用你所学过的税收理论知识分析我国开征物业税的必要性及其难点。

　　党的十六届三中全会提出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”事实上，物业税属于财产税，但并不是国际上财产税种的通用名称，也不是覆盖房地产业的惟一税种。

　　如何设计适合我国国情的物业税？物业税的开征能否对房地产业的发展，贫富悬殊的调节起到重要作用？是理论界、实业界、普通百姓都十分关注的内容。

　　开征物业税要解决哪些问题

　　在我国，住房制度改革使越来越多的城乡居民拥有了私人住房，高收入群体也将购买住宅作为保值投资的手段。住房占有量的多寡，已经成为区分人们财富多寡和贫富差异的标准之一。尽快开征物业税，构建和完善我国财产税体系，强化对财富的调节，对于缓解收入分配领域中的不合理状况意义深远。财产税体系一般由两部分构成：一是房地产税收，二是遗产税及增与税，而房地产税是财产税类中的主要税种。目前，我国建筑及房地产业的税费名目繁多，包括房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税、营业税、印花税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税等。上述税种，有些在建国初期就已设立，如营业税、城市房地产税、契税；有些则是在改革开放后陆续恢复或开征的，如房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税等。在房地产各税中，位于收入前三位的分别是营业税、房产税和契税，站房地产税收收入总额的八成以上。开征物业税，合并各种房地产税费，合理负担水平，可以降低房价，盘活现有商品房及二手房市场，为房地产市场的健康发展创造条件。

　　开征物业税，首先应该了解和确定物业税的基本功能。物业税属于财产税，而我国的财产税收基本上都是地方税，在营业税、个人所得税等成为中央与地方共享税之后，房地产类的税收对地方政府来说，其财政收入作用日益重要，这就使物业税在功能定位上面临两难选择：若强调收入功能，至少需要保持现有税费的负担水平，很难影响过高的房价，有悖于物业税改革的初衷；而若强调压价的功能，无疑会给地方财政收入带来压力，不利于提高地方政府参与物业税改革的积极性。而根据经验判断，某一税种一旦开征，并成为某级政府重要的固定收入，其财政收入的功能将日益强化，调节功能则易被忽视，这样一来，物业税的改革就成了“换汤不换药”。

　　开征物业税要解决的第二个问题是，能否用物业税把对房地产的税费统一起来？

　　从我国的情况来看，把目前对房地产征收的十多个税种及几十项收费一下子合并成一个税种的难度极大。在税费的统一问题上，最大的争议是土地出让金是否放入物业税？如果不放入，新的物业税很难对房地产市场价格产生预期的影响，达不到开征物业税的目的；如果将土地出让金改为年租制，纳入物业税，又会产生新的问题：一是房地产的流通环节和保有环节很难实行统一的税率，增加税制的复杂性；二是土地出让金改为年租制会降低房地产开发的门槛，导致土地使用的进一步失控。

　　第三个问题，在税费覆盖的范围上，我国现有的房地产税收绝大多数都没有覆盖农村，要把农村也纳入物业税的征收范围，不是短期内能做到的。

　　总之，统一房地产税费在理论上行得通，但在实际操作中难度极大。而且，现有的收费中究竟哪些需要保留，哪些应该取消，哪些可以替代，都直接关系到地方政府的利益，必然有一个艰难的博弈过程。

　　国外房地产税制的借鉴

　　世界各国普遍开征房地产税，但税制差异较大，归纳起来，以下几点值得我们借鉴：

　　1、对房地产的征税并不统一

　　英国、加拿大、日本、韩国、 台湾等国家或地区都对不动产征收多个税种，如英国有住房财产税、营业房屋税；加拿大有一般财产税、营业财产税和特别估价税；日本有地价税、特别地价税、固定资产税、不动产购置税、综合土地税；台湾有地价税、土地增值税、房屋税；韩国有土地税、房屋税、城市规划税；巴西则是按城乡分别征收农村土地税和城市财产税等。实际上，国外房地产税制的发展也经历了一个由多到少、由繁到简的过程，如日本在上世纪50年代对地方税进行了全面的改革，将原来分开征收的地租税、房屋税、船舶税、铁路税等财产税种，合并课征统一的固定资产税。韩国原来将土地税并入财产税中征收，同时征收过分占有土地税，1990年起，以综合土地税取代了这些税种。

