物业行业税务筹划

一、物业公司的定义

物业公司一般指为小区提供安保、卫生保洁和维修等服务，属于“服务业”的范围。

其中还有一部分物业服务收入是对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入，该项收入应按建筑业税目中的修缮业务，按3%而不是按服务业税率5%进行纳税，在对该项目收入进行核算时，应分别设置明细账和分别核算。

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二、物业公司的成本

对物业公司来说，主要成本包括：

1、人员成本，这个成本一般占整个成本中的55%左右。

2、物料采购成本，这个成本一般占10-20%，包括采购一些保洁工具、洗洁精等物料成本。

3、维修成本。

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三、不同成本的节税方式

1、针对人员成本过高的情况，可以对不同物业人员进行分类，采用以下几种方式：

1）针对高层管理人员，这部分人员可以采用劳动合同模式。

2）针对一些非高层人员，可以采用劳务或灵活用工模式。其中如果人员较多采用灵活用工模式，针对自带生产工具的劳动者，可以采用这种方式。

3）两处发放工资模式，即在城市社保水平低的城市设立一家公司为员工交纳基础社保和基础工资，在另外一家公司为其发放另外一份薪水。

4）将业务分包，成立班小组，每个班小组由组长成立一家个体工商户，来承包业务，如将A社区清洁业务分包给甲个体户，将B社区的业务分包给乙个体户。

以500万为例，需要交25%的企业所得税和20%个税，合计200万的税，如果将这500万分包给个体户，则仅需交10万左右的税，节税190万左右。

2、针对外采购缺少进项的情况，可以成立一家采购中心个体户，专门对外进行采购

对外采购时，如果不要票，一般价格会便宜许多，还有许多个人采购无票情况，这时就可以使用个体户来进行采购。

个体户采用的是核定征收方式，不需要进项或成本票，对其纳税没有影响。

当然，针对集团性公司，还可以考虑将公司细分，按城市、按小区来进行考虑，注册不同的小规模企业来负责业务。

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四、个体工商户的选择

为什么上述很多方案中都推荐使用个体工商户？主要是因为个体工商户具有以下特点：

1、没有企业所得税。

2、个税采用核定征收，低至0.5%。

3、个人卡直接收款，无需银行公户。

4、办理快，无需到场，云端注册。

5、业务合理，模式合规。比如北京某物业公司向安徽A个体户采购洗洁精，完全符合相关要求，没有问题。

但目前有些地区不支持个体户核定征收或者需要实地经营地址才可以，那么就可以考虑到附近支持核定征收的爱税宝园区，比如安徽、山东、河南等地均有类似园区，而且云端注册，无需到场，方便快捷。

总之，物业公司的节税方法有许多，相对常用的主要还是以上方式，如果大家对更具体的方案感兴趣，可以留言讨论。