澳洲投资买房，到底哪些支出可以抵税

投资房退税是个大学问，房屋相关的所有费用基本都是可以退税的。房贷支出是指所有跟房屋贷款相关的支出，包括利息，贷款保险（Mortgage Insurance），其他银行费用等。

投资房：折旧抵税
什么是房屋折旧：
就像新车会产生折旧磨损一样，新的房屋和装修内饰一样也会产生折旧。但是，大多数投资者并不知道自己有权利可以申请折旧方面的税务优惠。
澳洲税务局允许房地产投资者在每个财政年度结束的时候，对一些特定的投资房科目申请税务折旧优惠（包括投资房内部的装修和投资房本身）。
折旧抵税与其它抵税方式不同，不需要您再额外花钱才能提出申请。其它的折旧科目，例如广告费、出租管理费、家具费等，都是需要先花出去不少钱、然后才能收回的。在申请折旧的时候，您唯一需要产生花费的地方，就是请专业人士出一份税务折旧报告(TaxDepreciation Schedule），而这份报告可以使用长达40年之久，折旧报告是一份法律文件。
如何计算折旧金额？
不论您拥有的投资房是新房还是旧房、是大面积还是小户型的，都可以从以下两个方面获得折旧：
- 设备和房屋本身产生的折旧；
- 建筑基本建设工程产生的资本减免（CapitalAllowance）
澳洲税务局一般通过减值法来计算每套房屋可折旧的金额，这种计算方法的前提是：
固定资产的价值通过时间的推移而变得越来越少，在某个固定资产彻底报废的时候，它的价值也就减为0了。一般来说，一个新建成的房屋，在前几年的时候，可以获得的折旧金额是很高的；在建成10年之后，可以折旧的金额就没有多少了。但是这个时候，租金还在继续上涨，因此现金流还是持续增长的。
如何申请折旧抵税？
澳洲税务局会需要您提供一份完整的税务折旧报告。如果购买的是全新的物业，您可以将购房合同交给一位专业的quantitysurveyor来做一份折旧报告，因为合同中包含了所有有关该物业的细节信息，例如价格、大小、装潢、大楼面积等。
如果是已经建好的房屋，税务折旧公司也可以在查房之后，估算出房间内的每一样东西现在的价值，以及在未来长达40年内，这些东西每年会减少的价值。税务折旧公司可能还会问您一些比较具体的问题，例如：房屋交割的确切日期（因为房屋折旧是从交割日期那天开始的）、购买价格、是否在购买之后做过装潢或升级等等。折旧报告做好之后，一份会发到您手中，另一份会寄给您的会计师。
投资房：申报退税项目
可申报退税的项目
银行手续费（投资房产的银行账户）、物业管理费、房屋清洁费用、市政税、水费、煤气费和电费、投资房屋内的内部音频和视频服务费、房屋保险费、投资房产的贷款利息、地税、出租房屋相关文件的费用（准备材料的费用，租出房屋产生的注册费和印花税）、律师费（不包括购置房产的成本和借款成本）、抵押贷款卸货费用、害虫防治费、中介费和给中介的佣金、房屋检测费、维修费、会计费和薄记费、安全巡逻的费用、服务费（比如维修热水器，提供暖气的费用）、文具用品、电话费或电话线租赁费、交通费（去收租，看房和维修房屋产生的交通费）
以上所有的费用需出示收据。并且，这些费用是房东本人支付的，而不是房客支付的。若该房产是属于半投资房，比如，房东只是将其中一间或者两间房出租，那么报税时需按照私人使用privateuse和投资使用businessuse的百分比计算抵税费用。
当然在投资过程中也有些费用是无法用于抵税的，比如：房产的购置成本(acquisition cost)和房屋处置成本(disposalcost)
需要长期申报的项目
有些成本必须分开在数年里申报，如建立贷款的费用通常要求在五年内上报。需要定期更换的资产折旧部分，如地毯、热水系统，则应根据使用年限来计提折旧。
还可以申报房产工程折旧，这包括房产的建筑成本，如住房本身、车棚、封闭车道和围栏，以及厨柜和浴室柜等建筑物内的固定物件。
不能申报的费用
你不能申报购买和出售房产的费用，或房屋出租之前的整修费用。这些费用应计入出售房产时的利润或资本收益中。
在澳洲投资房产，退税收入也算是一笔不小的收入，很多投资者因为不了解澳洲的税务体系而忽略了这个重要的环节。上面所列出的所有费用，您都要保留好 收据（Invoice）以备需要退税的时候申报。
由于澳洲的法律体制比较健全完善，想要通过法律漏洞来获取税务减免是非常困难的。因此，大多数澳洲本地的高收入人士都是通过购买投资房的形式来获得合法税务优惠的。
申请抵税可以为您带来更多的投资回报，从而变相增加了您所持有的投资物业的价值。这样，您所节省下来的现金就可以充分利用到其它地方。

