平地惊雷：“土地增值税”法初稿已起草完毕！正在内部征求意见

按照财政部的安排，增值税法、消费税法、印花税法、土地增值税法等相关法律的立法将在2019年年内完成，近日财政部和国税总局联合下发财办税2019年10号文件，抛出土地增值税法征求意见稿，从征求意见稿的文字中透露出哪些新的信息？谈谈我个人的看法。

从营改增开始就有一种声音，认为增值税改革后土地增值税将会取消，且不说这是两个完全不同的税种，即使二者有重复征税的嫌疑，时至今日的土地增值税立法明确传递的信号就是，土地增值税不仅不会取消，未来法律地位还要更加稳固、规范。
目前土增最基本的文件当然是1993年发布的土地增值税暂行条例和1995年发布的暂行条例实施细则，本次的土地增值税法从内容来看简明扼要，实质上是对暂行条例的迭代和修改。

1、明确界定了土地承包权流转不用缴纳土地增值税
原来的暂行条例对转让房地产的解释是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物，对于集体土地这个部分并未明确界定，尤其是土地承包权流转，现在明确界定清晰两种情况缴纳，一种情况不缴纳。
两种需要缴纳的情况是：
(一)转让土地使用权、地上的建筑物及其附着物；
(二)出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资入股；
一种不需要缴纳的情况是：
土地承包经营权流转，不征收土地增值税。
2、特别明确增加了核定征收条款
认为应在三种情况下实施土地增值税核定，当然核定可能是核定价格，也可能是核定扣除项目
(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的；
(二)提供扣除项目金额不实的；
(三)转让房地产的成交价格明显偏低，又无正当理由的。
当然，具体的核定标准和细则还是需要对应的配套文件来解释。房地产企业现有的核定政策未来是否会更加严厉，拭目以待。
另外针对集体土地出让的，可能并没有清晰的扣除项目，也需要进行核定，文件规定是根据收入的一定比例来核定计算，这也是较为特殊的新规定。

3、特别的中央税收优惠和地方税收优惠
新的征求意见稿将土增优惠分为两个层面，中央税收优惠主要是两类：
(一)纳税人建造保障性住房出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；
(二)因国家建设需要依法征收、收回的房地产，免征土地增值税；
这里尤其注意的是保障住房，直接享受和原来普通住宅一样的优惠。收回房地产免征土地增值税是延续了原有的政策。
这次地方税收优惠也是两个：
(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；
(二)房地产市场较不发达，地价水平较低地区的纳税人出让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物，或以集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物作价出资入股的。
普通住宅原来是国家直接规定优惠，现在等于把权限交给了地方，那么未来会不会出现某些地方取消这个优惠？从权限来讲是完全有可能的，对于房地产开发企业，这会是未来的一个重大不确定因素。
4、强制清算条件与清算条件疑似合并？
对于房地产企业而言，先预征后清算的基本逻辑并未变化，但何时实施清算一直以来是税企争议的关键，原来的土地增值税文件规定了两个条件，一个是正常清算条件，一个是强制清算条件，此次征求意见稿将两类条件合并，统一为六个条件，并要求房地产企业自行判断，自行清算：
(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；
(三)整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
(四)直接转让土地使用权的；
(五)的税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
(六)国务院确定的其他情形。
看起来好像没什么变化，实质上可能是一个巨大的风险，以前房地产企业达到强制清算条件但未达到清算条件，如销售超过85%但未达到全部转让完成的，税务机关可要求清算，但并不会设计罚款和滞纳金，如果按照现在的规定，达到85%条件房企应自行判断进行清算，如果没有，未来可能涉及纳税义务的延迟，罚款和滞纳金都可能涉及，这是一个巨大的坑。
5、法律上明确土地增值税先税后证
以前的操作上，正常房地产转让过户的时候无论是土地局还是房管局会要求先交纳土地增值税，但对于特殊的过户，如法院拍卖和执行过程中的土地房产，往往并未完税就实施了过户，给接收方企业带来巨大的涉税风险，现在如果从法律上界定了不缴纳土地增值税不能过户或 ，可能从根本上杜绝了这个风险。
当然，上述分析仅仅是建立在征求意见稿的基础上，未来的政策法律走向，还是要以最终落地的条款为准。个人管见，仅供参考。
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