三部门发布住房租赁企业“降税大礼包”，如何影响长租房发展？

7月26日，财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布“关于完善住房租赁有关税收政策的公告”（以下简称“公告”），其中明确了对租赁企业、企事业单位出租住房的增值税、房产税的降税政策。比如，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。
在业内看来，该政策有利于解决租赁行业此前普遍面临的税收负担较重、盈利空间较窄的问题，通过减轻企业税负，激发市场主体参与住房租赁的积极性，扩大市场化、保障性住房租赁房源的供给，从而让更多新市民、年轻人在城市中安居乐业。财政部等三部门联合发布公告，明确了对租赁企业、企事业单位出租住房的增值税、房产税的降税政策。
出租住房的“房产税”税率由12%降至4%
公告称，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。住房租赁企业向个人出租住房适用上述简易计税方法并进行预缴的，减按1.5%预征率预缴增值税。
此外，对企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按4%的税率征收房产税。其中，“专业化规模化住房租赁企业”是指在开业报告或者备案城市内持有或者经营租赁住房1000套（间）及以上或者建筑面积3万平方米及以上的企业。据了解，此前租赁企业出租住房的房产税税率为12%。
值得一提的是，公告还明确，对利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋）建设的保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，也比照适用上述税收政策。
贝壳研究院高级分析师黄卉指出，该公告明确了对租赁企业、企事业单位出租住房的增值税、房产税的降税政策，尤其是保障性租赁住房企业，主要是解决租赁行业此前普遍面临的税收负担较重、盈利空间较窄的问题。通过减轻企业税负，激发市场主体参与住房租赁的积极性，扩大市场化、保障性住房租赁房源的供给。随着市场主体的多元化，未来将形成成熟的住房租赁行业，能够满足不同收入水平、不同类型的租客居住需求。
减税政策利好租赁机构，有助于扩大房源规模
新派公寓创始人及CEO王戈宏告诉新京报记者，各项政策加持，尤其是税收的大幅度降低，让大家对租赁行业慢慢开始盈利并健康发展有了盼头。同时，房产税从12%降为4%，对主动持有资产进行长期运营的企业是明显利好，也为资产回报率的提升以及公募REITs储备资产包提供了信心。
“政策很落地且及时，对合规机构是重大利好政策，降税的幅度还是比较大的。看得出政府在大力扶持租赁机构，为城市租赁人群提供质优价低的租赁产品。”乐乎公寓集团创始人CEO罗意如是说。
房东东公寓创始人全雳指出，这一举措肯定利好长租经营机构，但单个企业具体能省税多少，还有待时日才能算清楚，“长租企业最重要的还是房源和客源，这是本质问题，税收是‘锦上添花’。”
“本次公告是之前国务院常务会议对于加快发展保障性租赁住房决定的政策细化落地。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析称，公告中明确了“专业化规模化住房租赁企业”的定义，对于促进住房租赁企业做优、做强、做大起到积极引导作用。同时，各地城乡建设和税务部门信息打通，更进一步加强了行业监管，更有利于住房租赁行业的规范发展。
据赵然介绍，目前，住房租赁企业的税负较重。具体而言，住房租赁企业在经营中需交纳的税包括五项，一是按租金收入的12%的房产税；二是依土地的等级及适用的土地等级税额，计算缴纳城镇土地使用税；三是大约6%的增值税（按11%的销项税额抵扣5%的增值税进项税额）；四是城建税和教育费附加；五是印花税。
“减税政策的出台，将从运营效益、投资收益以及扩大多元化市场主体等方面为住房租赁企业带来积极影响。”赵然分析称，减税政策将使住房租赁企业的税费成本大幅降低，从而实现净利润的提高。此外，税收优惠政策的实施能够提高企业的投资收益率，从而推动REITs等金融创新工作的落地。
“税收优惠政策将在一定程度上缓解企业盈利难、退出难的困境，从而有利于多元化的市场主体加入住房租赁行业，扩大行业的有效供应，最终达到民生保障的目的。”赵然称。
黄卉也指出，住房租赁行业盈利空间较窄，而降税可以缓解住房租赁企业的经营压力，提高住房租赁企业的盈利空间。税负减少后，将会有更多的企业进入到住房租赁领域，市场化租赁房源、保障性租赁房源的房源规模将会增加。其中，保障性租赁住房本着“谁投资谁负责”的原则，通过政府金融、税收优惠等政策支持的方式，引导市场化力量积极参与到租赁住房项目投资、建设和运营中，该类项目成本和租金相对较低，能够保障新市民、年轻人在城市中安居乐业。
除此之外，黄卉表示，目前住房租赁市场面临的职住不平衡问题突出，通过降低出租房屋的房产税，鼓励企事业单位将闲置的房屋用于出租，一方面可以解决自身员工住房问题，另一方面还可以增加有效租赁房源。