如何学习成为一名房地产成本会计

　　要想学好一个行业的会计核算，基本上没有什么捷径，都是从基本做起，
　　房地产开发企业会计讲座（一）

　　房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、管理费用、销售费用、财务费用及开发期间的税费等全部投资。房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。
　　对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用．由开发成本和开发费用两大部分组成。
　　(一) 开发成本共有八项：
　　1．土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
　　2．土地征用及拆迁安置补偿费。 (1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。 (2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。
　　3．前期工程费。前期工程费主要包括： (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。 (2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。
　　4．建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。
　　5．基础设施费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。
　　6．公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。
　　7．不可预见费。它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算。
　　8．开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。

　　(二) 开发费用开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。
　　1．管理费用。可按项目开发成本构成中前1—6项之和为基数，按3％左右计算。
　　2．销售费用。它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项： (1)广告宣传费。约为销售收人的2％一3％； (2)销售代理费。约为销售收入的1．5％一2％； (3)其他销售费用。约为销售收入的0．5％一1％。以上各项合计，销售费用约占销售收人的4％一6％。
　　3．财务费用。它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。
　　(三) 投资与成本费用估算结果的汇总为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出，格式略。

　　三、房地产开发项目投资估算的作用： (1)是筹集建设资金和金融部门批准贷款依据； (2)是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据； (3)是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。

　　四、房地产开发企业会计核算特点由于其经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业与施工企业相比，会计核算有如下特殊情况： 1．产成品的种类多，核算方法不同。 2．产品成本的核算复杂。 3．经营收入及其相关税金的核算不同。

　　第二讲 房地产开发企业存货的核算

　　房地产开发企业存货有以下几大类：
　　1．原材料类存货。
　　指用于开发土地、房屋、建筑物等开发产品的各种材料物资，如钢材、木材、砂石、水泥等。
　　2．设备类存货。
　　指企业购人的用于房地产开发经营的各种设备，如电气设备、卫生设备、通风设备等。
　　3．在产品类存货。
　　指尚未完工的各种土地、房屋等开发产品(即在建工程)。
　　4．产成品类存货。
　　指各种已完成开发建设全过程并已验收合格，可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品，包括已开发完成的土地、房屋、配套设施、代建工程及分期收款开发产品、出租开发产品和周转房等。
　　5．开发用品类存货。
　　指企业在进行房地产开发经营活动中所必需的各种用品，包括低值易耗品及其他用品等。
　　房地产开发企业特殊存货主要是设备类存货和各种开发产品。
　　注意：临时出租房、周转房是视同存货的。

　　一、设备采购与收发的核算
　　在一般情况下，供应部门负责编制设备供应计划、签订合同和检查合同的执行情况；设备仓库负责设备的收、发、保管、清查盘点等工作；会计部门负责设备价款的结算、设备成本的计算、设备收发的核算。
　　设备的采购、收发按实际成本计价并核算。为了核算设备的采购成本并反映和考核设备采购、收、发、结存情况，要在“物资采购”账户之下设置“设备”明细账，并专设“1242库存设备”账户。分别核算企业购入各种设备的实际采购成本和所有库存设备的实际成本。
　　例1 某房地产开发企业购入电梯一台，买价(含进项税) 800 000元，运杂费20000元，价款和运杂费已用银行存款支付。
　　①根据购货发票、银行结算凭证等作如下分录：
　　借：物资采购——设备 820000
　　贷：银行存款 820000
　　②假设企业材料设备采购保管费的计划分配率为2％，则购入电梯应分配的采购保管费为16400元。
　　借：物资采购——设备 16400
　　贷：采购保管费 16400
　　③电梯验收入库，计算电梯的实际成本为836400元。
　　借：库存设备 836400
　　贷：物资采购——设备 836400

