营改增后房地产企业存在哪些风险和机遇

您好！
一、“营改增”给房地产企业带来的挑战
房地产企业由营业税改征增值税后，增值税与营业税相比有两大不同，一是价外税和价内税的不同，另一个是链条抵扣的税制设计，这就导致增值税的税务处理、征管规定、申报计算都与营业税完全不同，从而给房地产企业带来前所未有的挑战。
1、相关人员对税收政策不熟悉
房地产企业营改增之前一直缴纳营业税，税务处理完全不涉及增值税。从财务总监到财务经理，再到一般的财务人员，对增值税的相关规定了解甚少，甚至完全不了解。营改增之后给房地产企业带来的最大的挑战，就是从上到下不了解增值税的税收政策，无法利用增值税的税收法规指导约束平时的运营管理工作。不知道会有什么税务风险，也不知道会出什么税收问题，更不知道如何应对突发的税务问题和提前防范。在这种情况下，企业是无法做到控制企业税务风险和税收负担的。有人说房地产企业的财务人员从上到下可以恶补增值税的税收知识，但恶补也需要时间，也有一个过程。政策不熟悉挑战是所有营改增企业的系统性风险，任何企业都不可能幸免，唯一不同的是，有的企业阵痛期较短，有的企业阵痛期较长。
2、账务处理难度增加
根据现行的增值税法规规定，增值税的纳税人分为小规模纳税人和一般纳税人，两类纳税人的税务处理和征管规定是不一样的。对于增值税一般纳税人来讲，由于增值税是价外税，采购和销售都要进行加税分离，取得的进项税专用发票还需要在规定的时间内去主管税务机关认证。营改增初期，财务人员面临新旧税制的衔接、税收政策的变化、具体业务的处理和税务核算的转化等难题。另外，由于营业税是对营业额直接征税，只需增加一个会计科目，核算模式简单易懂。而增值税采用抵扣的核算模式，其应纳税额等于销项税额减进项税额，需增加十个会计科目，核算难度较原来大幅增加。“营改增”不仅改变了企业的会计核算体系，同时还带来了开票系统、报税系统、认证抵扣、税款缴纳等操作方面的一系列新问题，账务处理稍有不慎便会产生风险。
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由于财务人员业务素质和职业操守参差不齐，可能会对税收政策的理解、相关业务的会计核算、税收的申报缴纳等产生偏差，从而带来财务核算不合规，纳税申报不准确等风险。“营改增”后只有账务处理规范的企业才能正确进行纳税申报，从而给房地产企业财务工作带来新的挑战。
3、虚开、 发票有可能触犯刑事责任
房地产和建筑业普遍存在“甲供材”现象，一方面，房地产商利用“甲供材”虚增成本，另一方面，建筑企业无法取得“甲供材”发票，只能想办法“ ”、“虚开”。这种“甲供材”现象在营业税制下普遍存。但是营改增之后，由“甲供材”引发的“虚开”“ ”发票行为将被很有可能被认定为 “虚开”、“ ” ，违法成很高。首先，与增值税专用发票有关的虚开、 行为已经入罪，例如，刑法第205条的虚开增值税专用发票罪；刑法第208条的非法购买增值税专用发票、购买伪造的增值税专用发票罪；刑法第206条的伪造、出售伪造的增值税专用发票罪等等。其次个人和单位所受的处罚最高可判无期或者没收财产。例如，2014年3月， 春平集团董事长林春平因虚开 等被浙江省高级人民法院终审判处 ， 。
4、可抵扣的进项税额不足，部分房企税负或大幅上升
营改增的目标是通过改革实现只对产品或者服务的增值部分纳税，从而减少重复纳税环节。从全国营改增试行和先期营改增行业的反馈情况看，大多数的企业实现了税负下降。但也有部分企业因为生产具有周期性、成本结构中可抵扣的成本占比较小而无法抵扣费用，或是进项税难以抵扣税票等原因，反而出现了税负增加的情况。
房地产项目的成本费用构成非常复杂，而可抵扣的开发成本主要是土地成本、建筑安装成本、公共配套成本、房屋装修成本，但这几项成本在收入中所占的比重并不高，一、二线城市约占房地产企业的开发成本还存在如下特点:
(1)土地开发成本难以认定
土地成本一般金额巨大，是房地产开发成本的大项支出，对房地产业而言具有举足轻重的作用。据统计，一线城市土地成本占到开发成本的40%以上，二三线城市在20%——30%之间。拿地手法有的是招拍挂，有的是无偿划转、有的是与村集体合作、有的是通过股权收购而来，土地成本几乎无法取得依法允许抵扣的进项税发票。增值税的原理是销售货物或提供劳务要交增值税，同时采购货物或接受劳务取得的进项税发票可以抵扣，房地产业土地成本的进项税的抵扣便成为一大难题。此外，有些房地产企业早期取得土地的成本金额较低，通过收购股权拿地的企业形成了较大的股权溢价，这部分溢价体现在收购公司账面上，被收购公司的账面不会产生变化，在计算土地增值税和企业所得税时，溢价部分无法扣除，“营改增”后的溢价部分在缴纳增值税前也将无法抵扣，从而对企业税负有较大影响。假设被收购公司原有开发项目的土地出让金是2亿元，如果收购时土地价值上涨到7亿元，这就导致有 5亿元土地差价无法取得土地成本的 。在可抵扣进项税不足的情况下，房地产企业的增值税税负必然会增加。
