土地增值税筹划层次较低企业该怎么办

、房产企业经营特征及土增值税筹划重要意义

纳税筹划指企业纳税行发前违反律、规前提通自身经营投资等涉税事项作事先安排达少缴税或递延缴纳实现企业税利益化目标系列纳税筹划形式种本文纳税筹划主要指企业利用税规定完善进行非违税收筹划及利用税特例进行节税筹划与其行业企业相比房产企业具经营特征：（1）发产品单件性及移性；（2）发建设周期、投资数额、经营风险高；（3）发经营业务复杂性经营业务内容复杂、涉及面广经济往象发经营必须具计划性土增值税纳税转让土使用权、建筑物及其附着物所取增值额征税象依据规定四级超额累进税率征收种税增值额指纳税转让房产所取收入减扣除项目金额余额扣除项目包括取土使用权所支付金额、发土本费用等近几控制价高、投资热、房价疯涨等问题家陆续台房产业宏观调控政策使房产发企业经营环境发变化何规避纳税风险何限空间内尽能降低企业纳税本增加营业利润实现利润化房产发企业言具更重要现实意义房产企业通合理合式进行土增值税纳税筹划变迫眉睫

二、房产企业土增值税筹划现状

土增值税自征总额虽增速度却快1994 ～2006 全土增值税平均增速度91.27％2006～2008 全土增值税收入231 亿增537 亿元虽增速度快与房价增、房产销售收入比征税程存漏洞非巨清算工作障碍重重少政府于政绩效益考虑清算意愿执行力度面存问题再加土增值税存征管难度、税收本高问题往楼盘土增值税历史追缴问题尚明确导致土增值税征管效甚理想房产企业角度看随着房产行业快速发展与配套税收律规趋完善近些政府断台新律规规范房产行业纳税行使许原合筹划案违行使纳税筹划空间进步缩

1．数房产企业采用设立项目公司等式经营房产进行投资或联营达规避土增值税目2006 3 月颁布《关于土增值税若干问题通知》（财税[2006]21 号）明确规定房产发企业房产进行投资或联营要缴纳相应土增值税

2．前许房产企业发部房产转自用或用于商业产该部房产产权办自名免交土增值税根据《家税务总局关于房产发业务征收企业所税问题通知》（税发[2006]31 号）规定转作自用部商品房应作视同销售处理计算缴纳土增值税企业所税

3．前利用借款费用资本化进行加计扣除减少土增值额根据《土增值税清算管理规程》（税发[2009]91号）规定公司能借款费用作计算土增值税加计扣除基数应利息支房产发本调整至发费用作房产发费用扣除

三、房产企业土增值税纳税筹划例释

（）利用土增值税征税范围进行节税筹划

1．利用合作建房节税《财政部、家税务总局关于土增值税些具体问题规定通知》（财税字[1995]48 号）规定于资金双合作建房建按比例房自用暂免征收土增值税建转让应征收土增值税房产发企业充利用项政策进行纳税筹划

2．利用代建房节税房产代建行指房产发

企业代客户进行房产发发完向客户收取代建收入行于房产发企业言项收入属于劳务收入性质故属于土增值税征税范围

（二）利用销售收入进行纳税筹划

1．散营业收入筹划房产企业所负担税收主要土增值税营业税土增值税征收实行超率累进税率即房产增值率越高所适用税率越高能解房产销售价格降低房产增值率则房产销售所承担土增值税降低由于房产售已经进行简单装修装修作单独业务独立核算通两销售房产进行纳税筹划例：某房产公司售栋总售价1000 万元商品房该房屋进行简单装修并安装简单必备设施根据相关税规定该房产发业务允许扣除费用400 万元增值额600 万元土增值率：600/400×100％=150％应缴纳土增值税：600×50％－400×15％=240（万元）进行纳税筹划该房屋售两合同房屋售合同包括装修费用房屋售价格700 万元允许扣除本300 万元；房屋装修合同装修费用300 万元允许扣除本100 万元则土增值率：400/300×100％=133％（其装修费用属于劳务收入应征营业税用缴纳土增值税）应该缴纳土增值税：400×50％－300×15％=155（万元）

2．合理定价筹划税规定：纳税建造、售普通标准住宅增值额未超扣除项目金额20％免征土增值税；增值额超扣除项目金额20％应其全部增值额按规定计税充利用20％临界点税负效应进行筹划例某房产公司建并待售栋商品房同行业房价1800～1900 万元间已知发该商品房支付土让金200 万元发本900 万元利息支能按房产发项目摊能提供金融机构证明假设城建税税率7％教育费附加3％政府规定允许扣除房产发费用比例10％筹划程：除销售税金及附加外扣除项目金额：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（万元）第公司要享受起征点优惠想获佳利润则高售价应：1430×1.2848=1837.264 万元（设全部允许扣除项目金额A销售房价总额X相应销售税金及附加：5％X （1＋7％＋3％）＝5.5％X处于征免临界点X=1.2（A+5.5％ X） 解X ＝1.2848A）获利306.2 万元（1837.264 －1430 －1837.264 ×5.5％）价格定1800-1837.264 万元间获利逐渐增加都要于306.2 万元第二公司要适提高售价则提高价格至少要于138.853 万元（1430×0.0971）（设提高价格Y 单位企业欲使提价带收益突破临界点必须满足Y＞30％×（X+Y－A－5.5％X－5.5％Y）＋5.5％Y其X 增值率20％售价解Y＞0.0971A）即总房价至少要超1976.117 万元提价才增加总收益否则提价导致总收益减少所同行业房价1800～1900 万元间公司应选择1837.264 万元作自销售价格使自身房价较低增强竞争力能给公司带较利润公司能高于1976.117 万元价格售该商品房所获利润进步增加