　　二、开发产品的核算
　　开发产品是指企业已经完成全部开发建设过程，并已验收合格，符合国家建设标准和设计要求，可以按照合同规定的条件移交订购单位，或者作为对外销售、出租的产品，包括土地(建设场地)、房屋、配套设施和代建工程。已完工开发产品实际上是开发建设过程的结束和销售过程的开始。
　　为了正确核算开发产品的增加、减少、结存情况，开发企业应设置资产类“1285开发产品”账户。本账户借方登记已竣工验收的开发产品的实际成本，贷方登记月末结转的已销售、转让、结算或出租的开发产品的实际成本。月末借方余额表示尚未销售、转让、结算、或出租的各种开发产品的实际成本。本账户应按开发产品的种类，如土地、房屋、配套设施和代建工程等设置明细账户，并在明细账户下，按成本核算对象设置账页。
　　1．开发产品增加的核算。
　　企业的开发产品，在竣工验收时，应按实际成本借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。
　　例2 房地产开发企业根据竣工验收单，本月已完开发产品实际成本为3 305万元。其中：土地65万元，房屋2 590万元，代建工程500万元，配套设施150万元。
　　借：开发产品——土地 650000
　　——房屋 25 900000
　　——代建工程 5000000
　　——配套设施 1 500000
　　贷：开发成本 33050000
　　2．开发产品减少的核算。
　　企业的开发产品会因对外转让、销售等原因而减少。对于减少的开发产品，应区分不同情况及时进行会计处理。
　　企业对外转让、销售开发产品时，应于月份终了时按开发产品的实际成本，借记“主营业务成本”账户，贷记“开发产品”账户。
　　采用分期收款结算方式销售开发产品的，在将开发产品移交使用单位或办妥分期收款销售合同后，按分期收款的开发产品的实际成本，借记“分期收款开发产品”账户，贷记“开发产品”账户。
　　企业将开发的土地和房屋用于出租经营，或将开发的房屋安置拆迁居民周转使用，应于移交使用时，按土地和房屋的实际成本，借记“出租开发产品”或“周转房”等账户，贷记“开发产品——土地(或房屋)”账户。
　　企业将开发的营业性配套设施，用于本企业从事第三产业经营用房，应视同建造固定资产进行处理，即按该配套设施的实际成本借记“固定资产”账户，贷记“开发产品——配套设施”账户。

　　第三讲 房地产开发企业产品成本的核算（上）

　　房地产开发的程序通常分为四个阶段，即投资决策分析阶段、前期工程阶段、建设阶段和租售阶段。在以上四个阶段的开发经营过程中，企业将发生许多费用，比如可行性研究费、前期工程费、建筑安装费、广告费、销售费、信贷资金利息费，以及企业为组织和管理生产经营而发生的管理费用等。
　　这些费用中，有些可以计入开发产品成本中，有些则不能计入开发产品成本。可以直接计入到开发产品成本中的费用称为开发直接费用；经分配后才能计入到开发产品成本中的费用称为开发间接费用；不能计入到开发成本中的费用称为期间费用。

　　一、开发产品成本的内容
　　开发产品成本是指房地产开发企业在产品开发过程中所发生的各项费用支出。它反映了房地产开发企业在项目开发过程中所耗费的全部物化劳动与活劳动，是考核房地产开发工作质量的一项综合指标，是制定开发产品销售价格的基础。
　　开发产品成本按其用途，可分为以下四类：
　　1．土地开发成本。
　　土地开发成本是指房地产开发企业开发土地(即建设用地)所发生的各项费用。
　　2．房屋开发成本。
　　房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋(包括商品房、出租房、周转房、代建房等)所发生的各项费用支出。
　　3．配套设施开发成本。
　　它是指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
　　4．代建工程开发成本。
　　它是指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所发生的各项费用支出。

　　二、房地产开发成本核算对象
　　开发产品成本核算对象是指在开发产品成本的计算中，为了归集和分配开发费用而确定的费用承担者。企业应根据其开发项目的特点及实际情况，按照下列原则，选择成本核算对象：
　　1．一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。
　　2．同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象。
　　3．对于个别规模较大、工期较长的开发项目，可以结合经济责任制的需要，按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象。
　　成本核算对象应在开发项目开工前确定，一经确定就不能随意改变，更不能相互混淆。

