土地增值扣除项目是否包括土地使用税

土地增值扣除项目是否包括土地使用税
  •   计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率。公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。
      上述“扣除项目”,具体为:
      (1)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
      (2)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
      土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
      前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
      建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。
      基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
      公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
      开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
      (3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
      财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按第(1)、(2)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。
      凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按第(1)、(2)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
      上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
      (4)旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
      纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。
      对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据《 人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条的规定,实行核定征收。
      (5)与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。
      (6)对从事房地产开发的纳税人可按第(1)、(2)项规定计算的金额之和,加计20%的扣除。
      另外,纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。
  • 计算土地增值税扣除项目中有一项为税金,但是这个税金是与转让房地产相关的税金,土地使用税不在此范围。
  • 扣除项目包括土地使用税
  • 根据《土地增值税暂行条例[2011年修订]》(国务院令1993年第138号)第六条的规定,计算增值额的扣除项目之一就是取得土地使用权所支付的金额。具体而言,《土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第七条进一步明确,这一金额不仅包括地价款,还应包括按国家统一法规缴纳的费用。《国家税务总局关于...

  • 增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额。这里的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。而扣除项目则包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本和费用、新建房及配套设施的成本和费用、与转让房地产有关的税金,以及财政部规定的其他扣除项目。在计算税率时,土地增值税采...

  • ”根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定,条例第六条所列的计算增值额的扣除项目‚具体为:(一)取得土地使用权所支付的金额‚是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用.。因此,受让人缴纳的土地出让金不能作为转让人的扣除项目。

  • 土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。增值额为纳税人转让房地产的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额。转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入,即与转让房地产有关的经济收益。扣除项目按《条例》及《细则》规定有下列几项:(1)取得...

  • 税额=增值额x60%-扣除项目金额x35%。注:若土地增值额小于0,就可以免交,否则税率就要按30%计算;另外,如果房龄满三年土地增值税减半,满五年免征。土地增值税计算方法:土地增值额=合同销售价-扣除项目金额(其中扣除项目金额=上手价格 上手契税 上手印花税 交易手续费 营业税)...

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