房地产开发成本如何财税处理

1 案例简介
1.1 “温暖二期”项目建设背景
南京市A 房地产开发公司的，以高品质的开发建设、优美的居住环境和一流的物业管理为南京市住宅小区树立了良好的形象，收到市民的广泛好评。公司经过全面认真的市场调研， 选择靠近 B 民族园，与“98 温暖住宅小区”相连的现南京市C 厂区内，开发中高档“温暖二期”住宅，与“温暖一期”仅一墙之隔，这为本项目的开发带来不可多得的商机。
根据南京市城市规划发展需要以及长江路片区控制性规划要求，A 房地产开发公司已同南京市 C 厂以定点拆迁的方式达成协议，获得该厂 32500 平方米生产用地。开发建设用地及土地用途的变更手续由南京市土地管理局和市规划局办理。根据城市规划和该市对产业结构调整的有关要求，南京市 C 厂搬迁至高新技术开发区内。该项目初步方案设计已经完成，“温暖二期”项目建议书已经经相关部门批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。
1.2 “温暖二期”项目概况
1、项目名称：“温暖二期”项目。
2、建设地点：南京市长江路。
3、建设单位：A 房地产开发公司。
4、企业性质：国有。
5、经营范围：主营房地产开发经营，兼营建筑材料、装饰材料、室内外装 饰。
6、公司类别：专营企业。
7、资质等级：城市综合开发二级。
8、企业概况：A 房地产开发公司是国有房地产开发企业，成立于 1992 年。
多年来，该公司先后成功的开发了“龙业大厦”、高隆职工宿舍项目、“98 温暖住宅小区” 等项目，总开发面积 32 万平方米，形成一定的开发规模，近年来得到较快的发展。
9、工程概况：“温暖二期”项目占地 32500 平方米，总建筑面积 82500 平方米，其中多
层住宅 55460 平方米，联排低层住宅 10540 平方米，地下停车库 16500 平方米。经估算，工
程总投资 18452 万元，每平方米造价 2237 元。
10、资金来源：本项目建设资金完全由A 房地产开发公司自筹，不足投资通过预售房款解决。根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为 19.9%，财务净现值（FNPV=15%）
402 万元，投资回收期 2.7 年。投资利润率 17.7%。财务分析结果表明，项目的社会绩效和经济绩效较好。
2 案例分析
0.1 A 项目决策阶段成本管理
0.1.1 A 项目可行性分析
1、南京市商品房现状与市场需求 A 城市住宅建设速度加快，城市居民人均居住面积 2006 年达到了 11.2 平方米，位居全
国大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每户总建筑面积还比较
小。从南京市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。根据有关市场调查资料，按 1997 年年末南京市实有住宅建筑面积 28911.86 万平方米、套均面积 87.04 平方
米推算，存量住宅套数约 1370.61 万套，约有 1116.84 万人拥有住房，约 1589.16 万人则没有
住房。按照人均住房面积 27 平方米计算，这部分没有住房的人口可带来 42907.32 万平方米
的潜在需求。不仅如此，拥有住房的家庭中 20-30 岁人群约有 264.29 万人，这部分人群的住
房需求主要为初次置业需求，可为南京市商品住宅带来 1735.73 万平方米。再加上改善型住
房需求约 4019.79 万平方米，拥有住房家庭的商品住宅新增潜在需求约 5755.52 万平方米。再从每户住房总建筑面积来看，居民住房 60 平方米（指建筑面积，下同）以下的占 41.1%，
60-80 平方米的占 29.8%，81-100 平方米的占 15.9%，101-120 平方米的占 8.7%，121-140 平方米和 141 平方米以上的分别只占 2.8%和 1.7%，有近 86.8%的家庭住房面积在 100 平方米以下。随着居民生活水平的提高，收入的提高，部分高收入人群要求住房宽敞、舒适、功能齐备及居住环境典雅，每套住宅面积在 100 平方米以上住房户数将比现在有较大的提高，住房的升级换代蕴藏巨大的消费潜力。
2、居住环境
“温暖二期”项目建设地块位于宜佳园 1 公里处长江路主干道西侧，空气清新，水质优良，周围是江东北路、凤台路，主干道长江路向前直通市中心区。沿长江路一带的住宅区， 是南京市较早开发的商品住宅片区，区内人口众多（仅新行小区就有人口 10 万），商业网点密布，生意兴隆，呈现一派繁荣景象，与 B 民族园片区优雅、清新、和谐、宁静的环境形成鲜明的对比。随着“人与自然和谐发展”居住理念的建立，中高档住宅的更新换代将成为新的趋势，依托 B 民族园一流的社区环境，“温暖二期”住宅的开发建设具有无可比拟的区位优势。