　　2、实行差别税率

　　各国的财产税一般都按照用途实行差别税率。如加拿大，住宅性财产的税负要比非住宅性财产的税负轻，而营业财产税的税率要高于一般财产税，最高甚至可以高达住宅财产税率的5.5倍；英国住房财产税的税率并不确定，一般是由各地议会根据当年地方政府开支情况以及从其他渠道可获得收入的差额来确定，而营业房屋税以租金收入为计税依据，税率高达41.6%；日本的地价税对土地的保有和流通实行不同的税率，对土地持有者拥有的土地税率为1.4%，对购置的土地税率为3%；我国台湾的房屋税自住用房税率为1.38%，营业用房税率3%～5%；波兰对一般土地每平方米征税10兹罗提，而对营业性房屋，征税高达每平方米8000兹罗提；越南则是按房屋的不同种类不同用途分别规定适用税率。

　　3、减免优惠较多

　　各国的房地产税都规定了详细的税收优惠，除了法定差别税率体现的优惠以及对部分公用房地产给予免税外，还有一些政策性优惠。如巴西为鼓励农民合理使用土地和创造更多的效益，规定对生产效益高和土地使用率高的纳税人，可给予最多降低90%土地税税额的优惠待遇。而对使用土地用于农业的面积低于规定数的，则要在原有税额上加征税收。越南对国家干部职工实行部分减免优惠，按工资额对住宅用房减免一定面积的房屋税，高层住宅从第三四层起减征房屋税。

　　我国开征物业税的初步设想

　　放眼国外，立足国内，笔者认为，物业税的开征应与城乡税制的统一一并进行，因此物业税的征税范围应是包括农村在内的所有房屋土地。为此，物业税的出台应合并耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、土地增值税等税种，同时取消房地产使用环节的各种收费，实行统一税费，税不重征，物业税的纳税人应是 人民共和国境内拥有房屋产权、土地使用权的单位和个人。产权属于全民所有的，以经营管理单位为纳税人；产权为共有的，以共有人为纳税人；产权关系不明确的，以代管人或使用人为纳税人。计税依据方面，应以房地产的市场平均价格（不含土地出让金，下同）为物业税的基本计税依据。房地产的实际购买价格高于或低于平均价格的幅度在20%以内的，按实际购买价格为计税依据；实际购买价格高于或低于平均价格的幅度超过20%的，以高于或低于平均价格20%为计税依据。没有市场平均价格的，以评估值（不含土地出让金）为计税依据。税率方面。开征物业税，虽然购房成本下降，但使用成本增加，“买得起，住不起”的情况会大量增加。为此，科学合理地设计税率至关重要。通过对居住豪宅者课以低税甚至免税来缩小社会财富占有的差距。鉴于我国地区之间经济发展极不平衡，物业税不宜采用全国统一的比例税率，而应规定一个幅度税率（如0.1%～3%），由地方根据本地区的收入水平和应税房地产的位置和用途具体确定适用的税率。

