如何签订总包合同减少土地增值税？

土地增值税条例是说“纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

如何实施建筑企业纳税筹划，是当今企业面临的重要问题之一。

1.营业税的筹划策略

要积极利用工程承包合同进行纳税筹划。根据是否与施工单位签订工程承包合同，可以将营业税划分为两种不同的税目，即服务业和建筑业。根据营业税相关规定，建筑企业的总承包人如果将部分工程分包或转包给其他施工单位，营业额为总承包款项减去分包或转包给其他施工单位的款项后的余额。工程承包企业承包建筑安装部分工程，如果工程承包企业与施工企业签订了相关的工程承包合同，无论工程承包企业是否参与具体的施工，都按照“建筑业”税目3%的税率征收营业税。如果工程承包企业没有与施工企业签订了相关的工程承包合同，无论工程承包企业是否参与具体的施工，都按照“服务业”税目5%的税率征收营业税。建筑工程承包企业可以通过工程承包合同进行纳税筹划，而且纳税筹划空间较大，签订工程承包合同可以使企业适用低税率。
2.土地增值税的筹划策略

房地产开发企业承担非常重要税种之一是土地增值税，对土地增值税进行纳税筹划受到房地产企业的普遍关注。土地增值税一方面具有较高的税率，税负较重；另一方面，土地增值税为超率累进税率，各个级别的税收差别较大，因此土地增值税具有广阔的纳税筹划空间。对于土地增值税纳税筹划的基本思路为：根据土地增值税自身税种的特点，控制增值额，使建筑企业适用于低税率或免税。土地增值税税率为四级超率累进税率，税率从30%到60%不等。增值额越高，则使用越高的税率，税负较重。根据税法规定，纳税人出售普通标准住宅时，如果增值额没有超过20%，可以免征建筑企业的土地增值税。因此，在对建筑企业进行纳税筹划的过程中，控制增值额，使用较低的税率，这样可以减轻土地增值税的税负。合理控制增值额的方法有两种：一是减少销售额，二是增加可扣除项目。从表现上看，这些做法会减少企业当期的利润，在一定程度上损害了企业的利益，其实不然。这样做得好处在于：一方面可以少交或免交土地增值税，如果增值率略高于两级税率档次交界的增值率，通过适当减少销售收入或者增加可扣除项目，可以减少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减少土地增值税税负；另一方面是通过低价格优势在激烈的销售中获得市场，同时提高了房屋质量、改善了房屋的配套设施等。这种情况如果把握得好，不一定减少企业的利润，可能反而还会增加企业的收益。税法规定，开发费用的扣除比例不得超过取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额总和的10%，而各省、市在10%之内确定了不同的比例，纳税人要注意把握。
3.房产税的筹划策略

对于房产税的计算方式有两种：一是从价计税，二是从租计税。随着经济的发展，在目前市场环境下，房屋的租金普遍较高，但如果房屋是以前建立的，则账面价值会较低，这样使得在两种计税情况下房产税的税负不相同，存在从价计税税负轻以及从租计税税负重现象。在现实生活中存在这样的现象：有些已经修建很多年的旧房屋，其账面价值非常低，但由于位于黄金地段，现在房屋的市场价格是其账面价格的几百倍，其房屋租金收入也远远高于账面价值。将房屋进行出租会比将房屋进行自营要缴纳更多的税款，那如何将房屋进行出租改为将房屋进行自营以避免过重的税负？如果企业以自己的名义领取营业执照和税务登记证，将房屋承租人招聘为经营人，将房屋出租行为变为自办工厂或商场再承包出去，收取承包收入，那么原有的房产就可以按从价计征方法征收房产税，这样可以避免较高的房屋租金和较高的房产税，也合理避免了流转环节营业税及其附加税，从而可以减轻企业税收负担。
4.建筑企业所得税的筹划策略

关于各项准备金的纳税筹划。及时、灵活地计提各项准备金，从而增加计税前的可扣除金额。目前税法没有具体规定各项准备金的扣除比例，在这样的前提下，具体准备金的方法也有多种，采用不同的计提准备金的方法，列支的费用不同，对所得税的影响也不同。方法包括直接转销法、备低法。
关于存货计价方式的纳税筹划。在计价存货发出成本的过程中，一般通过对营业成本的影响来影响企业的应纳税额。存货的计价方法有很多种，例如先进先出法、后进先出法、个别计价法、加权平均法以及移动平均法等等。不同的存货计价方法会影响企业的应纳税额。在价格稳定或波动不大的情况下，存货计价方法的选择对应纳税额的影响较小，纳税筹划的空间有限。但在价格不稳定或波动较大的情况下，存货计价方法的选择对应纳税额的影响较大，纳税筹划的空间宽广。
关于成本费用分摊的纳税筹划。选择不同的费用分摊方式会影响每年度的费用摊销额。费用摊销的方法包括平均摊销法、不规则摊销法以及实际计入法等。在获利的年度，应该加大费用的摊销；在亏损的年度，应该考虑税前弥补的程度，使得费用摊销让企业支付最低的税负。在享受优惠政策的年度，应选择能避免成本费用的抵税作用与优惠政策相抵消的分摊方法。
关于期间费用的纳税筹划。在对期间费用进行筹划的过程中，应该注重合理分配管理费用中广告费用和业务招待费用，合理筹划企业筹建期和经营期间的财务费用，如何发挥利息的杠杆作用等等，避免出现由于分配不合理导致税负增加的现象。