3、交通方便
已建成的主干道长江路和江东北路、凤台路、中山东路、白下路形成小区四通八达的交通网络。公共汽车由南京市的东、南、西三个方向开往温暖小区，坐车由温暖小区至市中心只需 10 分钟，到火车站15 分钟，到南京市机场20 分钟。长江路连接换成东路和白塔路延长线，紧接春城路直达南京市机场。由另一条主干道穿金路课连接南京市南北方向交通动脉—
—杭州路，并与东西方面交通干线——文化路交汇，往南至火车站，往西至西市区，交通十 分便捷。
2.1.3 研究结论
本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，建设资金完全自筹，现场建设条件具备。针对商品房升级换代， 住宅建设由低档走向高档的发展趋势和南京市已有一部分收入较高的住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对南京市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。本项目开发土地利用南京市 C 厂生产用地，对盘活国有资产，推进国有企业产业结构调整，有明显的社会绩效。
0.2 项目设计阶段的成本管理
本项目的设计工作采用招标的方式。选择设计单位必须满足以下要求：竞标公司必须有
设计甲级资质，参与项目的设计人员必须有三年以上的相关设计经验。招标文件中明确规定， 中标后的设计人员必须和投标时推荐的一致，否则不予签订合同。图纸设计完成后，要聘请优秀的造价咨询公司对设计成果进行评价，主要是优化设计成果，对设计中的不合理的部分进行分析和综合评价，经建设单位报批后，由设计单位予以改进。包括设计中钢筋含量、建材选用、梁、板、柱的布置、尺寸、建筑标准、设备选用等。
0.2.1 建设方案设计
在进行了现状调查、市场分析和项目定位之后，公司开始进行项目的勘察设计工作。为 了进一步规范开发项目的成本管理，有效控制建安成本，提高工程设计质量，公司制定了建筑工程设计管理办法。将建筑工程设计划分为三个阶段，分别是方案设计、初步设计和施工图设计。在项目的设计过程中，主要做好对这三个阶段的成本管理工作，在保证工程质量和房屋使用功能的前提下，有效控制建安成本，使工程设计更加经济合理。
虽然设计质量和设计成本呈正相关关系，好的设计要付出较高的设计成本。但设计是控 制建设投资规模和提高经济效益的关键，本开发公司为确保设计的质量，要求设计项目内容尽量完善，各专业之间要相互交图，这样可以减少因设计变更、延长工期所增加的费用。
“温暖二期”的片区规划为：南京市规划局已对长江路沿线B 民族园片区做过控制性详细规划，以园林旅游、休闲娱乐和高档住宅为主。目前，该片区市政配套设施齐全，周边环境还将进一步改善。“温暖二期”的总平面布局是总平面略呈“T”形布局，由 4 个地块形状较为规则、大小不同的庭院式住宅建筑群组合而成，中心花园布置在小区中部，下设地下停车库，利用不规则地形布置网球场和休息厅，小区设南北两个主出入口。在小区总平面规划范围内，合理布局区内空间，与“98 温暖小区”内空间视觉相呼应，风格相协调。
0.2.2 施工图预算
施工图是指导项目施工建设的主要文件，要控制整个项目的总成本，必须严格控制施工预算。施工图设计严格按照决策阶段确定的设计原则、设计范围、设计内容和预定投资额进行。对施工图进行限额设计，成本管理的重点放在初步设计工程量控制方面，控制工程量是施工图设计工程量的最高限额。在设计阶段可能会发生局部修改、变更，引起设计成本发生变化，如果这种变化是在预算的范围内，则是允许的，但须经核算与调整。若设计方案发生重大变更时，必须重新编制或修改最初的设计方案，重新编制和修改初步设计概算。在施工图设计阶段，聘请专业的造价工程师进行造价概预算、造价审核、造价咨询等对各个成本管理环节严格把关。在施工图设计的初期阶段，造价人员编制施工图概算，为设计限额的编制提供参考；在施工图设计的完成阶段，依据完整的施工图和施工图设计过程编制施工图预算， 为考核限额设计工作的完成情况提供依据。公司初定的目标是施工图决算不得超过施工图预算的 5%，施工图预算不超过施工图概算的 5%即可。具体的施工图的造价核算由成本控制部负责。
0.3 项目招标阶段的成本管理
0.3.1 招标内容
项目土建工程，包括基础；土方回填；由变电房低压配电屏引出至各下级配电间的电缆预埋管道以及楼内所有供配电、空调、弱电的管沟，埋地电缆管道；进入地下室车道(从入口
起坡处开始计算)和侧面挡墙、散水、台阶；防雷接地及强弱电接地网；钢筋硅结构；楼地面 垫层和找平层(包括室内防水层)，架空层、地下室、设备间地面；地下室防水层；所有预埋钢筋、预埋吊件；所有给水主管、排污主管(安装至给水和排污间)，室外的给排水管道(不包括虹吸排水和消防给排水)和以及按本工程招标发放的图纸资料的全部内容。
