营改增全面解读--与个人买房什么关系

3月18日，国务院常务会议审议通过了全面推开营改增试点方案，明确自2016年5月1日起，全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。建筑业和房地产业适用11%税率，金融业和生活服务业适用6%税率。自此，现行营业税纳税人全部改征增值税。业内人士认为，由于增值税税率一定高于营业税，所以增值越多、税收越多、对投机的抑制越多。
什么是营业税、增值税和营改增
营业税，是对在 境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。
营改增是将原来应缴纳营业税的改为缴纳增值税。原来是按照企业毛收入征税，比如房地产企业，卖一套房100万，原来是按毛收入100万乘以一个营业税税率来缴税，现在呢，会将建房的一些成本，如土地成本、建材成本等已经缴税部分先行扣除，就产品或者服务的增值部分征税。短期看来，房地产企业税负减轻，有利于平抑房价去库存。
原来是对每一个环节的“毛收入”全额征税，没有任何扣除，这就造成了重复征税，加重了企业税务负担。营改增就是要把重复征收的部分减掉，从而减轻企业税负。
在营业税条件下，会引导企业往“大而全”的方向发展，因为任何一个生产环节，若分离出去，会多征一道税，存在重复征税的问题，企业产业链没法做长；增值税不存在重复征税的问题，产业链可以进一步延长，有利于专业分工。
营改增新增纳税人规模
截止到2015年底，全国营改增试点纳税人共计592万户，其中一般纳税人113万户，小规模纳税人479万户。而接下来，四大行业营改增试点纳税人接近1000万户，是此前试点纳税总户数的1.7倍。年营业税规模约1.9万亿元，占原营业税总收入的比例约80%。
新增抵扣
不动产新被纳入抵扣范围。上一轮增值税转型改革是将企业购进机器设备纳入抵扣范围，本次，无论是制造业、商业等原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税。大致测算其带来的减税，占全部减税额的60%。将不动产纳入抵扣，比较完整地实现了规范的消费型增值税制度，有利于扩大企业投资，增强企业经营活力。
什么时间完成立法
根据国务院常务会议审议通过的全面推开营改增试点方案，财政部会同国家税务总局正在抓紧抓紧启动增值税立法程序，尽快将增值税暂行条例上升为法律。起草全面推开营改增试点的政策文件和配套操作办法，将于近期发布。
减税实际效果
营改增试点从制度上基本消除货物和服务税制不统一、重复征税的问题，有效减轻企业税负。从前期试点情况看，截至2015年底，营改增累计实现减税6412亿元，其中试点纳税人因税制转换减税3133亿元，原增值税纳税人因增加抵扣减税3279亿元。无论是试点纳税人还是原增值税纳税人，都实现了较大规模的减税，这充分证明营改增的制度框架体现了总体减税的要求。
营改增后征税部门由地税转到国税意味着什么？
国、地税部门已经在就即将到来的“营改增”交接试点纳税人信息，从营业税改征增值税，纳税人的信息相应从地税部门转到国税部门。
这意味着地方政府的部分税收未来由中央政府收缴，势必会使得地方政府寻找另外一项收入来抵消收入减少的影响，在之前找到土地财政这条路， 其三种来源渠道，分别是土地出让、土地抵押、房地产税收，当前的营改增改的是房地产税收，而更加根本的土地出让收入和土地抵押仍然可以继续增加来抵消税收减少的影响。长远看，地价还会上涨。
企业应对营改增需要注意什么？
营改增后，企业需要更加注重进项发票的开具，在业务层面上也需要适当调整。这样便于在缴纳增值税时将已缴税环节减掉。
如何保障所有行业税负只减不增？
财政部相关负责人表示，当前实体经济较为困难，为进一步减轻企业负担，将兼顾改革和稳增长，作出妥善安排。其中，新增不动产所含增值税全部纳入抵扣范围，原营业税优惠政策原则上予以延续，对老合同、老项目及特定行业采取过渡性措施，总体上实现所有行业全面减税、绝大部分企业税负有不同程度降低的政策效果。
营改增对市场经济有何影响？
营改增以来，很多企业把研发、设计环节独立出去，成为独立法人。这样，部分业务可以外包，外包成本可抵扣，不会重复征税；另外，此类研发企业还可额外享受高新技术产业税收优惠。
营改增试点以来，催生了较多从事研发和技术服务、信息技术服务、文化创意服务等小微企业。据统计，2015年，在营改增试点行业范围不变的情况下，试点纳税人户数同比增长近40%，高于全国税务登记户数13%的增幅。
财政部相关负责人表示，营改增的全覆盖，打通了增值税抵扣链条，促进了社会分工协作，支持了服务业发展和制造业转型升级。
另外，营改增的减税效果，对服务业明显，对中小微企业明显，而这正是就业最大的容纳器。就业民生因而成为营改增改革效应最突出的领域。与此相联系，“双创”也能够从这一改革中汲取极大的动力，对新型城镇化发展也是有力的促进和支撑。还有社会公平。营改增将基本消除这方面重复征税，从而实现公平税负。
营改增与个人买房什么关系？
上面说到营改增会使建筑业、房地产企业税负减轻，房价有望平稳甚至出现下降，这对个人买房（这里指新房）无疑是一个好消息。
而二手房交易方面，“营改增”与普通百姓关联更密切。
尤其一二线城市，房价上涨非常快。成交一套二手房个人所承担的税费已经从几万上升到几十万元，此前二手房按照固定5.6%的营业税计征，5月1日后，营业税改征增值税后，其税负变化直接关系个人购买能力大小。
2015年3月30日发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》规定，购买超过2年(含2年)的普通住房免征营业税；购买不足2年的住房对外出售全额征收营业税；购买超过2年(含2年)的非普通住房按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
以北京为例，如果出售购买2年以内的房屋，假设最初买入价格为200万元，现在以500万元售出，需要缴纳的营业税则为500万×5.6%=28万元。“营改增”后如果按照11%的增值税率计算，则需要缴纳的增值税为(500万-200万)×11%=33万元，税负较之前增加了5万元。
那么，200万的房子现在卖多少钱是营改增分水岭呢，也就是往高 原来交税多，往低 原来交税少。
经计算是约407.4万。超过这个数改缴增值税后比原来缴营业税负担要重，反之则轻。当然，目前二手房交易中税负往往会转嫁到买主手中，卖价越高，转嫁的越多。
（以上回答发布于2016-03-21，当前相关购房政策请以实际为准）
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