如何抵扣不动产的进项税额

增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。这里的不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物；构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目等同于企业生产产品用于销售，对其施行分年抵扣显然不合适，应当一次性抵扣。融资租入的不动产（其购置成本已分期支出并分期抵扣，如果再对每期取得的租金进项分两年抵扣，核算会非常复杂，因此可一次性全额抵扣。施工现场修建的临时建筑物、构筑物虽然也属于不动产的范畴，但存续时间短，施工结束后即要拆除清理，其性质与生产过程中的中间投入物更为接近。因此允许一次性抵扣进项税。

（1）购入时，应当按取得成本，借记"固定资产"、"在建工程"等科目，按当期可抵扣的增值税额，借记"应交税费--应交增值税(进项税额)"科目；
按以后期间可抵扣的增值税额，借记"应交税费--待抵扣进项税额"科目，按应付或实际支付的金额，贷记"应付账款"、"应付票据"、"银行存款"等科目。
（2）尚未抵扣的进项税额待以后期间允许抵扣时，按允许抵扣的金额，借记"应交税费--应交增值税(进项税额)"科目，贷记"应交税费--待抵扣进项税额"科目。
购进不动产或不动产在建工程按规定进项税额分年抵扣的账务处理。
一般纳税人自2016年5月1日后取得并按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额按现行增值税制度规定自取得之日起分2年从销项税额中抵扣的，应当按取得成本。

扩展资料
依据:【财税〔2016〕36号】《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件2:《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(四)进项税额。以及国家税务总局15号公告《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》。
1、适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
(这里的不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物;构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。)2、取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。
参考资料来源：国家税务总局-关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》公告

解析：
营改增后，房地产业、建筑业纳入增值税征税范围，随之而来的，所有增值税一般纳税人的不动产、不动产在建工程所耗用的材料、物资、服务等的进项税额允许抵扣。在抵扣时需要注意以下实务探讨：
不动产进项税额分为分期抵扣和一次性抵扣两种情况，具体适用为：

2.分期抵扣时，注意抵扣时点。
分期抵扣以取得扣税凭证计算抵扣时点，而非固定资产完工计算抵扣时点。
纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额按规定分2年从销项税额中抵扣的，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

3.购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

4.按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。
可抵扣进项税额=增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率

5.不动产、固定资产、无形资产只有专用于免税项目、简易计税项目、集体福利或个人消费时，才不允许抵扣进项税额，如果既用于一般计税项目，又用于免税项目、简易计税项目、集体福利或个人消费，其进项税额允许全额抵扣。

6.购进不动产、固定资产、无形资产时，即使目前不允许抵扣进项税额，也一定要取得增值税专用发票等扣税凭证。因为上述资产使用时间较长，一旦今后改变用途可以抵扣进项税额时，应取得合法有效的增值税扣税凭证，否则不得抵扣进项税额。

7.纳税人在进行不动产进项税额抵扣时，需要填写《增值税纳税申报表附列资料（五）》（不动产分期抵扣计算表）。

（1）购入时，应当按取得成本，借记"固定资产"、"在建工程"等科目，按当期可抵扣的增值税额，借记"应交税费--应交增值税(进项税额)"科目；
按以后期间可抵扣的增值税额，借记"应交税费--待抵扣进项税额"科目，按应付或实际支付的金额，贷记"应付账款"、"应付票据"、"银行存款"等科目。
（2）尚未抵扣的进项税额待以后期间允许抵扣时，按允许抵扣的金额，借记"应交税费--应交增值税(进项税额)"科目，贷记"应交税费--待抵扣进项税额"科目。
购进不动产或不动产在建工程按规定进项税额分年抵扣的账务处理。
一般纳税人自2016年5月1日后取得并按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额按现行增值税制度规定自取得之日起分2年从销项税额中抵扣的，应当按取得成本。

扩展资料
依据:【财税〔2016〕36号】《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件2:《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(四)进项税额。以及国家税务总局15号公告《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》。
1、适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
(这里的不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物;构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。)2、取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。
参考资料来源：国家税务总局-关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》公告

1、不动产进项度税额分为分期抵扣和一次性抵扣两种情况,具体适用为:
分2年抵扣、一次性抵扣
按固定资产核算的不动产、不动产在建工程；
按流动资产核算的不动产、不动产在建工程，比如房地产开发企业自行开发的房地产项目新建不动产；
融资租入的不动产以及在 施工现场修建的道 临时建筑物、构筑物；
用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值 超过50%的；
未超过50%(不动产原值:取得不动产时的购置原价或作价)。
2、分期抵扣时，注意抵扣时点，内分期抵扣以取得扣税凭证计算抵扣时点,而非固定资产完工计算抵扣时点。
以上意见，仅供参考。
应答时间：2021-01-05，最新业务变化请以平安银行官网公布为准。
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不动产进项税额分为分期抵扣和一次性抵扣两种情况，具体适用为：分2年抵扣和一次性抵扣。