电大本科土地增值税纳税筹划为什么要控制增值率

根据税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税；增值额超过扣除项金额20%的应就其全部增值额按规定计税。这里的20%就是经常讲的“避税临界点”，纳税人应根据避税临界点对税负的效应进行纳税筹划。
免征土地增值税其关键在于控制增值率。设销售总额为X，建造成本为Y，于是房地产开发费用为0.1Y，加计的20%扣除额为0.2Y，则允许扣除的营业税、城市维护建设税、教育费附加为：Xx5%x(1+7%+3%)=0.055X 求当增值率为20%时，售价与建造成本的关系，列方程如下：[X-(1.3Y+0.055X)]/1.3Y+0.055X=20% 得：X=1.67024Y 计算结果说明，当增值率为20%时，售价与建造成本的比例为1.67024。可以这样设想，在建造普通标准住宅时，如果所定售价与建造成本的比值小于1.67024，就能使增值率小于20%，可以不缴土地增值税，我们称1.67024为“免税临界点定价系数”。即在销售普通标准住宅时，销售额如果小于取得土地使用权支付金额与房地产开发成本之和的1.67024倍，就可以免缴土地增值税。
在会计资料上能够取得土地使用权支付额和房地产开发成本，而建筑面积（或可售面积）是已知的，单位面积建造成本可以求得。如果想免缴土地增值税，可以用“免税临界点定价系数”控制售价。