房地产企业土地增值税如何计算

1、先计算扣除数（包括买地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除）
2、计算收入
3、收入减扣除数=增值额
4、增值额/扣除数=增值率
5、按税率计算税额

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率。
公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
计算增值额的扣除项目：
（1）取得土地使用权所支付的金额；
（2）开发土地的成本、费用；
（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（4）与转让房地产有关的税金；
（5）财政部规定的其他扣除项目。

扩展资料：
土地增值税的开征，具有极其重要的作用：
（1）有利于增强国家对房地产开发商和房地产交易市场的调控；
（2）有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为；
（3）有利于增加国家财政收入为经济建设积累资金。
征税范围：
（1）土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地使用权的行为不征税。
（2）土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。
参考资料来源：百度百科-土地增值税
参考资料来源：百度百科-增值额

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超串累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。

一、把握两个概念

（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。

（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。

二、掌握税率

土地增值税实行的是四级超率累进税率：

（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；

（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；

（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；

（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。

三、确定应税收入

包括货币收入、实物收入及其他收入。其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。

四、确定扣除项目

（1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；

（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；

（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以内计算扣除；

（4）转让房地产有关的税金支出。包括营业税、城建税、印花税、教育费附加等；

（5）其他扣除项目。这条主要是针对房地产企业规定的，对专门从事房地产开发的企业可以按20％计算扣除。这条规定对于房地产开发企业特别重要，计算时千万不能遗漏。

五、计算方法

首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额＝增值额×税率－扣除项目金额×速算扣除数”进行计算。

举例如下：

某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元（能提供银行证明）。

每栋售价180万元，营业税率5％，城建税税率5％，教育费附加征收率3％。问该公司应缴纳多少土地增值税？

计算过程如下：

转让收入：180×80＝14400（万元）

取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：

（14.8＋0.2＋50）×80＝5200（万元）

房地产开发费用扣除：

0.5×80＋5200×5％＝300（万元）

转让税金支出：

14400×5％×（1＋5％＋3％）＝777.6（万元）

加计扣除金额：

5200×20％＝1040（万元）

扣除项目合计：

5200＋300＋777.6＋1040＝7317.6（万元）

增值额＝14400－7317.6＝7082.4（万元）

增值额与扣除项目金额比率＝7082.4／7317.6×100％＝96.79％

应纳增值税税额＝7082.4×40％－7317.6×5％＝2467.08（万元）

六、会计处理

1.转让取得收入时：

借：主营业务税金及附加 2467.08
贷：应交税金-应交土地增值税　　2467.08

2.实际上交时：

借：应交税金——应交土地增值税　　2467.08
贷：银行存款 2467.08

2、土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。【摘要】
土地增值税怎么计算【提问】
您好~我是百度合作律师，已经收到您的问题了，我需要一点时间编辑答案，稍等一下下哦。【回答】
土地增值税的计算公式如下：土地增值税=增值额×适用税率=(收入-税法允许扣除项目)×适用税率。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目包括：(一)取得土地使用权所支付的金额;(二)开发土地的成本、费用。【回答】
计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。【回答】
计算增值额的扣除项目：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；
（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。【回答】
2、土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。【回答】
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3、第三节 土地增值税的清算条件