土地增值税立法启动 透露出何种信号？

一项对房企实际盈利有很大影响的税种——土地增值税，启动立法进程，从以前的暂行条例上升为法律。
7月16日，财政部、国家税务总局就《 人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）向社会公开征求意见。
值得注意的是，《征求意见稿》首次提出将出让、转让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物纳入征税范围；另外还适当调整了税收优惠。
房企是土地增值税缴纳主力
土地增值税还有一个更直白的称呼——反房地产暴利税。
资料显示，1993年国家出台土地增值税，规定自1994年1月1日起对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物的单位和个人征收土地增值税。
而当初设计这一税种的目的，就是为调节房地产企业过高的利润。
而在1998年房改之后，房地产开始成为国民经济的支柱产业，土增税的免征对象扩容，出现了一次“降压”。
当时减负的对象主要针对个人，自1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂免征收土地增值税；赠送、继承和房屋互换的，可以免征。即对个人来说，只要是住宅性质房屋买卖，都可以免征土地增值税。
目前，房企是缴纳土地增值税的主力。财政部数据显示，2018年土地增值税收入达到5642亿元，同比增长14.9%。年报显示，TOP3房企恒 大、碧桂园和万科，2018年应交土地增值税分别约为521亿元、139亿元和196亿元。
亿翰智库研究总监于小雨向记者分析认为，此次《征求意见稿》是土地增值税少有的一次调整，调整方向基本是平移了现行的土地增值税暂行条例，计税方式、税率等基本保持不变。
《征收意见稿》显示，土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
“暂行条例中的部分免征科目是否沿用，未明确说明（还需要后续执行细则规范），但是基于立法说明中‘宜保持现行税制框架和税负水平总体不变’的表述，大概率也不会对个人征收。”于小雨告诉记者。
集体房地产纳入征税范围
值得一提的是，本次发布的《征求意见稿》的一大亮点是，在此前转让国有土地及地上建筑物、构筑物并取得收入的单位和个人应缴纳土地增值税的基础上，首次将出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资、入股纳入征税范围，这与正在审议的土地管理法修正案草案环环相扣、相互呼应。
实际上，早在2014年，中共中央办公厅、国务院办公厅明确要求建立集体经营性建设用地（以下简称集建地）入市制度，并要求建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益。
2015年以来，全国33个试点地区开展了农村土地征收、集建地入市、宅基地制度改革三项改革试点，允许集建地入市和转让，实行与国有建设用地同等入市、同权同价。
随着集体土地入市试点工作进一步向立法推进，于小雨认为，“集体经营性建设用地或集体土地在将来很可能会与国有建设用地并行，所以大量的机遇和价值都存在于集体土地的开发利用之中。”
另外，《征求意见稿》中明确了“纳税人建造保障性住房出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；因国家建设需要依法征收、收回的房地产”这两种情况下，可以免征土增税。
而在目前的暂行条例中，规定的是“销售普通住房增值率未超过20%免征土地增值税”。
可以明显看出，相关优惠政策不再“一刀切”。
不过对于保障性住房，《征求意见稿》延续了免征土地增值税的规定，直接避免了税收成本的转嫁，体现了国家对于探索多渠道供应的一贯支持。
并且，《征求意见稿》增加了“授权国务院可规定减征或免征土地增值税的其他情形；将建造增值率低于20%的普通住宅免税的规定，调整为授权省级政府结合本地实际决定减征或是免征；增加授权省级人民政府对房地产市场较不发达、地价水平较低地区集体房地产减征或免征土地增值税”的规定。
这意味着，土增税的更多调节权交给了各地方政府，体现了因地制宜、因城施策、落实地方政府主体责任的房地产市场调控政策导向。
“土增税的暂行条例中，在征收上有很多限制。未来政府掌握了免征或减征的决定权，土征税或将对楼市调控发挥更大的弹性作用。”于小雨指出。
健全土地二级市场规范
记者注意到，此次《征收意见稿》有诸多针对土地二级市场运行发展中凸显问题制定的规范性政策，重点解决二级市场交易中不健全、不规范的问题，并突出了政府侧所要提供的服务和监管要求，以实现土地资源的优化配置和节约集约利用。
对此，58安居客房产研究院首席分析师张波告诉记者，其中有四点值得关注：
首先，充分保障土地二级市场的交易自由。《征收意见稿》规定只要符合法律法规规定和出让合同约定都可以充分自由地进行流转，例如以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，不再需要报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准。
其次，《征收意见稿》明确了划拨方式取得建设用地使用权后续出租、转让涉及的收益问题，保障了公正和效率的同步提升。例如明确了以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，明确要求应上缴租金中所含土地收益。
其三，明确了政府侧的优先购买权，以防止产生各类扰乱市场正常土地价格体系的行为。《征收意见稿》对于交易价格可以自行协商，也可委托土地二级市场交易平台公开交易，但需申报交易价格，申报价格比标定地价低20%以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。
最后，加强了针对土地侧的监管，尤其是强化涉及土地交易资金的来源监管，明确要求土地转让涉及房地产开发的相关资金来源应符合房地产开发企业购地和融资的相关规定，并强化土地一、二级市场联动，以维护市场平稳运行。