物业公司停车费如何交税？

根据财税（2016）36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》附件第一（六）8条，物业管理公司提供的物管服务应属于现代服务/商务辅助服务/企业管理服务。如果物业公司是一般纳税人，税率为6%，如果是小规模纳税人，则适用征收率3%。但物业公司同时还收取停车费，根据财税（2016）36号附件1第一（六）5条之规定，车辆停放服务按照不动产经营租赁服务按9%的税率缴纳增值税。那么物业公司收取的停车费到底该按不动产经营租赁缴纳增值税？还是按照物业管理服务缴纳增值税呢？这要看停车位的权属以及物业公司收取费用的内涵而定。

根据《物权法》第七十四条：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。如果地面车库、地下停车位通过出售、附赠的方式销售或赠与给业主，产权归属于业主，物业公司只收取物业管理费用；如果开发商把未售车库出租给业主，物业公司也只能收取物业管理费用；如果是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，如果收费的话，在扣除了必要的管理费之后所得款项应该归属于全体业主共有，因为有车业主无偿占用了小区的公共道路，损害了无车业主的利益，因此只有让全体业主共同分享停车利益。

下面分别说明物业公司收取的停车费该怎么缴纳增值税：

一、如果车库或车位产权归属于业主，物业公司只收取物业管理费用，物业公司收费的内涵是对车位提供了物业管理服务，应收取相应的清洁费、水电费、管理费等作为补偿，与收取住宅物业管理费用并无本质区别，所以，收取的这类车辆停放服务费应该按照物业管理服务缴纳增值税，而不是按照不动产经营租赁缴纳增值税。

同样，如果开发商把车位出租给业主，车库所有权属于开发商，物业公司也只能收取物业管理费用。

二、如果是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，则要具体问题具体分析。如果停车位无产权，使用权属于全体业主，业主委员会委托物业公司进行管理，物业公司只收取清洁费、电费、车辆进出管理费等，那就应该按照物业管理服务缴纳增值税。但为了保护全体业主利益，体现公平，收取的停车费还包括应该给予未在该停车位停车业主的利益补偿，对这部分利益补偿收费，则应该按照不动产经营租赁缴纳增值税，由物业公司代扣代缴。

例题：心悦小区于2016年4月30日交房，小区有地下停车位800个，其中700个已出售给业主，20个随房赠与业主，80个待售车位开发商按200元/个·月暂时出租给业主使用。另有地上停车位50个，无产权，业主委员会委托物业公司按150元/个·月出租给业主使用。所有车位物业公司按50元/个·月收取物业管理费。物业公司是小规模纳税人，请问2016年6月物业公司应缴增值税额？

1、2016年6月物业公司收取的车位物管费应缴增值税=【50×（800+50）】×3%÷（1+3%）=1237.86元。

2、根据国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告（2016年第16号）第四条：小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：（一）单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。

2016年6月业主委员会委托物业公司收取的50个地面停车位租金收入应缴增值税=150×50×5%÷（1+5%）=357.14元。应由物业公司代扣代缴，在扣除税金及代管手续费用后的净收益应归全体业主所有。

3、待售地下停车位应由开发商缴纳增值税。根据国家税务总局公告2016年第16号第二条：纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称出租不动产），适用本办法。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。根据国家税务总局公告2016年第16号第三条:一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：(一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。（二）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。如果开发商为一般纳税人，该小区于2016年4月30日交房，可以选择适用简易计税方法按5%的征收率计算缴纳增值税，也可以选择适用一般计税方法按11%计算缴纳增值税，同时允许抵扣进项税。本例假设开发商选择适用简易计税方法。

待售地下停车位应缴纳增值税=200×80×5%÷（1+5%）=761.90元。这部分增值税应由开发商缴纳。

综上所述，物业公司收取的停车费，其本质是收取的为停车位所有人提供物业管理服务而收取的费用，而不是停车位租金收入。所以，物业公司收取的停车位管理费用应按照现代服务业征收增值税，对车位所有人收取的租金收入应按照不动产经营租赁缴纳增值税。

在收取业主停车费后向业主开增值税普通发票，每季度由本地税务局报税后扣除。法律分析如果流量远远低于保证精确度的最小流量，将导致无输出（如涡街流量计）或输出信号被当作小信号予以切除（如差压式流量计），这对供方来说都是不利的，有失公正。为了防止效益的流失，对于一套具体的热能计量设备，供需双方往往根据流量测量范围和能够达到的范围度，约定某一流量值为“约定下限流量”，而且约定若实际流量小于该约定值，按照下限收费流量收费。县级以上人民政府计量行政部门可以根据需要设置计量检定机构，或者授权其他单位的计量检定机构，执行强制检定和其他检定、测试任务。执行前款规定的检定、测试任务的人员，必须经考核合格。这一功能通常在流量显示仪表中实现。县级以上地方人民政府计量行政部门根据本地区的需要，建立社会公用计量标准器具，经上级人民政府计量行政部门主持考核合格后使用。企业、事业单位根据需要，可以建立本单位使用的计量标准器具，其各项最高计量标准器具经有关人民政府计量行政部门主持考核合格后使用。计量检定工作应当按照经济合理的原则，就地就近进行。计量检定必须按照国家计量检定系统表进行。国家计量检定系统表由国务院计量行政部门制定。法律依据《 人民共和国税收征收管理法》第十九条 纳税人、扣缴义务人按照有关法律、行政法规和国务院财政、税务主管部门的规定设置帐簿，根据合法、有效凭证记账，进行核算。第二十条 从事生产、经营的纳税人的财务、会计制度或者财务、会计处理办法和会计核算软件，应当报送税务机关备案。纳税人、扣缴义务人的财务、会计制度或者财务、会计处理办法与国务院或者国务院财政、税务主管部门有关税收的规定抵触的，依照国务院或者国务院财政、税务主管部门有关税收的规定计算应纳税款、代扣代缴和代收代缴税款。

根据财税（2016）36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》附件第一（六）8条，物业管理公司提供的物管服务应属于现代服务/商务辅助服务/企业管理服务。如果物业公司是一般纳税人，税率为6%，如果是小规模纳税人，则适用征收率3%。但物业公司同时还收取停车费，根据财税（2016）36号附件1第一（六）5条之规定，车辆停放服务按照不动产经营租赁服务按11%的税率缴纳增值税。那么物业公司收取的停车费到底该按不动产经营租赁缴纳增值税？还是按照物业管理服务缴纳增值税呢？这要看停车位的权属以及物业公司收取费用的内涵而定。

车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）等按照不动产经营租赁服务缴纳增值税，所以物业公司收取的停车费收入按照“租赁服务-不动产经营租赁”依照适用税率缴纳增值税。
《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第六项

(1)车停在自己产权车位上，按物业收取管理费征收增值税6%或小规模纳税人3%；
(2)车停在业主公共场所，按物业收取不动产出租(从租金比管理费贵就可以区分)征增值税11%或小规模纳税人5%。