房地产营改增后还有土地增值税吗

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土地增值税管理思考

土地增值税是调节房地产市场的主要税种，其征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额，而增值税的征税对象也为增值额。笔者从土地增值税的存废分析入手，结合该税种的征管现状，提出房地产行业“营改增”后加强土地增值税征管的若干建议。

一、土地增值税管理现状

随着房地产市场的快速发展，土地增值税已成为地方税种的重要组成部分，对地方财力的贡献日益增强。以江苏为例，2005年土地增值税入库22.73亿元，占地方税收的2.73%，到2010年该税种入库规模已攀至170.36亿元，与2005年相比，增长6.5倍，2014年入库444.78亿元，已成为仅次于营业税、企业所得税、个人所得税的第四大税种，税收结构占比达8.6%。

土地增值税按项目进行管理，计算复杂、操作性难，目前普遍存在管理不深不透等现象，具体表现为：一是项目管理流于形式，征管基础亟待提升；二是开发成本难以突破，清算审核质量不高；三是清算政策运用不当，再销售申报存在错误。

二、土地增值税存废分析

随着“营改增”的日益临近，业界对土地增值税的存废争议较大。笔者认为，土地增值税在“营改增”后仍有存在必要，主要基于以下分析：

（一）从税收原理分析

一是征税对象不同。土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额，操作上需扣除合理的费用及国家规定的加计扣除项目，与增值税明显不同。二是实际负担人不同。房地产行业增值税的税收实际负担人是购房者，而土地增值税的税收实际负担人是房地产开发商。三是归属及职能不同。增值税属于流转税，是价外税，具有普遍调节职能；而土地增值税属于财产行为税，承担着调节土地增值收益分配的职能。

（二）从征收意义分析

一是废止土地增值税不利于地方政府筹集财力，“营改增”后再取消土地增值税，地方财政收入将大幅缩水。二是废止土地增值税不利于房地产市场平稳发展，目前对增值率高得多征土地增值税，体现了对过高增值收益进行有效调节。三是废止土地增值税不利于体现税收公平原则，可能会出现同一房地产项目前后各期税负不均现象。

三、“营改增”后土地增值税管理思考

全面实施“营改增”以后，房地产业税收管理工作面临新的变化，土地增值税管理流程也有待重新设计，特别是计税收入的确定、建安成本的核实、预征率及税率的确定等需进一步明确。

（一）合理设置土地增值税计税口径

一是合理确定计税收入。建议以房屋销售款的不含税价为计税收入。

二是合理确定扣除税金。建议不可以扣除销售不动产增值税，但可通过降低税率或提高加计扣除比例等方式降低土地增值税实际税负。

三是合理确定建安成本。建议以 上扣除增值税后的金额为依据确定建安成本。

四是合理设计级距税率。建议将增值率区间调整为20%以下、20%-50%、50%-100%、100%以上，同时对原有四档税率分别下调5个百分点。

五是合理设置预征率。根据各地经济发展状况以及房地产业获利情况等，分级次、分房屋类型设置合理的预征率。

（二）有效破解土地增值税管理难题

一是强化主动作为，做好项目动态管控。将税收征管与项目开发进度无缝对接，对项目实施全流程监控，实现项目开发与税收管理的同步。

二是强化沟通协作，促进税种联动管理。加强国地税沟通协作，共享企业信息，将土地增值税（预征）计税依据与增值税开票情况进行实时比对。

三是强化团队运作，破解成本审核难题。税务机关一方面要加强宣传，加大对虚开建安发票的打击力度；另一方面要实施集约化团队应对，组织专家组寻求成本突破。

四是强化后续管理，实现清算全程监控。对清算后销售或有偿转让的，强化税款监控，督促纳税人及时进行土地增值税纳税申报。

五是强化信息化运用，提升税收治理水平。深化第三方数据采集、应用，特别要健全与国土、住建等部门的信息采集，依托房地产一体化管理系统平台，拓展互联网+税务应用空间。
望采纳，谢谢

不会取消，土地增值税本质上是流转税属于重复征收的糊涂费，因为企业已经缴纳了增值税。这个税税负重而且是全额归地方的，这就不难理解了，分税制下中央把大税种都拿走了，地方政府收入不够就靠出让金和乱收费补充财政收入了。所以地方政府爱死房地产了，这也是房价降不下来的主要原因。