什么是“拆一还一”？如何计算缴纳营业税？

房地产企业的拆迁补偿形式可归纳为两种：（1）作价补偿。拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人，这是一种货币补偿形式。（2）产权调换。拆迁人以自己建设的房屋或者外购的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权，这就是我们通常所说的“拆一还一”实物补偿形式。 企业发生“拆一还一”业务，情况不同，其计算缴纳营业税的方法也不同。 （1）以自己建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人的计算方法 房地产企业以自己建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，实际上是房地产公司以自己的开发产品抵偿债务的行为，按照税法规定，应申报缴纳营业税。 关于营业税计税依据问题，按照《国家税务总局关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发[1995]549号）的规定：“对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《 人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税。” 在《内蒙古自治区地方税务局关于建筑安装营业税问题的批复》（内地税一函[1995]57号）中明确规定，关于房屋拆迁“拆一还一”问题。我们认为房屋开发公司将原街坊进行拆迁改造，房屋建成后，为搬迁户提供新的住房，不论其是否收费或收费多少，都构成了营业税纳税行为。应当按《营业税暂行条例实施细则》第十五条规定计算征收营业税。 《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》(国税函[2007]768号)批复如下：房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税；被拆迁户以其原拥有的不动产所有权从房地产开发公司处获得了另一处不动产所有权，该行为不属于通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房。 （2）以外购的房屋补偿给被拆除房屋的所有人 拆迁安置土地增值税的处理问题，《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函[2010]220号）明确如下： （二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 （三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

“拆一还一”就是拆一套还一套，面积是等同的，一般如果还一套超面积，则超出面积以市场价购买。
“拆一还一”的形式：
A、拆除100㎡，还100㎡；
B、拆除100㎡，还120㎡；另外20㎡按扩大面积对待。
C、拆除100㎡，还70㎡；另外30㎡，开发商给现金补偿。
广义上讲，这三种形式都属于“拆一还一”，然而对B的扩大面积款直接按销售不动产处理了。对C也直接给补钱了。只有A才是真正意义上的“拆一还一”。

涉及营业税方面：
1、国家税务总局《关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益的交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益，根据现行营业税有关规定，应按“销售不动产”税目缴纳营业税。
2、吉林省地方税务局关于房地产开发企业征收营业税问题的通知（吉地税流字[1999]130号）：房地产开发企业对开发区域内原住户进行安置，是取得开发区域土地使用权的条件之一，对偿还面积与拆除面积相等的部分应征收“销售不动产”营业税，其营业额由主管税务机关按《营业税暂行条例实施细则》第十五条（原细则）的规定核定。
3、国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）中规定：对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
4、新2009年开始执行的《营业税暂行条例实施细则》第二十条 纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：
　 （一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
　 （二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
　 （三）按下列公式核定：
　营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）
附《细则》第五条 纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：
（一）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；
（二）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；
（三）财政部、国家税务总局规定的其他情形。
《条例》第七条　纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。
★　根据上述文件规定——征收营业税是肯定的——计税（金额）依据——按那个文件执行是否需要研究的。
　对“拆一还一”确定计税金额——应当按“还迁时，同类、同期、平均售价”确定。因为在企业所得税、土地增值税方面已经定为“视同销售”。既然视同销售就应当按“公允价（市场价）”确定。