　　三、房地产开发成本项目
　　开发产品成本项目一般可分为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等。
　　1．土地征用及拆迁补偿费：
　　指房地产开发时为征用土地所发生的各项费用，包括土地出让金、劳动力安置费、青苗补偿费、土地补偿费、拆迁补偿费及其他因征用土地而发生的费用（如耕地占用税）。
　　2．前期工程费：
　　指企业在前期准备阶段发生的各项费用，包括总体规划设计费、可行性研究费、政府代收代缴的各项费用、勘察设计费、各项临时工程(临时水、临时电、临时路等)费用、七通一平或三通一平费用等。
　　3．基础设施费：
　　指建造各项基础设施发生的费用。基础设施主要是指与开发产品相关的道路、供热设施、供水设施、供电设施、供气设施、通讯设施、照明设施、以及绿化（包括排污、排洪、环卫）等，这些设施发生的设备及安装费都在基础设施费项目内归集。
　　4．建筑安装工程费：
　　指企业以出包方式支付承建单位的建筑安装工程费和企业自营工程发生的建筑安装费。
　　5．配套设施费：
　　指为开发项目服务的，不能有偿转让的各项公共配套设施发生的费用，如锅炉房、水塔、公共厕所、自行车棚等。凡能有偿转让的公共配套设施如商店、邮局、学校、医院、理发店等都不能计人该成本项目内。
　　6．开发间接费：指企业所属的开发部门或工程指挥部门为组织和管理开发项目而发生的各项费用支出，包括工资、福利费、办公费、差旅费、折旧费、修理费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。企业的各行政部门为管理公司而发生的各项费用不在此列，应在“管理费用”中核算。

　　目前我国房地产开发企业经营规模、经营范围、经营方式等各不相同。比如，就土地开发而言，有些企业只进行建设场地地面的清理平整，将原有建筑物、障碍物拆除，就算完成土地开发；而有些企业除进行地面的清理平整，还要进行地下各种管线的铺设、地面道路的建设，做到七通一平，才算完成土地开发等。所以，每一个开发企业应根据前述成本项目的设置原则，结合开发项目的具体情况，有选择地设置成本项目。

　　四、开发产品成本核算程序
　　(一) 应设置核算的账户
　　为核算开发企业的开发成本，企业可根据其本身经营开发的业务要求，设置下列账户：
　　1．“4301开发成本”账户。
　　本账户核算房地产开发企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。本账户借方登记企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用，贷方登记开发完成已竣工验收的开发产品的实际成本。借方余额反映未完开发项目的实际成本。本账户应按开发成本的种类，如“土地开发”、“房屋开发”、“配套设施开发”和“代建工程开发”等设置二级明细账户，并在二级明细账户下，按成本核算对象进行明细核算。
　　2．“4302开发间接费”账户。
　　本账户核算房地产开发企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。本账户借方登记企业内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用，贷方登记 分配计入开发成本各成本核算对象的开发间接费。月末本账户无余额。本账户应按企业内部不同的单位、部门(分公司)设置明细账户。

　　(二) 开发产品成本核算程序
　　开发产品成本的核算程序是指房地产开发企业核算开发产品成本时应遵循的步骤和顺序。其一般程序是：
　　1．归集开发产品费用。
　　(1)在项目开发中发生的各项直接开发费用，直接计入各成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。
　　(2)为项目开发服务所发生的各项开发间接费用，可先归集在“开发间接费”账户，即借记“开发间接费”总分类账户和明细分类账户，贷记有关账户。
　　(3)将“开发间接费”账户归集的开发间接费，按一定的方法分配计入各开发成本核算对象，即借记“开发成本”总分类账户和明细账户，贷记“开发间接费”账户。
　　通过上述程序，将应计人各成本核算对象的开发费用，归集在“开发成本”总分类账户和明细分类账户之中。
　　2．计算并结转已完开发产品实际成本。
　　计算已完开发项目从筹建至竣工验收的全部开发成本。并将其结转进入“开发产品” 账户，即借记“开发产品”账户，贷记“开发成本”账户。
　　3．按已完开发产品的实际功能和去向，将开发产品实际成本结转进入有关账户。
　　即借记“经营成本”、“分期收款开发产品”、“出租开发产品”、“周转房”等账户，贷记“开发产品”账户。

