量=该年息税前利润+该年折旧+该年摊销+该年回收额-该年维持运营投资-该年流动资金投资
=EBITt+Dt+Mt+Rt-Ot-Ct(t=s+1,s+2,...,n)
对于新建项目而言，所得税因素不会影响建设期的净现金流量，只会影响运营期的净现金流量。运营期的所得税后净现金流量（NCF‘t):
运营期某年所得税后净现金流量=该年所得税前净现金流量-（该年税前利润-利息）X所得税率
（三）单纯固定资产投资投资项目净现金流量的确定方法
如果某投资项目的原始投资中，只涉及到形成固定资产的费用，而不涉及形成无形资产的费用、形成其他资产的费用或流动资产投资，甚至连预备费也可以不予考虑，则该项目就属于单纯固定资产投资项目。
建设期净现金流量：
建设期某年的净现金流量=-该年发生的固定资产投资额
运营期净现金流量：
运营期某年所得税前净现金流量=该年因使用该固定资产新增的息税前利润+该年因使用该固定资产新增的折旧+该年回收的固定资产净残值
运营期某年所得税后净现金流量=运营期某年税前净现金流量-（该年因使用该固定资产新增的息税前利润-利息）X所得税率
三、静态评价投资的含义、计算方法及特征
（一）静态投资回收期
1.含义
静态投资回收期（简称回收期），是指以投资项目经营净现金流量抵偿原始总投资所需要的全部时间。
2.计算
（1）公式法（特殊条件下简化计算方法）
特殊条件：某一项目运营期内前若干年（假定为s+1~s+m年，共m年）每年净现金流量相等，且其合计大于或等于建设期发生的原始投资合计。
公式：①不包括建设期的回收期（PP')
不包括建设期的回收期（PP')=建设期发生的原始投资合计/运营期内前若干年每年相等的净现金流量
②包括建设期的回收期PP=PP'+建设期
【提示】如果全部流动资金投资均不发生在建设期内，则公式中分子应调整为建设投资合计
（2）列表法（一般条件下的计算方法）
包括建设期的投资回收期（PP)=最后一项为负数的累计净现金流量对应的年数+最后一项为负值的累计净现金流量绝对值/下年净现金流量
不包括建设期的静态投资回收期PP‘=PP-建设期
3.优缺点
优点：（1）能够直观地反映原始投资的返本期限；（2）便于理解，计算比较简单；（3）可以直接利用回收期之前的净现金流量信息
缺点：（1）没有考虑资金时间价值；（2）不能正确反映投资方式的不同对项目的影响；（3）没有考虑回收期满后继续发生的净现金流量。
4.决策原则
只有静态投资回收期指标小于或等于基准投资回收期的投资项目才具有财务可行性。
（二）总投资收益率
含义：又称投资报酬率（ROI)，是指达产期正常年份的年息税前利润或运营期年均息税前利润占项目总投资的百分比。
计算公式：总投资收益率（ROI)=年息税前利润或年均息税前利润/项目总投资X100%
优缺点：优点是计算公式简单，可以反映项目获利能力；缺点是没有考虑资金时间价值因素，不能正确反映建设期长短及投资方式不同和回收额的有无等条件对项目的影响，分子、分母的计算口径的可比性较差，无法直接利用净现金流量信息。
决策原则：只有总投资收益率指标大于或等于基准总投资收益率指标的投资项目才具有财务可行性。
四、动态评价指标的含义、计算方法及特征
（一）折现率（ic)的确定（五种方法）
折现率的确定方法
适用范围
拟投资项目所在行业（而不是单个投资项目）的权益资本必要收益率
适用于资金来源单一的项目
拟投资项目所在行业（而不是单个投资项目）的加权平均资金成本
适用于数据齐备的行业
社会的投资机会成本
适用于已经持有投资所需资金的项目
国家或行业部门发布的行业基准资金收益率
适用于投资项目的财务可行性研究和建设项目评估中的净现值和净现值率指标的计算
完全人为确定的折现率
适用于按逐次测试法计算内部收益率指标
（二）净现值（NPV)
1.含义
是指在项目计算内，按设定折现率或基准收益率计算的各年净现金流量现值的代数和。
2.计算
净现值是各年净现金流量的现值合计
计算方法的种类
内容
一般方法
公式法：本法是根据净现值的定义，直接利用理论计算公式来完成该指标计算的方法。
列表法：本法是指通过现金流量表计算净现值指标的方法。净现金流量现值合计的数值即为净现值。
特殊方法
本法是指在特殊条件下，当项目投产后净现金流量表现为普通年金或递延年金时，可以利用计算年金现值或递延年金现值的技巧直接计算出项目净现值的方法，又称简化方法。
插入函数法
在Excel环境下，用插入函数法求出的净现值。
插入函数法
在计算机环境下，插入函数法最为省事，而且计算精确度最高，是实务中应当首选的方法。
本法的应用程序如下：