关于在澳洲买房，税务问题也是大家比较在意的问题，包括需要缴纳哪些税，如何减免税等等，所以对于在澳洲买房必须要知道的一些税务知识是大家在购房前应该了解的，那么今天就跟随我们一起了解在澳洲买房要知道哪些税务知识吧。
1、如何将你的澳洲房产土地税支出降到最低？
在澳洲，土地税是由不同州政府或地方政府所收取的（个别地区如北区是没设土地税的）。而投资人所要支出的土地税金额是基于他在一个州份或地区中，名下所持有的土地未发展前总价值（就是还未在土地上盖房前的土地价值）来计算的。一般情况下，只有投资物业才需要缴纳土地，而主要自住物业是可免税的。但投资者要留意在澳洲，不同州份及地区有不同土地税率，也有不同的土地税条例。
2、什么是物业财产税优惠？
物业财产税优惠是任何物业投资价值的一部分，它可以增大投资者的投资回报，扩大现金流。然而，要保证投资者有权获得最高的财产优惠额，必须有高级专业人士参与审核。财产税优惠是1997年所得税评估法例（ITAA1997）中所规定的。这项法规可以为投资物业的投资者减少他们被评估的收入。有几种物业财产税优惠可供物业业主、投资者、发展商选择，如：建筑税减免，物业折旧，物业税减免等。这些税项减免优惠通常简称为税收减免。
3、购买房后，物业出租后带来的租金收入是否要交相关税金？
需要。根据澳洲当地法律，任何人在澳洲所赚取的收入都必须交付税金。但是，在出租物业时，您同时可以享有物业的各项开支抵税的优惠，包括按揭，您可以雇佣当地的注册会计师帮您进行税收抵扣
4、哪些开支可以作为税收减免，以冲减所得税开支？
除了印花税以外，一切开支都可以作为税收减免。如购房贷款所产生的利息、装修翻新费用、赴澳考察房产的费用（主要为机票）、律师代理费、验房费等等，都可以用来抵税。建议贷款投资并强烈推荐投资者聘请专业会计，为投资者争取最大利益。
5、税收减免期有多长时间？
建筑费用主要成本每年可减免百分之二点五，减免期40年。部分认可的物业可减免达每年百分之四。固定装修和设施等按折旧方法计算。
6、如果在澳洲的房产增值后，将物业抛售后需要支付增值税吗？
需要。在澳洲投资房产，政府认为是一种投资行为，虽然澳洲房产可以随买随卖，但是澳洲政府不支持投机行为，因此政府规定，在购买一年内抛售的物业，物业增值部分须缴增值税50%，但在一年以后，则只要缴25%即可（同时可以抵扣任何可以抵扣的税费如律师费、会计师费、折旧费等等）。
7、如果在澳洲当地要将抛售，需要聘请专业会计师吗？
如果是海外投资者那在抛售物业的时，聘请一个专业的、了解自己状况的会计师是很重要的。他可以帮合法您省去许多需要交付的税收，使投资者的利益最大化。
8、为何要选择一名合适自己的会计师，他能带来有多大的帮助？ 服务：1、财政重组2、减轻负债3、公司组织结构4、税务计划5、风险管理6、退休计划
寻找相关潜在机会：1、减少利息支出2、减少负债时段3、增加现金流通4、税务计划5、财政状况分析：6、性价比分析7、收支平衡分析8、收益损失分析9、现金流通预测状况分析。
对于在澳洲买房必须要知道哪些税务知识，以上这些大家可以了解一下，在你买房的时候可能会有帮助，当然如果大家有其他任何关于澳洲买房问题，都可以直接通过在线咨询，获取澳洲金鼎专业购房顾问的帮助。
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