　　第四讲 房地产开发企业产品成本的核算

　　五、土地开发的成本核算
　　土地开发也称建设场地开发。通常有两种情况，一是企业为了自行开发商品房、出租房等建筑物而开发的自用建设场地；二是企业为了销售、有偿转让而开发的商品性建设场地。自用的建设场地属企业的中间产品，其费用支出应记人有关商品房或出租房的产品成本，而商品性建设场地是企业的最终产品，应单独核算其土地开发成本。
　　(一)土地开发费用的归集与分配
　　企业在土地开发过程中所发生的各项费用支出，除能直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出在“开发成本——房屋开发”账户核算外，其他土地开发支出均应通过“开发成本——土地开发”账户核算。分别按照“自用土地开发”、“商品性土地开发”等设置二级明细账户，按企业选择的成本核算对象设置账页，进行土地开发费用的明细核算。
　　1．土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装费的归集与分配。
　　这些费用，一般能分清受益对象，可直接计入成本核算对象，借记“开发成本——土地开发”账户及有关明细账户，贷记“银行存款”、“应付账款”等账户。
　　2，配套设施费的归集与分配。
　　配套设施的建设可能与土地开发同步进行，也可能不同步进行，所以其费用归集的方法有以下两种情况：
　　(1)与土地开发同步进行的配套设施开发费用，能够分清受益对象的，应直接计入有关成本核算对象，借记“开发成本——土地开发”账户，贷记“银行存款”等账户；分不清受益对象时，应先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集，待配套工程竣工时，再按一定方法，在有关受益对象中进行分配。
　　(2)与土地开发不同步进行的配套设施开发费用，一般可先通过“开发成本——配套设施开发”账户归集，待配套设施竣工时，再转入“开发成本——土地开发”账户中。如果土地开发已完成等待出售或出租，而配套设施尚未完工，为及时结算完工土地的开发成本，经批准对这类配套设施的费用可先按其计划成本(或预算成本)在土地开发成本中预提。预提时，借记“开发成本——土地开发”账户，贷记“预提费用——预提配套设施费”账户。实际发生的配套设施开发费用通过“开发成本——配套设施开发”账户核算，待配套设施完工后，对预提的配套设施费与实际发生的配套设施费差额，应调整有关土地开发成本。
　　3．开发间接费用的归集与分配。
　　企业内部独立核算单位为组织和管理开发项目而发生的费用先通过“开发间接费用”账户核算，月份终了，再按一定的分配标准分配计入有关开发成本核算对象。应由土地开发成本负担的，由“开发间接费用”账户转入“开发成本——土地开发”账户内。如果直接组织和管理开发项目的部门是企业内部非独立核算的部门，其费用直接计人有关土地开发成本的开发间接费用项目内。
　　(二)完工土地开发成本的结转
　　已完土地开发项目应根据其用途，采用不同的成本结转方法：
　　1．为销售或有偿转让而开发的商品性建设场地。
　　开发完成后，应将其实际成本转入“开发产品——土地”账户。
　　2．开发完成后直接用于本企业商品房等建设的建设场地。
　　应于开发完成投入使用时，将其实际成本结转计人有关的房屋开发成本中。结转计入房屋开发成本的土地开发费用，可采取分项平行结转法或归类集中结转法。
　　(1)分项平行结转法。
　　就是将应结转的土地开发费用，按成本项目分别平行转入有关房屋开发成本的相关成本项目内。其会计分录是：
　　借：开发成本——房屋——土地征用及拆迁费 al
　　——前期工程费 a2
　　——基础设施费 a3
　　——建筑安装费 a4
　　——配套设施费 a5
　　——开发间接费用 a6
　　贷：开发成本——土地——土地征用及拆迁费 al