（1）将已知的各年净现金流量的数值输入EXCEL电子表格的任意一行
（2）在该电子表格的另外一个单元格中插入财务函数NPV，并根据该函数的提示输入折现率ic和净现金流量NCFt的参数，并将该函数的表达式修改为：“=PNV(it,NCF1:NCFn)+NCF0"
上式中的ic为已知的数据；NCF1为第一期净现金流量所在的单元格参数；NCF为最后一期净现金流量所在的单元格参数；NCF0为第零期净现金流量所在的单元格参数。
（3）回车，NPV函数所在单元格显示的数值即为所求的净现值。
3.决策原则
NPV≥0，方案可行；否则，方案不可行。
4.优缺点
优点：综合考虑资金时间价值、项目计算期内的全部净现金流量和投资风险。
缺点：无法从动态的角度直接反映投资项目的实际收益率水平；与静态投资回收期指标相比，计算过程比较烦琐。
（三）净现值率（NPVR)
1.含义
净现值率是指投资项目的净现值占原始投资现值总和的比率，亦可将其理解为单位原始投资的现值所创造的净现值。
2.计算
净现值率是净现值与原始投资现值的比率。
净现值率（NPVR）=项目的净现值/原始投资的现值合计
3.决策标准
NPVR≥0，方案可行；否则，方案不可行。
4.优缺点
有点：可以从动态的角度反映项目投资的资金投入与净产出之间的关系，计算过程比较简单。
缺点：与净现值指标相似，无法直接反映投资项目的实际收益率。
（四)内部收益率（IRR)
1.含义：内部收益率又叫内含报酬率，即指项目投资实际可望达到的收益率，亦可将其定义为能使投资项目的净现值等于0时的折现率。
理解：内部收益率就是方案本身的实际收益率。
2.计算：找到能够使方案的净现值为0的折现率
（1）特殊条件下的简便算法
适用于建设期为0，运营期每年净现金流量相等，即符合普通年金形式，内部收益率可直接利用年金现值数表结合内插法来确定。
【提示】此时静态投资回收期等于计算内部收益率的年金现值系数
使用内插法，为缩小误差，rm+1和rm之间的差不得大于5%
（2）一般条件下：逐步测试法
逐步测试就是通过逐步测试找到一个能够使净现值大于0，另一个净现值小于0的两个最接近的折现率，然后结合内插法计算IRR。
（3）插入函数法
在EXCEL环境下，通过插入财务函数“IRR”，并根据计算机系统的提示正确地输入已知的电子表格中的净现金流量，来直接求的内部收益率指标的方法。
3.决策原则
IRR≥基准收益率或资金成本，方案可行；否则，方案不可行。
4.优缺点
优点：可以从动态的角度直接反应投资项目的实际收益水平；不受基准收益率高低的影响，比较客观。
缺点：计算过程复杂，尤其当经营期大量追加投资时，又有可能导致多个内部收益率出现，或偏高或偏低，缺乏实际意义。
（五）动态指标之间的关系
1.相同点
第一，都考虑了资金时间的价值；
第二，都考虑了项目计算期全部的现金流量；
第三，都受建设期的长短、回收额的有无以及现金流量的大小的影响；
第四，在评价方案可行与否的时候，结论一致。
当NPV＞0时，NPVR＞0， IRR＞基准收益率；
当NPV＝0时，NPVR＝0， IRR＝基准收益率；
当NFV＜0时，NPVR＜0， IRR＜基准收益率。
第五，都是正指标
2.区别：
指标
净现值
净现值率
内部收益率
相对指标/绝对指标
绝对指标
相对指标
相对指标
是否可以反应
投入产出的关系
不能
能
能
是否受设定折现率的影响
是
是
否
能否反映项目
投资方案本身报酬率
否
否
是
五、运用相关指标评价投资项目的财务可行性
（一）可行性评价与决策的关系
只有完全具备或基本具备：接受
完全不具备或基本不具备：拒绝
（二）评价要点
1.如果某一投资项目的所有评价指标均处于可行期间，即同时满足以下条件时，则可以断定该投资项目无论从哪个方面看完全具备财务可行性，应当接受此投资方案。这些条件是：
净现值NPV≥0
内部收益率IRR≥基准折现率ic
净现值率NPVR≥0
包括建设期的静态投资回收期PP≤n/2(即项目计算期的一半)
不包括建设期的静态投资回收期PP′≤P/2(即运营期的一半)
总投资收益率ROI≥基准总投资收益率i(事先给定)
2.若主要指标结论可行，而次要或辅助指标结论不可行，则基本具备财务可行性。
3.若主要指标结论不可行，而次要或辅助指标结论可行，则基本不具备财务可行性。
4.若主要指标结论不可行，次要或辅助指标结论也不可行，则完全不具备财务可行性。
【应注意的问题】
（1）主要指标起主导作用；
（2）利用净现值、净现值率和内部收益率指标对同一个独立项目进行评价，会得出完全相同的结论。