房地产开发 土地增值税怎么计算

按转让土地使用权的企业类型不同：

　　1）、房地产开发企业土地增值税的核算

　　2）、兼营房地产企业土地增值税的核算

　　3）、企业转让房屋建筑物，应缴纳土地增值税的核算

　　1、房地产开发企业土地增值税的核算

　　房地产开发企业转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，其收人应通过“经营收入”等账户进行核算，

　　即在取得收人时：

　　借: 银行存款/应收账款

　　贷: 经营收入/营业收入

　　按销售房地产取得的增值额和规定的税率计算的土地增值税：

　　借: 经营税金及附加/营业税金及附加

　　贷: 应交税金—应交土地增值税

　　实际上缴时：

　　借: 应交税金—应交土地增值税

　　贷: 银行存款

　　2、兼营房地产企业土地增值税的核算

　　兼营房地产业的企业，转让房地产应缴纳的土地增值税由“其他业务支出”负担，即

　　借: 其他业务支出

　　贷: 应交税金—应交土地增值税

　　实际上缴时

　　借: 应交税金—应交土地增值税

　　贷: 银行存款

　　3、企业转让房屋建筑物，应缴纳土地增值税的核算

　　清理过程中发生的业务在“固定资产清理”账户核算。

　　＊ 计提土地增值税时

　　借：固定资产清理

　　贷：应交税费——应交土地增值税

　　＊上缴时

　　借： 应交税费——应交土地增值税

　　贷：银行存款
土地增值税实行的是四级超率累进税率：

（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0

(2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5%

(3）增值额超过扣除项目金额100%,未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15%

（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣35%
计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率。公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

　　上述“扣除项目”，具体为：

　　（1）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

　　（2）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

　　土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

　　前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

　　建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

　　基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

　　公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

　　开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

　　（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

　　财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按第（1）、（2）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。

　　凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按第（1）、（2）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。

　　上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

　　（4）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

　　纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

　　对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《 人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。

　　（5）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

　　（6）对从事房地产开发的纳税人可按第（1）、（2）项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。

　　另外，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。