房地产公司企业所得税处理

　　一、首先房地产公司开发项目所得税的管理主要分为两块：
　　1、商品房销售部分：这部分的纳税人才是房地产公司
　　2、建设安装工程部分：这部分的纳税人是工程承包方

　　二、税务部门对所得税的管理：
　　1、如果帐目健全，核算真实的话可以申请查帐征收，而查帐征收中就有一个预征的概念，就是纳税人每月或者是每季度根据利润自己计算出税款预先申报缴纳，然后年末税务部门再查帐汇算清缴，多退少补。

　　2、如果没有帐目或者帐目不健全不真实的话，那么税务部门就会采用核定征收，
　　核定征收也分两种，一种是核定应税所得率征收，一种是定额征收。而房地产业一般都是实行核定应税所得率征收，什么意思呢？就是税务部门会根据行业不同、营业额高 订出各行各业的大概成本利润率（税务部门叫做应税所的率），房地产业应该是10%-12%左右，建筑业应该是6%-8%左右，而企业所得税税率是25%，那么10%-12%*25%就等于房地产业税率是2.5%-3%，建筑业税率是1.5%-2%左右，这种管理方式近似于营业税的管理，就是不会管你利润的高低，收入是多少，一律按收入附征，其纳税时间是当月税款次月15日前申报缴纳。

　　3、几个特殊规定：其一，对于建筑业的收入实现时间确认比较特殊，由于工程项目清算时间跨度长，工程期内工程款的支付一般都是采取的预支、借款等形式，所以税务部门规定不管支付的工程款是暂借还是预支都视同收入实现
　　其二，房地产业收入确认的特殊规定：房地产开发商收取的一切费用都算收入，包括 证件费用、代收的物业管理费装修水电费等杂费
　　其三，对经济适用房、普通住宅有特殊优惠政策，如有需要了解私下再谈。
　　其四，现阶段房地产业优惠政策是国家对于经济危机所出台的临时优惠政策，并不会长久，所以不要拿现在的政策指导以后的经营。

　　三、企业对企业所得税的财务处理：
　　1、查帐征收方式下的财务处理：
　　a、预交所得税：
　　计提：
　　借 所得税费用
　　贷 应交税费——应交所得税
　　缴纳：
　　借 应交税费——应交所得税
　　贷 银行存款
　　结转：
　　借：本年利润
　　贷：所得税费用
　　b、汇算清缴：
　　如果预交数大于汇算清缴计算出来的应缴数，一般情况下，税务机关为了减少税金退库的麻烦，实务中，大多将多预缴的上年度企业所得税抵缴下一年度应缴纳的税款。这种情况下，企业的会计处理为：
　　借：其他应收款——所得税退税款
　　贷：以前年度损益调整——所得税费用
　　如果预交数小于汇算清缴计算出来的应缴数会计处理同a
　　2、核定征收下企业所得税一般不进行汇算清缴，其他会计处理同a

　　四、房地产企业所得税处理的几个误区：
　　1、核定征收所得税的管理方式下是不是把建安合同压低，建安部分的税款就会少交？是的，建安合同低建安税收的确会少交，但是房地产中有土地增值税会相应提高，得不偿失。
　　2、隐瞒销售收入是否减少税收？是，但是开具发票会响应减少，即使购房人现在无所谓，但在二次交易需要发票抵扣时就会出现麻烦，迟早会暴光。

　　[帮纳税人算帐，为纳税人理财]

企业所得税只在会计期结束，且计算出当期利润总额后计提，中间环节不作处理。企业所得税=利润总额*25%

按照项目开发所处阶段：所得税缴纳和征收分为两种形式——预缴和所得税汇算清缴
1、项目开发至投入使用前——预缴（预收账款*预缴利润率-当期缴纳营业税及附加）*25%
2、项目投入使用（或竣工或决算完毕）所得税汇算清缴（收入-成本）*25%
需要注意的问题：
一、预缴阶段;
1、尽可能控制预缴所得税数额，避免后期无法退税。
按照现有政策，如注意控制，基本预缴所得税会大于实际应清缴所得税数额。如出现该种情况基本无法退税，只能在下个项目弥补，而如果没有项目了只能自认倒霉。
2、避免在账目上出现过多预收房款。
在资金状况允许的情况下，尽可能避免签订正式的商品房预售合同和开具正式的机打收据或发票（如可以采用成立独立中介公司而后委托该公司代售的方式先期预售，以中介机构名义收取款项、签订合同、开具收据）
3、一定注意预缴和汇算清缴的时间条件区别，避免陷入偷漏税困境。
投入使用（哪怕入住一户）、竣工验收、施工款清算完毕任一条件具备，就必须进行汇算清缴。
4、合理成本的构筑一项不能少，
宣传费等销售费用、管理费、财务费用等在此阶段必须完善齐备，没有的项目应在此阶段应按照规定比例准备完备（合同、发票、银行资金往来记录甚至明细等证明材料），后期汇算清缴再补充就来不及了。
各分项施工安装成本（包含你凭空造出来的）资料也应在此阶段（合同、发票、预决算书、银行资金往来记录甚至（现金支付除外）），
二、汇算清缴阶段：
1、必须先完成土地增值税汇算清缴，以在所得税清缴时进行税前扣除。
2、必须完成所有成本的实际支付后，方可进行所得税清缴，否则，清缴完毕后再出现的成本只能归集到下一年度亏损了。
三、核定征收肯定不合算，一般不要考虑。
四、特殊项目的所得税（略）
1、旧城改造（含回迁）
2、经济保障性住房项目

我司向外代 开各行业发 票,税点低，
公司帐目进项与出项差额过大，
需补充差额的事业单位补帐冲帐旧帐整理,
13-4陈2-20-95先生0-68，诚-信-合-作

首先房地产公司开发项目所得税的管理主要分为两块：
　　1、商品房销售部分：这部分的纳税人才是房地产公司
　　2、建设安装工程部分：这部分的纳税人是工程承包方

　　二、税务部门对所得税的管理：
　　1、如果帐目健全，核算真实的话可以申请查帐征收，而查帐征收中就有一个预征的概念，就是纳税人每月或者是每季度根据利润自己计算出税款预先申报缴纳，然后年末税务部门再查帐汇算清缴，多退少补。