房开企业商铺土地增值税如何化解？

按照层高系数法，土地增值税清算过程中规定，用占地面积法、建筑面积法、预算造价法和其他合理方法。商铺尤其底商层高一般较高，这样的话用层高系数法可以有效降低增值率。对于层高系数法的具体使用，南宁和福州地方税务局颁布过具体政策。更多方法可以参见《土地增值税实战与案例精解》一书，涵盖了各种实用的方法

　　土地增值税是影响房地产开发企业税后利润的一个重要因素。为躲避土地增值税，许多房地产开发企业使尽浑身解数，各出高招。笔者结合税审业务的实际，辅之以相关资料，对现行土地增值税清算偷、漏、避税手段予以归纳和揭示如下。
　　一、虚构合作开发建房模式避税
　　《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)中对合作开发土地有明确规定：“一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税;建成后转让的，应征收土地增值税”。
　　某房地产开发企业实际购得一块土地的使用权准备修建住宅，而另外与土地转让方签定合作建房协议。这从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。这种以人为的“合作开发模式”的避税方式，被很多地产企业采用。
　　二、项目转让方式避税
　　目前流行的地产公司收购方案是：先由收购方成立一家能够享受税收优惠的公司，再由该公司以吸收合并方式兼并项目公司，项目随公司而转移，而国家法律法规对兼并明确给予税收优惠，免征不动产移转中的营业税、土地增值税及契税。对于吸收合并中的债务风险，则采用由被兼并方提供担保的方式予以防范。
　　三、以明显偏低价格销售商铺少计销售收入
　　例如，某项目销售商铺8420㎡，销售均价18600元/㎡.其中：低价销售5150㎡，9200元/㎡。这以明显偏低价格销售商铺，少计销售收入4841万元。《 人民共和国税收征收管理法》第三十五条第六项规定纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。
　　四、销售收入不做申报纳税
　　由于房地产行业前期资金投入较大，为避免出现资金短缺、周转不灵等问题，房地产企业往往选择将销售收入计入“预收账款”科目，定金计入“其他应付款”科目，达到推迟申报、少缴税款甚至不做纳税申报的目的。
　　五、房地产交换不确认收入
　　根据《 人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。通过房地产交换，交换双方都取得房产这一实物形态的收入，应属于土地增值税的征税范围。交换双方都应作为一种实物收人，申报缴纳土地增值税。

在确定土地增值税税额时,很重要的一点便是确定售出房地产的增值额。而增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。若能设法使得转让收入变少,从而减少纳税人转让的增值额,显然是可以节省税款的。在累进税制下,收入分散节税筹划显得更为重要,如何使收入合理分散化是这一方法的关键。一般常见的方法就是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分离,比如房屋里面的各种设施。当住房初步完工但没有安装设备及装潢、装饰时便和购买者签订房地产转移合同,接着再和购买者签订设备安装及装潢、装饰合同,则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税,而第二份合同上注明的金额属于营业税征税范围,不用计征土地增值税。这样就使得应纳税额有所减少,达到节税的目的。

以租代售。将售房款替代为租金确定租赁年限，按租赁收入缴纳相关税收。