如何检查房地产企业税收

房产税、城镇土地使用税检查内容
一、房产、土地的基本情况
（一）房屋产权人名称、房屋座落详细地址、幢号、用途、结构、建筑面积、购建时间、产权证号、造价（原值或评估价）、容积率、应计入房产税原值的土地价值、征免税界定、年应纳税额。
（二）土地使用权人名称、土地座落详细地址、土地使用权证号、用途、面积、土地使用权起止日期、土地等级（税额级距）、单位税额、征免税界定、年应纳税额。
（三）出租房屋、土地的详细地址、面积、用途、产权人、年租金（不足一年的换算成年租金）、年应纳税额。
二、关于房产原值和土地面积的确认

（一）宾馆、酒店业纳税人自用、经营用房产、土地，是否按规定申报缴纳房产税和土地使用税。重点是纳税人房产原值计算是否准确，有无将电梯、中央空调等有关配套设备和照明、电力、电缆、给排水等有关配套设施从房产原值中扣除。
（二）自2011年1月1日起，对按房产原值一次性减除30%后的余值计征房产税的，是否将取得土地的价款及开发土地发生的成本费用计入房产原值申报缴纳房产税。宗地容积率低于0.5的按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”房产原值的地价确认计算方法：
1、计入房产原值的地价＝应税房产建筑面积÷容积率×土地单价；
2、若宗地容积率低于0.5（含0.5），则计入房产原值的地价＝应税房产建筑面积×2×土地单价；
3、若纳税人的土地属无偿划拨取得的，则计入房产原值的地价为零。
（三）实际使用集体土地的单位和个人，在城镇土地使用税征税范围内实际使用未办理土地使用权流转手续的应税集体所有建设用地，是否按规定缴纳该建设用地的城镇土地使用税。
（四）企业将承租的房产进行加层、扩建或拆除重建，双方协议对加层、扩建、重建新增加的房屋面积，在若干年内，由承租企业使用不交房租，期满后承租企业无偿将房产归原房主所有，协议租赁期间，原房屋产权所有人是否按房产出租方式缴纳房产税。
（五）承租人将租用的房产进行维修、改造，若干年内以支付修理费抵交房产租金，产权所有人是否按规定缴纳房产税。
（六）土地供他人建房不收租金,若干年后房屋无条件归土地使用人所有，房产权属人是否按规定缴纳房产税。
（七）凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，是否依照有关规定征收房产税。
（八）单位或个人用于经营加油（汽）站的房产和土地，是否按规定申报缴纳“两税”。
（九）行政事业单位、个人出租的房屋、土地，是否按规定申报缴纳“两税”。
（十）房地产开发企业申报缴纳“两税”情况：

1、房地产开发企业拥有的土地（包括未开发的土地）是否按规定申报缴纳城镇土地使用税。
2、开发的商品房在出售前自用、出租、出借的，是否按规定申报缴纳房产税。
3、房地产开发企业自用房产，是否按规定申报缴纳“两税”（如办公用、售楼部等房产）。
（十一）享受“两税”减免的纳税人申报的土地面积、房屋建筑面积、房产原值，是否真实准确，是否存在自行减免等情况。
（十二）符合“两税”减免政策的房产、土地，在减免税年限到期后是否恢复征税。

行业存在的主要涉税问题
从手段上来看，房地产业存在的主要税收问题有：
1、销售开发产品收取的款项和价外费用未按规定入账，隐匿收入；
2、销售未完工开发产品取得的收入未按规定申报纳税，产品完工后未及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额。
3、以银行按揭方式销售开发产品收取的价款，未按规定结转收入；
4、发生视同销售行为，未按规定结转收入或申报纳税；
5、虚列拆迁补偿费、虚增成本；
6、编造合同、协议，虚列、多列或重复列支生产费用；
7、取得不符合规定发票入账，多列成本费用；
8、混淆成本核算对象，未按配比原则结转产品成本；
9、将纳入资本性支出直接列支当期成本，减少应纳税所得额；
10、扩大期间费用列支范围及标准，减少应纳税所得额。
营业税方面：
1、预收售房款、定金、押金、保证金等挂“其他应付款”等往来账，未申报营业税或直接冲减开发成本；
2、商品房抵建筑工程款，以房抵债，直接减少“开发产品”未按规定申报营业税；
3、代收代付的价外费用、手续费、管理费等挂“其他应付款”等往来账，未申报营业税；
4、出租房屋、车位、商铺未按规定缴纳相应税款；
5、转让土地使用权，中途转让开发项目未按规定申报营业税；
6、销售给内部职工和关联方商品房，销售价格明显偏低，又无正当理由，申报时未作纳税调整；
7、关联方之间将商品房无偿赠与、无租使用，申报时未作纳税调整；
8、取得非金融单位的利息收入直接冲减 “财务费用”未按规定申报营业税；
9、销售不动产兼装修行为（精装房）将收取的装修及安装设备费用冲减安装成本，未全额申报缴纳营业税；
10、售后返租等销售行为，冲减租金未全额申报缴纳营业税；
11、分解售房收入，将部分售房款不开发票，隐匿收入；
12、按揭销售，在银行按揭贷款办理转账后作“短期借款”；
13、在包销过程中，采用开发商按实收开票，包销商再开收据收现金，造成三方偷税；
14、地下车库、仓库、地面停车位等，对外销售时，不开发票，隐匿收入。
企业所得税方面：
1、不按规定确认销售收入，推迟实现销售，造成少缴企业所得税；
2、采取预估成本、预转成本、按计划成本结算、按比例法结算等手段增大商品房成本，造成少缴企业所得税；
3、滚动开发商品房，不按配比原则进行成本核算，人为地造成利润向后推迟，造成少缴企业所得税；
4、不合理工资列支和三项经费超过规定标准未作调整，造成少缴企业所得税；
5、业务招待费、广告费超过规定标准未作调整，造成少缴企业所得税；
6、向关联方销售商品房价格明显偏低未作纳税调整，造成少缴企业所得税；
7、自用房、出租房保留成本明显偏低，多结转销售成本，造成少缴企业所得税；
8、甲料直接进开发成本，再全额取得施工方发票重复入账，及非法取得假发票、虚开发票进开发成本，造成少缴企业所得税；
9、借给关联方的资金不收取利息，未作纳税调整，造成少缴企业所得税；
10、将开发期的利息入“财务费用”，多转当期成本；
11、前面营业税方面的问题中有关企业所得税的问题，如：1、3、7、11、14点。
个人所得税方面：
1、发放工资、奖金，支付集资利息，未按规定代扣代缴个人所得税；
2、股东分红或利润分配增加股东个人投资额，未按规定代扣代缴个人所得税；
3、为职工个人购买商业保险，未按规定代扣代缴个人所得税；
4、在福利费、工会经费等科目中支付给个人的应税项目，未按规定代扣代缴个人所得税；
5、公司管理人员在两处以上取得收入，未按规定合并申报；
6、员工的旅游费未并计个人收入按规定代扣代缴个人所得税；
7、在“应付工资”等科目为员工支付个人所得税，未按含税金额计算。
其他小税种方面：
1、建筑安装合同、租赁合同、广告合同、设计合同、保险合同、银行借款合同未按规定申报缴纳印花税；
2、实收资本、资本公积未缴少缴印花税；
3、取得土地使用权，在开发期未按规定及时申报缴纳城镇土地使用税；
4、公司自用房及出租房租金收入未按规定申报缴纳房产税。