房企所得税预缴应考虑期间费用和税金附加

　　看似简单明了，如在企业没有形成销售收入时，预售金额乘以预计毛利率（各地均下文确定），减除弥补亏损等三项，即为房地产企业所得税预缴金额。其实并没有那么简单，还得考虑以下两个项目：
　　一、企业预售时的期间费用，即企业预售时产生的销售费用、管理费用、财务费用以及其他期间费用。该项与总局20111年第64号公告规定的申报表没有冲突，根据会计制度规定，企业的期间费用应进入当期损益，该项目在申报表的第四行反映，在利润总额中表现即可。
　　二、企业预售时的税金及附加项目，该项目金额较大，影响房地产企业的预计利润，最终结果将在汇算清缴中形成大额退税。根据总局2011年第64号公告的申报表及会计制度规定，企业未实现的销售产生的税金，由于与销售不匹配，不构成利润总额的组成部分，也就是不能在预计利润中扣除，这是申报表未考虑房地产行业的个性化事项，即按预售收入依核定毛利率征收企业所得税的特殊问题。因此，预缴申报的表格填写需要变通处理，在申报表第五行特定业务计算的应纳税所得税，减除税金及附加金额。该项目在各地均有考虑，如天津市地方税务局公告〔2012〕1号文件，就明确了减除“房地产企业销售未完工开发产品缴纳的营业税金及附加”项目。
　　以上两项举例说明：
　　案例一：某房地产企业2013年1季度取得未完工收入1亿元，当地的预计计税毛利率为30％，缴纳营业税金及附加、预缴土地增值税共700万元，本季度发生期间费用500万元。
　　1．如按预售金额直接计算，应预缴企业所得税为10000×30％×25％=750万元
　　2．考虑期间费用500万元，实际在企业利润表中应有表现。在申报表的第四行中反映，该企业当年利润总额累计为－500万元。应预缴企业所得税（10000×30％－500）×25％＝625万元。
　　3．考虑期间费用500万元，在申报表的第四行中反映，考虑税金700万元，在填列申报表时减除，该企业当年利润总额累计为－500万元。应预缴企业所得税（10000×30％-500-700）×25％＝450万元。该申报则符合总局2011年公告第64号精神和具体实际情况。
　　以上是企业初始经营状况的设定，假设连续经营举例如下：
　　案例二：该房地产企业2013年2季度取得未完工收入2亿元，当地的预计计税毛利率为30％，缴纳营业税金及附加、预缴土地增值税共1400万元，本季度发生期间费用1000万元。结转以前一个项目6000万元，企业利润表反映当年累计利润为380万元。（380+20000×30％-1400-6000×30％+60000×7％）×25％=900（万元）
　　1．本期利润总额380万元，由结转的营业收入、营业成本以及结转的税金及附加组成，即收入6000万元，假设实际成本符合测算率（70％）为4200万元，结转的税金及附加420万元，本季度发生期间费用1000万元，组成本期利润总额：6000－4200－420－1000＝380（万元）。
　　2．减除的6000×30％，因结转营业收入6000万元，形成利润，其中380万元也就是由该结转所形成，所以要在此减除。
　　3．加上的6000×7％，由于企业已经结转了销售，该部分税金及附加也应该结转调整，已在利润总额中冲减，所以在这里应增加计算。其中7％为假设税金及附加的综合税率。
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