移民美国后处理不动产，怎样交税

众所周知，美国是一个全球课税的国家，移民美国后，大家多多少少都会担心在美国的税收申报问题。今天，我们就来聊一聊大家移民时最为关心的问题 — 房产处置所面临的税收。除了我们熟悉的房产税和交易税，我们更要关心的是房产售出时的资本增值税。

如果毫无避税设计，全额足缴这些税费，必然会让财富的增长大幅缩水。那么，有什么办法少缴、乃至不缴这些税费？
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在出售房子时，买价与卖价之间的差额即是资本利得/亏损。如果卖价高于买价，则有资本收益；如果卖价低于买价，则有资本亏损。
资本利得/亏损根据其持有的时间长短分为短期和长期。如果持有时间在一年以内，则视为短期；如果持有时间在一年以上，则视为长期。持有时间从所得资产的次日开始计算，直到出售资产的当日。
那么什么是资本利得税？具体的税率是多少呢？
资本利得税
资本利得税（Capital Gain Tax，简称CGT），是对资本利得（低买高卖资产所获收益）征税。常见的资本利得如买卖股票、债券、贵金属和房地产等所获得的收益。
美国资本利得税适用于在美国的资本收益所得。房产资本利得则是指出售房屋时与购入房屋时的差价，一套房屋如果买入时价格为200万美元、卖出时为300万美元，那么其资本利得为100万美元，而针对这100万美元征收的税费则为“资本利得税”。
资本利得税率
在美国，个人和企业都要缴纳资本利得税。但是，对于个人来说，长期投资的资本利得（超过1年的投资）税率较低。
如果是短期持有（即一年以内），则资本利得税等同于个人所得税的税率，最高不超过39.6%；如果是长期持有（即一年以上），则资本利得税的税率为0%-20%。
请参考下图，以单身申报为例，如果出售资产的净收入为46万美金以上，持有资产一年之内的最高税率为39.6%，持有资产一年以上的最高税率为20%。
如果我还没有移民，在美国卖房要交多少税呢？
假如非美居民在美国卖房，且房子售价超过30万美金，扣除的税金是卖屋价的15%，也就是说，要在卖屋款项上直接扣除15%的预缴税交入国税局。
交易隔年卖房者可通过申报非居民所得税表，确认按资本利得税率算出的应缴税款，若低于预缴税，可要求退还预缴税超额的部分。
省税小攻略
1. 想要在卖房时达到最大省税的目的，大家需要注意一些细节。比如说像房屋翻新改建费用的收据要和购房合同放在一起长期保留，虽然不能当年抵税，但是改建翻新的费用可以在卖房时当作房屋成本，在一定的程度上减少了卖房的净利润，可达到省税的目的。
2. 如果能将房产增值收入认定为资本增值收入，就可以适用更低的资本增值税率，在15%到20%之间。一般来说，持有一年以上的房产，都可以适用资本增值税率。
但有些情况则可能让你丧失享受资本增值税率的资格，比如你在大规模翻修后把房子卖出，等于通过劳动产生收入，就要缴所得税；如果你买卖房屋的数量很多，那就说明买卖房子成为了你的职业或生意，这样得到的增值也得按所得税征收。
3. 如果所卖房子能满足自住房条件，那么卖房者就能享受单人25万美元、夫妻两人50万美元的免税额。
如何界定自住房？最重要的标准是在过去的5年里，要在该房屋中住满2年。所以可以看出，如果真的是满足自住房条件，那么不仅可以享受免税额，也能适用15%左右的比较低的资本增值税率。
4. 还有一种方法，让你可以暂时不缴任何税费。什么意思？这就要提到1031交易延税条款：当你用一个投资物业交换另一个投资物业，可享延税福利。也就是说，你卖房之后，如果又买了一套相同种类的房子，那么是增值部分的税是可以延后到你下次再卖房的时候再缴的。
在卖出房子之后，所得资金须由第三方中间人保管，直到用来购买新的房产。卖出的45天内，就须以书面通知中间人你想购买的新物业，之后就会有135天来完成交割。