房地产企业土地增值税记税依据和增值税的记税依据不相等，怎么回事？

地成本在增值税、土地增值税和企业所得税计算时如何扣除？

swarly
07-29 09:29
问题：
房地产开发企业通过出让方式取得土地的，在计算增值税、土地增值税和企业所得税确定计税依据时，对于所支付的土地成本是否要考虑增值税额？
解答：
1、土地增值税：不应扣减土地成本的增值税额，也不能剔除抵减了增值税计税销售额对应的销项税额，而应以实际支付的土地价款全额计算。
2、增值税：差额征税，以“取得的全部价款和价外费用－受让土地时向政府部门支付的土地价款”后的余额为销售额。
3、企业所得税：以剔除抵减了增值税计税销售额对应的销项税额后的土地成本税前扣除。
具体解释：
一、土地增值税
1、《土地增值税暂行条例》第六条“计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；……”
2、《土地增值税暂行条例实施细则》第七条“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地的使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按统一规定交纳的有关费用。……”
3、财政部、国家税务总局《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第三条：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
《 人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
第五条：免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
4、财税（2016）36号附件3第一条之（三十七）：土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者——免征增值税。
综上即：受让方通过出让方式取得土地所支付的土地价款，属于免征增值税项目，在确定土地增值税计税依据时，不得扣减增值税额，应按支付给政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位的全部土地价款扣除。
二、增值税
国家税务总局《关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）
即：房地产业增值税计税销售额是扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额，即实行差额计征增值税，其直接结果是降低了增值税的计税基础——计税销售额。同时，文件规定土地出让价款可全额抵减销售收入后计算增值税，而非将土地价款纳入进项税抵扣范围。
三、企业所得税：
1、财政部《关于印发<增值税会计处理规定>的通知》（财会[2016]22号）第一条之（一）之2：增值税一般纳税人应在“应交增值税”明细账内设置“进项税额”、“销项税额抵减”……等专栏。其中：“销项税额抵减”专栏，记录一般纳税人按照现行增值税制度规定因扣减销售额而减少的销项税额；……。
第二条之（三）之1：企业发生相关成本费用允许扣减销售额的账务处理。按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，发生成本费用时，按应付或实际支付的金额，借记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目，贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，借记“应交税费——应交增值税（销项税额抵减）”或“应交税费——简易计税”科目（小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目），贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。