通案例进步说明售普通标准住宅问题企业完全利用合理定价使自保持较高竞争力使自获较佳利润盲目提价较高价格所带利润反低于较低价格所带利润述纳税筹划案例1830 万元售价能获利299.35 万元（1830－1430－1830×5.5％）1840 万元售价能获利216.16 万元（1840－1430－1840×5.5％）×（1－30％）虽售价提高10 万元利润却减少83.19 万元

3．同增值率房产否合并筹划由于土增值税适用四档超率累进税率其低税率30％高税率60％增值率同房产合并核算能降低高增值率房产适用税率使该部房产税负降同能提高低增值率房产适用税率增加部房产税负纳税需要具体测算核算与合并核算相应税额再选择低税负核算达节税目

例某房产发企业同发A、B 两幢商业用房且处于同片土销售A 房产取收入300 万元允许扣除金额200 万元；销售B 房产取收入400 万元允许扣除项目金额100 万元第核算：A 房产增值率= （300－200）/200×100％=50％适用税率30％；应纳土增值税：（300－200）×30％=30 （万元）；B 房产增值率= （400－100）/100×100％=300％适用税率60％；应纳土增值税：（400－100）×60%－100×35%＝145（万元）；共缴纳土增值税175 万元第二合并核算：两幢房产收入总额：300＋400＝700（万元）；允许扣除金额：200＋100＝300（万元）；增值率：（700－300）/300×100％＝133.3％适用税率50％；应纳土增值税：（700－300）×50％－300×15％=155（万元）通比较看合并核算公司利例看由于两类房产增值率相差要房产发公司两处房产安排起发售并两类房产收入扣除项目放起核算起申报纳税达少缴税目

（三）利用扣除项目进行纳税筹划

1．利息费用筹划房产企业发业务般都发量借款利息支避免利息支同扣除企业应纳土增值税产影响根据税规定与房产发关利息支两种情况确定扣除第凡能按转让房产项目摊并提供金融机构证明允许据实扣除高超按银行同期利率计算金额；其房产发费用（房产发费用＝允许扣除利息＋（取土使用权支付金额＋房产发本）×扣除比例（5％内））按取土使用权所支付金额房产发本金额5％内计算扣除第二凡能按转让房产项目计算摊利息支或能提供金融机构证明利息支要并入房产发费用（房产发费用＝（取土使用权支付金额＋房产发本）×扣除比例（10％内））并计算扣除两类计算扣除具体比例由省级民政府具体规定项规定纳税筹划提供机房产企业进行房产发第种情况利息支于第二种情况计算利息支则企业应确摊利息支并提供金融机构证明；前者于者则企业按照转让房产发项目计算摊利息支或提供金融机构证明使扣除项目金额增加土增值税计税依据减少例某房产公司发批商业用房支付价款600万元发本1000 万元假设按房产发项目摊利息且能提供金融机构证明应扣除利息100 万元何该公司利用利息扣除进行筹划应扣除利息支70 万元该何筹划呢设政府规定两类扣除比例别5％10％筹划程：首先计算（取土使用权所支付金额＋房产发本）×（10％－5％）＝（600＋1000）×5％＝80（万元）其判断允许扣除利息支100 万元该公司应严格按房产发项目摊利息并提供金融机构证明按100 万元扣除否则能按80 万元扣除；允许扣除利息支70 万元应选择第二种计扣式即按房产发项目摊利息或向税务机关提供关金融机构证明扣除10 万元利息支要注意税允许扣除利息支应严格按《企业计准则———借款费用》规定核算利息支按规定核算律扣除

2．充加计允许扣除项目筹划抑制房产炒买炒卖行《土增值税实施细则》规定事房产发企业按合计数20％加计扣除项目金额其企业事房产发享受项费用扣除非房产发企业欲进入房产行业应考虑新设独立事房产发交易关联企业仅房产发业务享受前述附加扣除实现土增值税节税筹划且今各纳税度利用企业关联关系实现其税收筹划

四、进步加强房产企业土增值税纳税筹划策

（）加快完善房产企业土增值税征收管理

1．要进步完善房产税制科设立税种合理确立土房产业税负变税调节主税调节彻底解决税种间相互交叉重复问题同要简化土增值税清算征收充发挥土增值税特殊调节功能

2．要健全房产评估机构完善房产评估规程及税务机关征税提供真实靠评估材料税务部门要加房产业税源管理征收征管力度完善委托代征管理办落实土增值税预征管理措施理顺征收管理秩序

（二）加土增值税清算工作力度

1． 各应强化房产税收体化管理强化相关政府部门土增值税征管工作配合

2． 尽快建立套简便易行土增值税清算实施办统房产土增值税清算口径明确清算间、

（三）房产企业应树立确纳税筹划观

1． 应坚持依原则违背家各项律规前提结合房产企业自身实际情况进行筹划

2．应注重战略筹划房产企业纳税筹划程更重要公司管理层决策程企业决策要注重规范性、战略性筹划切单纯追求节税收益增加导致发或经营本涨纳税筹划管理层财务部门仅要关注财务、税务面事项要关注企业经营战略管理各面