土地增值税非房地产开发企业

法律主观：(一)资料 某房产开发 公司 是集体企业，专门从事普通住宅 商品房 开发，几年来有关生产经营情况在缴纳 土地增值税 上与税务机关存在分歧。经查阅有关账证，获得如下资料： 1.1993年9月9日，房产公司与经纬机械厂签订房产转让合同，合同规定，房产公司以分期收款方式将“幢住宅楼卖给经纬机械厂作为集体职工宿舍，总售价2400万元，货款于1994～1996年末分3次付清，每年800万元。该住宅楼当时取得 土地使用权 支付的费用为300万元，开发成本为1000万元。 2.1999年10月3日，转让1992年已签订开发合同，并投入资金建成的一栋房屋，转让收入为1050万元(房价中含为当地政府代收的各种费用50万元)，支付的土地使用权价款100万元，房地产开发成本300万元，房地产开发费用100万元，财务费用中的利息支出无法分项目分摊，且无金融机构的证明。 3.2000年3月2日，出售普通住宅用房一幢，总收入为1800万元。该房屋支付 土地出让金 200万元，房地产开发成本为900万元，利息支出为100万元，其中40万元为罚息(不能按收入项目准确分摊)。 (二)要求 请根据以上资料，逐项分析并计算该企业应纳的土地增值税( 城建税 税率为7%， 印花税 税率为0.5‰， 教育 费附加征收率为3%，当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%)。 (三)解答 1.税法规定，对1994年1月1日以前签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。因此，出售这幢房屋在1994年、1995年、1996年收取价款时均不予计征土地增值税。 2.税法规定，1994年1月1日以前签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税。由于该房产在1999年转让，已超过规定的免税期限，因此应依法缴纳土地增值税。计算过程如下： (1)允许扣除的房地产开发费用=(100+300)×10%=40(万元) (2)允许扣除的税金=1050×5%×(1+7%+3%)=57.75(万元) (3)从事房产开发加计扣除=(100+300)×20%=80(万元) 这里应当注意，对从事房产开发的企业，转让没有开发的土地不得享受20%的加计扣除。 (4)允许扣除项目金额合计=100+300+50+40+57.75+80=627.75(万元) (5)增值额=1050-627.75=422.25(万元) (6)增值率=422.25÷627.75×100%=67% (7)应 纳税 额=422.25×40%-627.75×5%=137.51(万元) 3.确定转让房地产的收入为1800万元 确定转让房地产的扣除项目金额： (1)取得土地使用权所支付的金额为200万元 (2)房地产开发成本为900万元 (3)房地产开发费用=(200+900)×10%=110(万元) (4)从事房地产开发加计扣除允许=(200+900)×20%=220(万元) (5)允许扣除的税费合计=1800×5%×(1+7%+3%)=99(万元) (6)允许扣除项目金额合计=200×900×110×220×99=1529(万元) (7)增值额=1800-1529=271(万元) (8)增值率=271÷1529×100%=17.8%<20% 该公司开发普通标准住宅且增值额未超过扣除项目金额的20%，按规定免征土地增值税。 解题指导： (1)如果房价中含有为政府代收的各项费用，则可作为转让房地产所取得的收入计征土地增值税(和营业税)。相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除，但不得作为加计20%扣除的基数。 (2)由于房地产开发企业在转让房地产时缴纳的印花税已列入管理费用，故印花税不再单独扣除。 (3)应注意土地增值税征免范围的划分。从1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。