关于房地产企业会计核算

与一般工业企业会计相比，房地产开发企业主要增加如下科目，核算相关内容 1.资产类科目： 135 开发产品 136 分期收款开发产品 137 出租开发产品 138 周转房 2成本类科目： 401 开发成本 402 开发间接费用 其中： 1.企业根据管理要求，可以将“开发成本”、“开发间接费用”科目合并为“402 开发费用”科目； 2.可将“开发成本”科目分为“403土地开发”、“404房屋开发”、“405配套设施开发”、“406代建设工程开发”四个科 目； 3.有施工队伍的企业，对开发项目采取自营施工建设的，可以增设“ 408工程施工”、“409施工间接费用”科目； 核算举例 1.开发产品：是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等 企业开发的产品，在竣工验收时 借：开发产品 贷：开发成本 对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本 借：主营业务成本 贷：开发产品 2.分期开发产品：应根据分期销售合同进行结算，可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”。 借：主营业务成本 贷：分期收款开发产品 3.出租开发产品：是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目 出租土地或是房屋时 借：出租开发产品——出租产品 贷：开发产品 租金收入： 借：银行存款或应收账款 贷：主营业务收入 4.周转房：是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目 开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本 借：周转房——在用周转房 贷：开发产品——房屋 按月计提的周转房摊销 借：开发成本或开发间接费用 贷：周转房——周转房摊销 其间发生的维修费用，如果金额不大 借：开发成本或开发间接费用 贷：银行存款 如果金额较大的 借：待摊费用或长期待摊费用 贷：银行存款 最后再分次摊入到有关成本费用科目 5 开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括： 土地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）； 前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）； 基础设施费（小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）； 建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）； 公共配套设施费（居委会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出）， 分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上述六项来设置三级明细科目 ①开发土地成本费用： 借：开发成本——土地开发 贷：银行存款 或应付账款——XX公司 分配开发的间接费用 借：开发成本——土地开发 贷：开发间接费用 结转开发土地成本费用 借：开发成本——房屋开发 贷：开发成本——土地开发。 ②配套设施开发 计算公式： 某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100% 发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发） 借：开发成本——配套设施开发 贷：开发产品 支付的配套设施开发费用 借：开发成本——配套设施开发 贷：银行存款 同时领用库存设备或是材料开发 借：开发成本——配套设施开发 贷：库存设备或库存材料 分配应负担的开发间接费用 借：开发成本——配套设施开发 贷：开发间接费用 结转配套设施开发成本 借：开发成本——房屋开发 贷：开发成本——配套设施开发 ③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的） 借：开发成本——房屋开发 贷：银行存款 ④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种 出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单） 借：开发成本——房屋开发 贷：银行存款 或应付账款——应付工程款 自已组织施工的 借：开发成本——房屋开发 贷：银行存款 或应付账款——应付工程款 应付工资 库存材料或设备 ⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目 企业发生的各项代建工程费用支出 借：开发成本——代建工程开发 贷：银行存款 或库存材料 或现金 结转开发的间接费用 借：开发成本——代建工程开发 贷：开发间接费用 工程竣工后结转成本 借：开发成本——代建工程 贷：开发成本——代建工程开发 移交委托单位后，根据移交手续 借：主营业务成本——代建工程结算成本 贷：开发成本——代建工程 6开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销 发生的间接费用时 借：开发间接费用 贷：银行存款 或应付账款 或应付工资 分配开发的间接费用 借：开发成本——房屋开发 贷：开发间接费用 竣工房屋开发成本的结转 借：开发产品——房屋 贷：开发成本——房屋开发

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