税法知识之房地产企业增值税和土地增值税计税依据
- 税法知识之房地产企业增值税和土地增值税计税依据
营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入为不含增值税收入。下面是我为大家带来的房地产企业增值税和土地增值税计税依据的知识,欢迎阅读。
一、计算房地产企业销项税额:
房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额
销售额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)
房地产企业销项税额=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)×11%。
其他一般企业销项税额=全部价款和价外费用÷(1+税率)×税率%
房地产企业的销项税额与其他一般企业计算的销项税额不一致,差额部分为扣减的土地价款部分所包含的销项税额。
二、房地产企业增值税的计算:
一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的,以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
一般计税方法的房地产纳税人应纳增值税=销项税额-进项税额-已预缴税款=当期销售额×11%-进项税额-已预缴税款
=(全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)×11%-进项税额-已预缴税款
三、房地产企业当期允许扣除的土地价款:
当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的`土地价款
当期销售房地产项目建筑面积,是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积,是指房地产项目可以出售的总建筑面积,不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款,是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
向政府部门支付的土地价款包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。
在一般计税办法下,增值税的销售额与土地增值税清算时的销售收入在数额上并不相同。
某房地产开发企业为一般纳税人按照增值税一般计税方法计税。预售一套房产,取得含税销售收入1110万,假设对应允许扣除的土地价款为400万。(假定已达到清算条件,进行土地增值税清算)
增值税销售额=(1110-400)/1.11=639.64万元
销项税额=(1110-400)/1.11×11%=70.36万
土地增值税清算收入=1110-70.36=1039.64万
增值税销售额为639.64万元,土地增值税清算收入为1039.64万元,二者相差:400万元即土地价款。
房地产开发企业土地增值税筹划方案
土地增值税税率为四级超率累进税率,税率从30%到60%,增值额越多,税率越高。此外对于纳税人建造普通标准住宅出售的,如果增值额没有超过扣除项目金额20%,免予征收土地增值税。土地增值税筹划的基本思路是据据土地增值税的税率特点及有关优惠政策,控制增值额,从而适用低税率或享受免税待遇。
(1)控制增值额的方法有减少收入、增加成本。例如将装修收入从收入中分解出去,也可以通过折扣方式适当地降低商品房的价格。这样在加快销售资金回笼的同时,降低了增值额,使企业少缴或免缴土地增值税,增加了企业的效益。
(2)房地产开发企业还可以通过对开发成本的研究,适当增加开发项目的一些投资,例如加大对园林绿化的投入,提高住宅的配套设施标准等,这样既增加了开发成本和可扣除项目的金额,同时又能使整个在建项目的环境更加优美,配套更加完善,有利于促进房地产的销售和房地产开发企业品牌的建设。
【例】 A房地产公司开发一住宅小区,住宅可售面积100000平方米,全部都是普通住宅。销售均价为3500元,预计销售总收入为35000万元,缴纳的营业税为1750万元,城市建设维护税及教育费附加为175万元,取得土地使用权费用和开发成本为20800万元。
方案一: 直接按现状开发销售。其中可扣除项目金额为20800×(1+10%+20%)+1750+175=28965,增值额为35000-28965=6035,增值率为20.8%,应缴纳的土地增值税为6035×30%=1810.5万元。
方案二: 在小区中心花园建设一个喷泉,美化绿化整个小区,在靠近马路的地方建隔音带,追加固林绿化方面的投资300万元,则可扣除项目金额为(20800+300)×(1+10%+20%)+1750+175=29355,增值额为35000-29355=5645,增值率为19.2%,正好符合税收优惠政策,可以免交土地增值税。投资了300万对小区进行绿化,提高了小区的配套设施和商品房质量,同时少缴了1810.5万的税收。
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房地产土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。1、确定应税收入额,为含税收入-销项税额,其收入包括、货币收入、实物收入、其他收入,以及开发商售房时代为收取的各项费用;2、扣除税法中允许的项目及金额,包括取得土地使用权费用,也就是地价款,还包括房地产在开发中的成本及费用等。
一、房地产开发企业土地增值税加计扣除(一)取得土地使用权所支付的金额; (二)开发土地的成本、费用; (三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格; (四)与转让房地产有关的税金; (五)财政部规定的其他扣除项目。二、安置房如何计算土地增值税 国家税务总局关于土地...
房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的(一般的预征率在2%-4%,具体每个地方不一样的)。计算企业土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率。其中,公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、...
土地价格增值额是指转让房地产获得的收入减除规则的房地产开发资金、费用等开销后的余额。土地增值税实施四级超率累进税率。土地增值税实践上就是反房地产暴利税,是指房地产运营企业等单位和个人,有偿转让国有土地运用权以及在房子出售过程中获得的收入,扣除开发资金等开销后的增值部分,要按必定份额向国...
房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、契税和企业所得税及代扣的个人所得税等。 1、营业税:税率5%。 2、城市维护建设税 计税依据是按实际缴纳的增值税税额计算缴纳。税率分别为7%(城区)、5%(郊区)、1%(农村)。 计算公式: 应纳税额=营业税×税...