详细解说土地增值税节税筹划方法有哪些

（一）利用临界点进行纳税筹划
　　根据《 人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《土地增值税暂行条例》）第8条的规定，有下列情形之一的，免征土地增值税：
　　（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的。
　　（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
　　根据《土地增值税暂行条例》第7条的规定，土地增值税实行四级超率累进税率，如果企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20％这个临界点上，可以通过适当控制出售价格而避免缴纳土地增值税。

（二）利息支付过程中的纳税筹划
　　房地产开发企业往往需要利用大量贷款，其中涉及利息的支出，关于利息支出的扣除，我国税法规定了一些限制。《 人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第7条规定：“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但*6不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。
　　（三）代收费用处理过程中的纳税筹划
　　根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税［1995］48号）的规定，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
　　（四）通过增加扣除项目进行纳税筹划
　　土地增值税是房地产开发的主要成本之一，而土地增值税在建造普通标准住宅增值率不超过20％的情况下可以免征，企业可以通过增加扣除项目使得房地产的增值率不超过20％，从而享受免税待遇。
　　（五）利用土地增值税的优惠政策进行纳税筹划
　　我国对土地增值税规定了很多税收优惠政策，房地产开发企业可以充分创造条件，通过享受税法规定的优惠政策进行纳税筹划。
　　（六）通过两次销售房地产进行纳税筹划
　　房地产销售所负担的税收主要是土地增值税和营业税，而土地增值税是超率累进税率，即房地产的增值率越高，所适用的税率也越高，因此，可以从简单装修上做文章，将其作为单独的业务独立核算，这样就可以通过两次销售房地产进行纳税筹划。

一、土地增值税的税收筹划空间并不大

根据《 人民共和国土地增值税暂行条例》及相关规定,目前可以收集到及可选用的不征、免征、暂免以及减征土地增值税的政策不是很多,归纳起来主要是有以下三个方面：

1、不征收土地增值税的对象:包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为和房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途,产权未发生转移的,不征收土地增值税。

2、给予免征的条件或情形有两个:(1)纳税人建造普通标准住宅出售、增值额未超过扣除项目金额20%的。(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产,包括因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的。

3、可以暂缓征收土地增值税的情况有三种。(1)对非房地产开发经营企业,以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时(对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税)。(2)对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的(建成后转让的,应征收土地增值税)。(3)在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的。

一、土地增值税的税收筹划空间并不大
根据《 人民共和国土地增值税暂行条例》及相关规定,目前可以收集到及可选用的不征、免征、暂免以及减征土地增值税的政策不是很多,归纳起来主要是有以下三个方面：
1、不征收土地增值税的对象:包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为和房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途,产权未发生转移的,不征收土地增值税。
2、给予免征的条件或情形有两个:(1)纳税人建造普通标准住宅出售、增值额未超过扣除项目金额20%的。(2)因国家建设需要依法征用、收回的房地产,包括因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的。
3、可以暂缓征收土地增值税的情况有三种。(1)对非房地产开发经营企业,以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时(对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税)。(2)对于一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的(建成后转让的,应征收土地增值税)。(3)在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的。
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