　　开征物业税以后，如何才能把税收上来？在目前法制尚需健全的情况下，宜实行以代扣代缴、代收代缴方式为主，自主申报为辅的制度。对单位统管房，由单位代扣代缴；有物业公司管理的，由物业公司代收代缴；对其他建筑，采取纳税人主动申报和税务人员上门征收相结合的方式。我国的物业税可实行按年计税、分次缴纳的方法。缴纳次数过多会增加相应的征收费用，因此我们建议半年缴纳一次为宜。以一套评估值为50万元的房屋为例，若按0.2%的税率征税，则每年应纳物业税1000元，若分两次缴纳，每次纳税500元，这对于一般纳税人来说是能够接受的。为减少物业税开征的阻力，在物业税开征初期，减免税的范围可适当放宽。法定的人均免税面积可定为25平米，这样，包括农村在内的大多数居住用房可以不必承担物业税的负担。鉴于目前事业单位正在进行全面改革，事业单位将走向市场，向企业和社会中介机构过渡，不再行使政府职能，可将事业单位用房用地从免税范围中剔除，只保留对公共设施、军事部门、行政机关等用房用地的免税。

　　我国开征物业税需要多方面创造条件，确定一个合理的可操作性的方案。我们认为，开征物业税的前期准备实际上是有个分步改革的过程，即通过对现有税种的改革、完善，解决部分可以解决的问题，同时建立和完善相应的配套制度，为物业税的开征创造条件。当前可以考虑进行的改革包括以下几方面：

　　1、实行内外房地产税制的并轨

　　目前，实行内外两套房地产税制的必要性已不存在，完全可以将房产税和土地使用税的征收范围扩大到外资企业和外国人，同时取消城市房地产税和土地使用费，统一税率和征收办法，真正体现国民待遇原则。

　　2、把土地出让金从房地产价格中分离出来

　　土地出让金的处理是物业税开征的最大难点。土地出让金实质上是国家凭借土地所有权收取的地租，如果把它并入物业税，从理论上说，租税合一，混淆了财产权和行政权，弱化了法律依据；从操作上看，一次性缴纳的土地出让金必须改为按年缴纳才能并入物业税，而目前出让金比房地产税高得多，这样势必会导致物业税的税率居高不下；处理土地出让金面临的更大问题在于，目前的房地产价格体系是包含土地出让金的，估价也是含有土地出让金的，因此以评估价作为物业税的计税依据，必然会出现重复征收问题，加大纳税人的负担。有鉴于土地出让金的收取是有规定标准的，为了家少物业税的开征难度，我们主张实行租价分离，即把土地出让金从现行房地产价格中分离出来，实行价外征收。这样做，一是可以使租与税分别按照各自的法律依据进行征收，互不干扰；二是可以大大降低物业税税制的设计难度，加快物业税改革的步伐。

　　3、调整土地使用税的税额

　　考虑到目前税费征收的实际情况，在物业税出台之前，可先调整土地使用税的税额。参照国际上的通行做法，可按土地的位置和用途实行多重差别税率，税负调整的基本原则是：商业用地高于工业用地，工业用地高于住宅用地；市中心高于城郊；大城市高于中小城市。计税依据暂可沿用占用面积。

　　4、调整房地产流通环节的税收政策

　　对从事房地产开发、交易、经营、管理的企业和个人，继续征收营业税、契税等相关税种，但税率可相应调整。土地增值税适时并入企业所得税。开征物业税的目的之一是希望能因此而降低购房成本，降低金融风险。因此，开征物业税之前首先应清理收费，对于不合理、不合法的收费必须取消，只保留一些必要的、具有税收性质的收费，并考虑将其征收环节向后推移，由目前的开发商在建设、交易环节承担改为由拥有或使用房地产的单位和个人在使用、保有的环节承担。

　　5、加快建立房地产评估体系

　　应逐步建立并规范房地产评估机构，统一评估方法。可选择部分大中城市进行评估试点，取得经验后逐步推开。试点地区应定期公布所辖区域内的房地产评估值，同时要着力培养专业的房地产评估人员队伍。

　　6、建立房地产登记制度

　　物业税税制需要确定免税范围和免税额度，而免税额度多以人均房地产数量为确定依据。考虑到我国居民多处购房已不是个别现象，有必要建立房地产登记制度，以利于税务部门掌握税源情况，加强征管。

　　（作者单位：财政部财政科学研究所）