读懂增值税免税新政：个人卖房、租房能享受吗？

今天起（4月1日），国家正式对月销售额15万元以下（含本数）的增值税小规模纳税人，免征增值税。小规模纳税人增值税免征点从每月10万元提至15万元，让更多的小微企业获益。
为了更快地落实这项税收优惠政策，税务总局明确纳税人自行申报即可享受这项增值税免税新政，因此小微企业等要掌握政策细节，才能更充分享受这一减税新政。
选好按月纳税和按季纳税
根据官方数据， 有5000多万户小规模纳税人，其中享受免征增值税纳税人占比超过九成。增值税免税新政受惠面广，备受市场关注。
3月31日，国家税务总局公布了《关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告》（下称《公告》），并进行解读，以方便纳税人准确理解、精准享受这一政策。
目前增值税小规模纳税人可以按月和按季来申报纳税，相应地免征点为15万元每月和45万元每季。
在上述《公告》解读中，税务总局表示纳税人可以自行选择纳税期限。小规模纳税人纳税期限不同，其享受免税政策的效果可能存在差异。
比如，某小规模纳税人2021年4-6月的销售额分别是10万元、16万元和18万元。如果纳税人按月纳税，则5月和6月的销售额均超过了月销售额15万元的免税标准，需要缴纳增值税，只有4月的10万元能够享受免税。
但如果纳税人按季纳税，2021年2季度销售额合计44万元，未超过季度销售额45万元的免税标准，因此，44万元全部能够享受免税政策。
显然，上述情况下该纳税人选择按季申报纳税更能充分享受这一优惠新政。当然也存在纳税人按月申报纳税更能享受这一优惠新政的情况，因此纳税人要根据自己的实际经营情况来选择实行按月纳税或按季纳税。
税务总局提醒，纳税期限一经选择，一个会计年度内不得变更。
算准销售额
是否能享受这一增值税免税新政，准确计算销售额是一大关键。
为了让更多的小微企业受益，《公告》明确，小规模纳税人合计月销售额超过15万元，但在扣除本期发生的销售不动产的销售额后仍未超过15万元（按季申报则未超45万元）的，其销售货物、劳务、服务、无形资产取得的销售额，也可享受小规模纳税人免税政策。
比如，按季度申报的小规模纳税人A在2021年4月销售货物10万元，5月提供建筑服务取得收入40万元，同时向其他建筑企业支付分包款12万元，6月销售不动产200万元。
则A小规模纳税人2021年第二季度（4-6月）差额后合计销售额238万元（=10 40-12 200），超过45万元，但是扣除200万元不动产，差额后的销售额是38万元（=10 40-12），不超过45万元，可以享受小规模纳税人免税政策。同时，纳税人销售不动产200万元应依法纳税。
因此对合并计税的增值税小规模纳税人，在计算销售额时可以剔除偶然发生的不动产销售业务收入，以充分享受这一优惠新政。
租房、卖房交增值税明确
房东租金收入也需要缴纳增值税，不少个人房东往往是一次性收取多个月份租金。
税务总局表示，为确保纳税人充分享受政策，延续此前已出台政策的相关口径，小规模纳税人起征点月销售额提高至15万元以后，其他个人采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金未超过15万元的，可以享受免征增值税政策。
对于个人售卖房屋，是否享受这一优惠新政？
《公告》明确其他个人销售不动产，继续按照现行政策规定征免增值税。比如，如果其他个人销售住房满2年符合免税条件的，仍可继续享受免税；如不符合免税条件，则应依法纳税。
不过对于小规模纳税人中的单位和个体工商户销售不动产，则需要按照相关规定来确定是否预缴增值税。
比如，如果纳税人销售不动产销售额为40万元，且该纳税人选择按季纳税，由于销售不动产销售额未超过季度销售额45万元的免税标准，则无需在不动产所在地预缴税款。