土增税清算时，是不是房地产开发企业，怎么区分

一、关于清算单位的政策规定

1.《 人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位。

2.《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第一条规定：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为清算单位进行清算；对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

3.《土地增值税清算规程》（国税发〔2009〕91号）第十七条规定：清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算。

二、实物中清算的划分

在实际操作过程中，各地的税务机关在执行的层面上又有差异，大致有以下情况：

1.根据发改委的立项单位确定该项目的土地增值税清算单位；

2.根据以规划部门审批的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》确定该项目的土地增值税清算单位；

3.以纳税人房地产成本核算的基本的核算项目或核算对象为单位计算；房地产开发项目以项目登记为单位进行清算，对开发周期超过3年的项目，纳税人可以根据开发进度，选择会计核算相对独立的部分进行分期清算；

4.以《预售许可证》确定土地增值税清算单位。

由于土地增值税清算相关政策执行口径各地税务机关处理不同，在实务中，企业应当进行不同划分口径的测算，与此同时，积极与税务机关进行沟通，寻找对企业最有利的清算方式。

三、关于房地产开发项目的规定

《 人民共和国城乡规划法》第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，建设单位在取得建设项目的批准、核准、备案文件和签订国有土地使用权出让合同后，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。

城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

根据上述规定，房地产开发项目在土地出让之前，项目的用地性质、开发强度等规划条件经发展和改革行政主管部门批准、核准、备案的立项文件确定。建设单位取得土地使用权后根据规划条件报送房地产开发项目建议书。

常规来讲以发展和改革行政部门批准、核准、备案的立项文件确定房地产开发项目作为清算单位最符合税收政策，税负相对较低。

四、清算单位的思路

事前：立项和规划时，避免因不必要的分期增加土增税税负，这是最直接有效的方式。

事中：事先通过测算对比各种方案税负，从设计环节平衡好各期税负。

事后：创造符合“并期”的条件，通过沟通，争取合并。

小结：无论以哪种方式确定清算单位，在实际清算工作，都会遇到一些疑难问题，尽早与税务机关沟通，争取做到用符合自己利益的清算单位，才是光明的道路。