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（2）期初库存和固定资产将不能被抵扣
从已经出台的营改增文件的规定来看，期初库存和固定资产的进项税都不能抵扣。如交通运输业、电信业等企业在“营改增”前采购的固定资产和存货均布允许抵扣进项税，特别是交通运输业的期初车辆、轮船等未被许可抵扣，这在改革之初产生了行业性的经营困难。房地产业的开发成本和存量房在企业资产中占比很高，这部分进项税金不允许抵扣，将导致房地产企业在营改增后销售存货时。产生大量的销项税额但又没有与之相对应的进项税额可以抵扣，税负必然大增。实践中，很多房地产企业以项目公司的方式进行开发，如果楼盘在营改增之前基本开发完毕，而销售行为大多发生在营改增之后，必将造成项目公司只有销项税额，基本没有进项税额可以抵扣，税负便成倍增长。
5、部分房企经营情况也许更为艰难
2014年以来，随着楼市的深度调整，人们的市场预期发生了根本性的变化，房地产市场持续低迷，销售业绩持续下滑，资金压力很大，融资任务很重，资金成本也不断上涨。营改增后，房地产企业必然存在两极分化，那些进项税额少、税务问题多、涉嫌虚开增值税专用发票的企业，必然面临缴纳更多的增值税和税务罚款，导致利润下滑加剧，令吃紧的资金链条更加雪上加霜，甚至面临资金链条断裂、企业破产的风险。另外，房地产行业由于利润高、税负重，税收流失严重，已经连续10年成为国家税务总局圈定的税务稽查重点行业，国家税务总局关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知（税总发[2014]31号）也规定，房地产及建筑安装业是2014年行业专项税收检查的指令性项目，营改增试点行业较为集中的地区是区域税收专项整治的稽查重点。相信营改增之后的近一段时期内，房地产行业将是税务稽查的重中之重。在市场低迷、成本上升、利润下滑和营改增带来的政策迷茫混乱时期，税务稽查无疑会让一部分房地产企业经营维艰。
二、“营改增”给房地产企业带来的机遇
1、行业整体税负有望下降
房地产营改增属于国家推行的“结构性减税”改革的一部分，行业整体税负肯定会有所下降。易居( )控股有限公司执行总裁丁祖昱认为，营改增之后的税率与原来建筑业3%和房地产业5%的营业税税率相比，表面看似高了，但是考虑到各种抵扣项，单个企业实际税负是高是低很难判断，一般情况下税收成本应该是会有所降低的。 社科院财经战略研究院研究员张斌则公开表示，若是允许不动产抵扣，初步测算整体减税规模有望超过5000亿元。
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十几年来，国家为了抑制固定资产投资、压缩市场需求和平抑房价，对房地产行业一直采取重税政策。房地产企业除了要缴纳营业税及附加、企业所得税等基本税种外，还要缴纳土地增值税、契税等特有税种，不仅税种多，而且税率也很高。同时几乎没有行业税收优惠政策可以享受，房地产行业的平均税负高一直是社会上公认的。据我们测算，房地产企业的整体税负率在35%上下。高税负必然加重房地产企业的税收负担，也加重了买房人的经济负担。营改增之后，随着价外税的推行和增值税抵扣链条的建立，正如各位知名专家预测的那样，行业整体税负将会有所下降，有利于行业的健康和长远发展。这里需要注意的是，行业整体税负有所下降，并不意味着每个房地产企业的税负都会下降。
2、市场销量有望增加
营业税的存在导致增值税抵扣链条中断，建安成本中包含的进项税不能抵扣，造成一些房地产企业重复纳税；买房的业主承担营业税款因为没有增值税专用发票，其进项税不能得到抵扣，也将重复纳税。税负重一定程度上会影响消费者购买或投资的积极性。应该增之后，房地产企业成为增值税抵扣链条上的一个环节，建安成本和期间费用中缴纳的增值税都可以抵扣，如果进项税额较大，企业税负则有望下降。对于中小房地产企业来讲，如果年应税销售额在500万元以下，将成为增值税的小规模纳税人，适用税率由5%下降为3%，税负直接降低40%。税负降低了，房地产企业才有可能会降价，销量才会提升。从税制改革的方向上看，增值税将来要实现完全的消费型的增值税，不动产的进项税将得到抵扣。届时， 生产和商贸等非房地产企业采购办公用房、生产厂房等取得的进项税也可以得到抵扣，购买和投资商业地产不仅可以保值增值，抵抗通货膨胀对财富的稀释效应，还能降低企业增值税负担，投资的积极性将大大增强，也会带来新的市场需求。房屋价格降低和企业业主投资需求增加，将会在一定程度上带来房地产市场的繁荣。
营改增对房地产企业来讲，可以说机遇与挑战并存。房地产企业既要抓住难得的机遇，又要迎接新的挑战。房地产企业一方面要利用好税收法规调整的大好时机，做好税务筹划，控制好企业税负，积极谋取新的税务利益，又要敢于迎接新的挑战，正视并重视营改增带来的政策变化和税负变化，加强新税收法规的学习，加强调查研究，做到税务风险提前知晓，并财务有效措施规避和化解营改增带来的负面影响。
希望能让您满意
望采纳，谢谢