销售不动产营业税的相关问题

以不动产投资、入股、收取固定收入，不承担风险的行为，实质是一定时期转让不动产使用权行为，尽管不动产所有者同接受投资方定有投资协议，投资者取得的固定收入往往以“利润”名目出现，但投资者的收入没有随着所投资项目利润的增减而自动增减，由于其收入的稳定性，决定此项收入与利润截然不同，不论是否以利润名义支付投资者，都是租金收入，都应按“服务业”税目中“租赁”项目征收营业税，不按销售不动产征收营业税。那么，对于不动产所有者以不动产投资，入股时，断定这种行为是否符合营业税对于投资，入股的条件是什么?主要是看投资者是否参与接受投资方利润分配，共同承担风险。即投资、入股数额分配利润，实行利润多则多分，利润少则少分；投资、入股项目出现风险或破产时，按股资、入股数额共同承担。如果符合这个条件，则视为投资入股，不征收营业税；如果不符合这个条件，即投资、入股者不参加接受投资方利润分配，不承担风险，而不论接受投资方利润变化如何，均取得固定收入，对于这种投资、入股行为，应按服务业“租赁”征税。 拍卖企业行为不属于销售不动产的征税范围，不征收营业税。这是因为：第一，从拍卖国有企业来看，国有企业的所有者是国家，国家拍卖国有企业是一种政府行为，拍卖收入也归国家，因此，拍卖国有企业的行为不属于销售不动产行为，不征收营业税。第二、从拍卖集体企业、私有企业和个体企业来看，拍卖集体企业、私有企业和个体企业的主体不是政府，而是企业主，它不是政府行为，但也不能征收营业税。整个企业的所有权转移与企业出售部分资产是完全不同的两回事。企业的价值并不等于其资产的价值，而取决于它能为兼并者或者购买者带来多大的利润。而销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为，销售不动产的征税范围是建筑物和其他土地附着物。显然，拍卖集体企业、私有企业和个体企业是不能纳入销售不动产的征税范围的。在实际工作中，我们应当掌握这样一个原则：对拍卖企业不征营业税；对于拍卖企业资产，如：房屋、住房、厂房、办公楼、仓库、烟囱、窑炉、水塔、水池、设备基础、操作平台以及树木、庄稼、花草等应当征收营业税。 第一种方式是以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，这样，出地方（以下简称甲方）发生了转让土地使用权的应税行为，出资方（以下简称乙方）发生了销售不动产的应税行为，均应按规定缴纳营业税。例如：甲方出地1000cm2，乙方出资并负责建成房屋总面积10000m2，双方按“4：6”分配房屋。这一过程，对出地方来说，就相当于将600m2的土地使用权转让给了对方，对其应按“转让无形资产——转让土地使用权”税目征收营业税，其营业额就是那600m2土地使用权的价格；对出资方来说，就相当于将4000m2的房屋销售给了对方，对其应按“销售不动产”税目征收营业税，其营业额就是那4000m2房屋的价格。换句话说，甲方转让600m2土地使用权的价值就是乙方销售4000m2房屋的价值。由于双方未进行货币结算，而是“以物易物”那么就应按《 人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条规定核定房屋的营业额：⑴按纳税人当月提供的销售同类不动产的平均价格核定；⑵按纳税人时期销售的同类不动产的平均价格核定；⑶组成计税价格。计税价格=工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）。按照上面的顺序，如果没有可供参考的同类不动产，只能核定计税价格。应当指出的是，建造房屋的工程成本不能作为销售不动产的营业额，而应按组成计税价格计算营业额。上例中，我们假设建造方屋共耗资1000万元，那么乙方销售给甲方4000m2的房屋工程成本就是400万元，其营业额，即计税价格就是400万×（1+利润率10%）÷（1-营业税率5%)=463（万元）。这463万元既是乙方销售给甲方的房屋价格，也是甲方转让给乙方土地使用权的价格。又如：甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资，在该土地上建造建筑物使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。这一过程，甲方发生了出租土地使用权的行为，对其应按“服务——租赁业”税目征收营业税；乙方发生了销售不动产的应税行为，对其应按“销售不动产”税目征收营业税。对双方分别征税时，其营业额亦按上例中所列举的核定价格顺序来核定。 第二种方式是甲方以土地使用权，乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定适用税收政策：1、房屋建成后，如果甲、乙双方采取风险共担、利润分享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为以无形资产投资入股，对其不征营业税；对合营企业销售房屋取得的收入按“销售不动产”全额计征营业税；对甲乙双方分得的利润不征营业税。2、房屋建成后，如果甲方采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的应税行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入中按比例提取的收入按“转让无形资产——转让土地使用权”征营业税；对合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”征营业税。例如：甲公司提供土地使用权，乙公司提供资金，成立合作企业丙公司合作建房，合同规定甲方分期取得固定收益，其余盈利由乙方享有，风险由乙方承担。对这一行为的税收处理应为：①对甲方分期取得的固定收益应视为其转让土地使用权给合作企业的价格，对其取得的固定收益应按“转让无形资产——转让土地使用权”征营业税；②对合作企业按全部房屋的销售收入依“销售不动产”征营业税；③对乙方享有的“其余盈利”不征营业税。3、房屋建成后，甲乙双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共担风险的不征营业税的行为。例如：甲公司提供土地使用权，乙公司提供，成立合作企业丙公司合作建房，房建好后甲乙双方按“4：6”分配房屋。对这一过程的税收处理是：①对甲方向合营企业提供的土地使用权，应按“转让无形资产——转让土地使用权”征收营业税，其营业额的核定按我们在本文第一个例子里提到的核定顺序办理；②对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则对甲乙方各自销售的房屋按“销售不动产”征营业税；③对合营企业分配给甲乙方的房屋不征营业税。财政部国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2009〕157号）规定： 自2015年3月31日起执行，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。二《关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》（财税〔2009〕111号）规定：个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：⒈离婚财产分割；2.无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；3.无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；4.房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。三《财政部国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字〔1999〕210号）规定：个人自建自用住房，销售时免征营业税。