营业税中，自建自用房销售，和销售商品房有什么区别。
- 你好，
很高兴为你回答问题！
解析：
首先你先得明白这两个主体的区别：开发商（即商品房投资主体人，出售商品方的企业）与 建筑工程公司，这两个主体一般情况下，不是同一个，而是两个各自的主体，也就是说，房地产开发企业，一般情况下不是建筑工程的（没有建筑资职，不能从事建筑工程），而建筑工程的（有资职），又不是开发商。这个很重要的概念。所以二者就分属于不同的营业税纳税主体，开发商一般就是销售不动产的纳税主体，而建筑公司则往往是建筑业的纳税主体，所以二者的计税依据也就各不相同了。下面我就分别给你说说：
我们所说的自建自用，一般情况是指，建筑公司，他们有建筑资职，可以从事建筑工程，并且建筑完成后自用，说明什么情况？那就是给自已建造“固定资产”，所以就不属于营业税中的建筑业范畴了，故不征营业税，但是，如果自建自用后，再变更用途，那么就相当于，他们建筑后是要出售的（不是固定资产），那么其建筑行为，就是营业税规范的建筑业，就得纳营业税，计税依据就是成本与成本利润率综合营业税率得出的计税依据了（公式我就不写了）。同时还得再纳一道转让不动产的营业税，其计税依据就是售价了。
如果是开发商品开发商品房，那么他们会将工程项目进行招投标，并用合同的方式确定工程的造价，那么这个合同价款，就是中标的建筑公司纳营业税的计税依据。而开发商则是在竣工验收后出售，以其售价作为销售不动产的计税依据，纳相应的营业税。
如果还有疑问，可通过“hi”继续向我提问！！！ - 1、税收对象不同
不需要视同销售货物，不缴纳企业所得税。根据《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》第一条规定，企业发生改变资产用途的情形。
将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算。
2、税收税额不同
对于出售自建建筑物的纳税人，除按建筑物销售收入全额依照“土地使用权转让及出售建筑物”税目征收营业税外，还应征收一道“建筑安装”营业税。
该项“建筑安装”营业税应根据同类工程的价格确定计税依据；没有同类工程价格的，按下列公式组成计税价格征税。
3、计算方式不同
自建自用房销售计税价格＝（建筑安装工程成本＋利润）÷（1－营业税税率）所以要交两道营业税建筑业：（3500×(1 10%)÷（1-3%））×3%=119.07万元。
销售商品房不动产：6000×5%=300万元合计自己算吧上面的10%是成本利润率由当地税务机关核定一般为10%。
4、免征条件不同
对个人销售自建自用住房,免征营业税。对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，免征营业税。
自建商品房转为自用或经营对国家商品储备管理单位及其直属企业承担商品储备任务,从中央或地方财政取得的利息补贴收入 。 - 一、自建自用房销售。自建自用不缴纳营业税。自建销售需要缴纳建筑业营业税和销售不动产营业税。自建建成自用的时候不交，以后出售或者转让的时候要缴纳2道营业税，即3%的建筑营业税+5%的转让不动产营业税。
建筑业，属于在 人民共和国境内从事应税劳务的行为，依法应缴纳营业税。营业税率为3%。具体是指：建筑、安装、修缮、装饰及其他工程作业。
1． 自建自用建筑物，其自建行为不是建筑业的征税范围；
2． 出租或者投资入股的自建建筑物，不是建筑业的征税范围；
3． 管道每期集资费（初装费）业务应按“建筑业”税目征收营业税。
自建不动产销售，按全额计算缴纳转让不动产营业税。建筑业营业税的计算需要确定计税价格=营业成本（或者工程成本）×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）
例子：某房地产开发公司自建同一规格和标准的商品房5栋，工程总成本为15880万元；销售自建商品房3栋，取得销售收入28600万元；另将其中的2栋作为办公楼。当地规定的建筑业利润率为10%,则该公司上述业务营业税的计算：
销售不动产营业税=28600×5%
自建行为按“建筑业”计算营业税=（15880×（1+10%）÷（1-3%）×3%×3÷5
二、销售商品房。根据《 人民共和国营业税暂行条例》：销售不动产营业税税率为5%。
2015年3月30日，财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 - 上两道营业税
建筑业和房地产销售
自建自用房销售。自建自用不缴纳营业税。自建销售需要缴纳建筑业营业税和销售不动产营业税。营业税(Business tax)，是对在 境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税。营业税属于流转税制中的一个主要税种。2011年11月17日，财政部、国家税务总局正式...
销售商品房不动产：6000×5%=300万元合计自己算吧上面的10%是成本利润率由当地税务机关核定一般为10%。4、免征条件不同 对个人销售自建自用住房,免征营业税。对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，免征营业税。自建商品房转为自用或经营对国家商品储备管理单位及其直属企业承担商品储备...
1、纳税人自建自用房屋的行为(将自建房屋2栋作为本单位的单身职工宿舍)不缴纳营业税。2、单位将不动产无偿赠送他人(将自建房屋1栋捐赠给希望工程基金会)，视同发生应税行为，其营业额按照纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格(720/3=240万元)核定。3、纳税人将自建的房屋对外销售，其自建行为首先...
《财政部、国家税务总局关于职业教育等营业税若干政策问题的通知》(财税〔2013〕62号)第二条也明确规定，对个人销售自建自用住房，免征营业税。这里需要予以正确理解的是，纳税人销售自建住房涉及建筑业营业税和销售不动产营业税两部分，财税〔2009〕111号和财税〔2013〕62号中免征营业税规定仅是针对销售环...
纳税人发生自建自用行为时，不需要缴纳营业税。如果将自建建筑物对外销售，其纳税义务发生的时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天，即在销售环节征收销售不动产和自建应税行为营业税。根据《 人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部令第65号）第五条规定："纳税人有下列情形之一的，视同发生应...