　　——前期工程费 a2
　　——基础设施费 a3
　　——建筑安装费 a4
　　——配套设施费 a5
　　——开发间接费用 a6
　　这种结转方法主要适用于改作自用的商业性建设场地的成本结转。因为原商业性建设场地的开发成本中归集了该场地应负担的全部费用。
　　(2)归类集中结转法。
　　就是将应结转的各项土地开发费用，归类合并为“土地征用及拆迁补偿费”和“基础设施费”两个费用项目，然后转入有关房屋开发成本的“土地征用及拆迁补偿费”和“基础设施费”成本项目。
　　借：开发成本——房屋——土地征用及拆迁费 al
　　——基础设施费 a2+ a3+ a4
　　贷：开发成本——土地——土地征用及拆迁费 al
　　——前期工程费 a2
　　——基础设施费 a3
　　——建筑安装费 a4
　　这种结转方法主要适用于自用建设场地成本的结转。因为自用建设场地一般不归集配套设施费和开发间接费用，所以为简化核算手续，可采用这种方法结转。
　　企业开发的自用建设场地，开发完成后近期不使用的，应将其实际成本先转入“开发产品——土地”账户。
　　下面举例说明土地开发成本的核算方法。
　　例4 甲房地产开发公司于2001年5月在梁园开发一块土地，占地面积40000㎡。开发完成后准备将其中的30000㎡对外转让，其余的10000㎡企业自行开发商品房。假设梁园土地开发过程中只发生了如下经济业务：
　　①支付土地出让金25000000元，作会计分录如下：
　　借：开发成本——土地——梁园(土地征用及拆迁费) 25000000
　　贷：银行存款 25000000
　　②支付拆迁补偿费5 500000元，作会计分录如下：
　　借：开发成本——土地——梁园(土地征用及拆迁费) 5 500000
　　贷：银行存款 5 500000
　　③支付勘察设计费210000元，作会计分录如下：
　　借：开发成本——土地——梁园(前期工程费) 210000
　　贷：银行存款 210000
　　④支付土石方费用5 500000元，作会计分录如下：
　　借：开发成本——土地一—梁园(前期工程费)5 500000
　　贷：银行存款 5 500000
　　⑤由某施工企业承包的地下管道安装工程已竣工，应支付价款1 500000元：
　　借：开发成本——土地——梁园(基础设施费)1 500000
　　贷：应付账款——X施工企业 1 500000
　　⑥9月末，梁园土地开发工程完工。假设“开发成本——土地开发——梁园”账户归集的开发总成本为37710000元，则单位土地开发成本为942．75元／㎡。其中自用的10000㎡土地尚未投入使用，其余30000㎡已全部转让，月终结转本块土地的开发成本。作会计分录如下：
　　借：开发产品——土地(梁园) 9427 500
　　主营业务成本——土地转让成本 28 282 500
　　贷：开发成本——土地——梁园 37710000
　　例5 续前例，若自用的10000㎡土地在开发完成后立即投入房屋开发工程的建设中，则企业可采用下面两种方法结转土地开发成本；
　　①采用归类集中结转法结转土地成本时：
　　借：开发成本——房屋——梁园(土地征用及拆迁费) 7 625 000
　　——梁园(基础设施费) 1 802 500
　　贷：开发成本——土地——梁园(土地征用及拆迁费) 7625 000
　　——梁园(前期工程费) 1 427 500
　　——梁园(基础设施费) 375 000
　　②采用分项平行结转法结转土地成本时：
　　借：开发成本——房屋——梁园(土地征用及拆迁费) 7 625000
　　——梁园(前期工程费) 1 427 500
　　——梁园(基础设施费) 375000
　　贷：开发成本——土地——梁园(土地征用及拆迁费) 7 625 000
　　——梁园(前期工程费) 1 427 500
　　——梁园(基础设施费) 375 000