房地产预收帐款应如何缴纳税款

　　根据会计制度和税法对预收账款不同要求，房地产开发企业收到预收款时，在核算营业税时通过几种会计处理方法，可以实现税金与收入的配比，保证会计信息的真实性和明晰性。

　　假设：某房地产开发企业A公司采用预收款方式销售不动产给B公司，销售价格1000万元。1998年2月收到B公司支付的预收款400万元；1999年1月，A公司与B公司进行结算，A公司开具销售发票共计价款1000万元，当月B公司又支付500万元，尚有100万元留待以后支付（这里仅考虑营业税，其他相关的税金及附加省略）。

　　[方法一]将按预收款计征的营业税，直接计入“应交税金”科目。具体会计分录如下。

　　1、1998年2月收到B公司预收款时：

　　借：银行存款 4000000

　　贷：预收帐款 4000000

　　2、按预收款计算缴纳营业税时：

　　借：应交税金－应交营业税200000

　　贷：银行存款 200000

　　3、1999年1月与B公司结算，销售不动产的销售收入全部实现，并按开具的销售发票全额结转经营收入：

　　借：银行存款 5000000

　　预收帐款 4000000

　　应收帐款 1000000

　　贷：经营收入 10000000

　　4、按实现销售收入的全额计提应交营业税，并缴纳1999年1月的税金即后期营业税的差额：

　　借：经营税金及附加 500000

　　贷：应交税金——应交营业税 500000

　　借：应交税金——应交营业税 300000

　　贷：银行存款 300000

　　上述这种会计处理方法虽然符合现行的有关规定，但值得商榷。首先，房地产开发企业在收到预收款时，所预交的营业税，在会计处理中只反映已交数，未反映应交数，会造成企业一段时期“应交税金－应交营业税”科目期末数为负数。其次，房地产开发企业的开发经营周期一般都较长，几年未能实现销售收入的相当普遍，倘若某企业既有正常销售计征营业税，又有按预收款计征营业税，还有多交营业税或者享受税收优惠政策需退税的。如果在会计处理反映已交数，不反映应交数，不能真实反映企业税金的应交、未交和多交等情况。

　　[方法二]将按预收款计征的营业税，计入“递延税款”科目。具体会计分录如下。

　　1、1998年2月收到B公司预收款时：

　　借：银行存款 4000000

　　贷：预收帐款 4000000

　　2、按预收款计提营业税：

　　借：递延税款 200000

　　贷：应交税金——应交营业税 200000

　　3、实际缴纳营业税时：

　　借：应交税金——应交营业税 200000

　　贷：银行存款 200000

　　4、1999年1月与B公司结算，销售不动产的销售收入全部实现，并按开具的销售发票全额结转经营收入：

　　借：银行存款 5000000

　　预收帐款 4000000

　　应收帐款 1000000

　　贷：经营收入 10000000

　　5、按实现销售收入的全额计提应交营业税并结转“递延税款”科目，并缴纳1999年1月的税金即后期营业税的差额：

　　借：经营税金及附加 500000

　　贷：应交税金——应交营业税 300000

　　递延税款 200000

　　借：应交税金——应交营业税 300000

　　贷：银行存款 300000

　　上述这种会计处理方法尽管解决了营业税的应交数和已交数问题。但是，虚增了20万元的资产和负债，而且“递延税款”科目反映的金额大、时间长，可能导致财务报告使用者的误解。