浅析商住楼如何缴纳土地增值税

　　随着房价的不断攀升，房地产迅猛发展，国家出台了一系列调控政策。而房地产企业为获得最大的经济利益，将一些普通标准住宅楼的底层部分作为商铺进行开发销售。土地增值税是影响房地产企业税后利润的一个重要因素，结合税收政策规定和税收工作实践，分析如下：　　《土地增值税暂行条例》第八条规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额２０％的，免征土地增值税。对开发这种商铺与住宅联体的商住楼的纳税问题，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字［１９９５］０４８号）第十三条明确规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。　　税法只明确要求分开核算增值额，而对如何计算土地增值税没有具体规定，在实际征收计算中，就会形成两种计算方法：一种是不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，不享受普通标准住宅的税收优惠，按商品住宅楼整体计算土地增值税；另一种是能分别准确核算增值额的，应先按面积分开项目计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值税。　　例如：某房地产开发公司开发商品住宅楼一幢，底层为商铺，面积1000平方米，商铺以上为普通标准宅，面积为5000平方米，合计6000平方米。该住宅楼项目土地成本为120万元，房屋开发成本600万元，其他费用按比例扣除（没有金融机构贷款证明）。该项目商铺收入为500万元，普通标准住宅收入为500万元，合计1000万元，营业税金及附加55万元。　　一、不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，按第一种方法计算：　　扣除项目金额＝土地成本＋房屋开发成本＋无金融机构贷款证明费用扣除10％＋财政部规定扣除费用20％＋税金＝120＋600＋(120+600)×10％＋(120＋600）×20％＋55＝991（万元）。　　增值额＝收入－扣除项目＝(500＋500)－991＝9（万元）。　　增值率＝增值额÷扣除项目金额×100％＝9÷991×100％＝0.9％。　　增值率低于50％，适用30％的税率。　　整体增值率虽未超过20％，但普通标准住宅不分别核算增值额或不能准确核算增值额，不得享受《土地增值税暂行条例》第八条规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税的规定。而应就商品住宅楼全部增值额征收土地增值税。　　商品住宅楼应纳的土地增值税＝9×30％＝2.7（万元）。　　二、能分别准确核算增值额的，按第二种方法计算：　　（一）普通标准住宅扣除项目金额：807.5（万元）　　1、普通标准住宅应分摊的土地成本100万元（120×5000÷6000）。　　2、普通标准住宅应分摊的房屋开发成本500万元（600×5000÷6000）。　　3、无金融机构贷款证明费用扣除60万元[(100＋500)×10％]。　　4、财政部规定费用扣除120万元[(100＋500)×20％]。　　5、税金27.5万元（500×5．5%）。（除税金及附加外其他按面积分摊）。　　普通标准住宅增值额＝500－807.5＝－307.5（万元），无增值额，不征收土地增值税。　　（二）商铺扣除项目金额（计算过程同上）：183.5(万元)　　商铺扣除项目金额＝120×1000÷6000＋600×1000÷6000＋(20＋100)×30％＋27.5＝183.5（万元）；　　商铺增值额＝500－183.5＝316.5（万元）；　　商铺增值率＝316.5÷183.5×100％＝172％，适用50％的税率。　　商铺应纳土地增值税＝316.5×50％－183.5×15％＝130.725（万元）。　　由此可见，按第一种方法计算应纳的土地增值税为2.7万元，按第二种方法计算应纳土地增值税为130.725万元。