0.3.2 招标方式
本项目实行公开招标，法定监督机构是市招标投标管理办公室。
0.3.3 资格预审
为了保证资格预审的科学性、公正性和严格性，工程资格预审严格按照一下步骤进行： 首先由开发商和招标代理公司共同起草初步的资格预审办法；然后将资格预审的初步方案交监督机构，由评委核定资格预审办法，并在出售的资格预审文件中明示资格预审办法。本工程最终采用综合评议法作为资格预审办法，主要考察指标包括通过 ISO9000 认证、项目经理必须是一级项目经理、项目经理类似工程业绩、技术负责人、财务状况(提供经审计的财务报 表，可用于本工程的流动资金数额不低于 2000 万元)、公司的资质等级必须具有房屋建筑施工总承包一级以上、重合同守信誉等。
0.3.4 评标程序的制定
评标程序的制定主要是遵循“公平、公开、公正”的原则：
（1）评委专家在开标前三小时随机抽取，通知专家时不告知评审项目名称及项目的评标 地点，只告知集合地点，由招标单位统一送至密封的评标点后，关闭所有的通讯工具。
（2）评委阅读投标书，整理资料。评标小组可分为技术组和商务组，分别阅读投标书， 整理资料。对投标文件中不满足招标文件要求的，不清楚、不明确之处要进行专门标注和记录，整理出需要投标人澄清的问题。
（3）投标文件的澄清。开标以后，招标人和招标代理单位及评委可针对投标文件的内容， 要求投标人澄清，澄清问题一般以澄清会的形式进行，投标人须当面澄清由招标人、招标代理单位及评委提出的需要澄清的问题，并整理出书面资料（由投标人代表签字，加盖公章， 填写日期）。形成投标文件的有效补充。在澄清投标文件的疑问时，投标人不得对原投标文件做实质性的修改。
（4）初评。评标小组对所有投标文件进行审查，检查投标文件是否对招标文件做出了实 质性的响应，以确定其是否为有效投标文件（按投标文件中的 5．10 条判断）。
（5）详评。分为技术评标和商务评标（并以商务评标为主）。
0.3.5 标底的确定
招标采用无标底招标有标底评标法，设有投标额上限。招标时业主不提前设标底，根据 投标单位的报价，去掉一个最高额和一个最低额后的算术平均值作为评标标底。由于投标单位自身报价一般来说接近于其企业成本，所以这种方法比较合理，最终的投标结果也会比较理想。
0.4 项目施工阶段的成本管理
施工阶段成本管理主要分为合同内造价管理和合同外费用管理。合同内造价部分是指施 工方和开发商通过协商，在合同明文规定的成本费用的固定支出。合同内造价成本管理的主
要手段是尽量减少工程的变更次数和变更程度，尽量减少现场签证。合同外费用主要是指未 在合同中明确规定的费用，如在招标阶段为简化程序，减少评标难度，部分质量要求高、市 场差价大的材料由开发商预先统一定价，在施工阶段由双方共同选定生产厂家并认证价格。 这类价格在确定工程控制价时计入不可预见费。
0.4.1 控制设计变更，促进工程造价的有效管理
（1）加强图纸会审，尽量把可能的变更控制在设计阶段完成。显然，在项目开工前变更 设计相对于在施工阶段进行变更的损失较小。因此，在施工之前，本开发公司组织企业内部专业技术人员和概算人员，对设计单位提交的图纸和设计概算进行审查，尽可能地把确实必须的设计变更提前到项目开工月日。
（2）加强设计变更管理，对所有变更进行严格把关。项目开发公司规定，所有的设计变 更都要由首先向公司提议，提供设计变更的具体内容，经施工、设计、监理、甲方四方签字确认才生效。并且根据变更重新计算费用，修改预算，为施工的成本管理提供参考标准。
（3）将进度款支付和施工工程的进度和质量相统一。进度款的支付和施工工程的质量和 进度是相互制约，相互影响的。如果超前进度付款会对工程质量和施工进度产生负面影响， 加大开发商的投资风险；如果工程进度款落后于施工进度，会影响施工单位地积极性，进而影响施工质量。为协调好工程款拨付和工程进度之间的关系，本公司要求施工单位每月底提交一份进度月报，详细列出本月完成地工作量和施工进度，经过现场跟踪审计单位工程师的审核后，再经开发商造价人员复核，最后有公司向施工单位拨付月进度款。如果工程没有通过审核，施工单位应该立刻进行返工，返工检查合格后再支付进度款。
0.4.2 在签订合同时明确规定索赔的相关内容
做好索赔工作的关键是索赔提出的及时性、充分性、必要性和完整性。合同条款中规定 的索赔程序是：
（1）索赔应在索赔事件发生后 20 天内书面通知被索赔方，被索赔方在接到索赔通知书
14 天内给予签证，或要求进一步补充理由和证据。若被索赔方在 10 天内未答复，应视为该项索赔意向己被接受。超出索赔时限提出的索赔要求，被索赔方可以不予接受。
（2）索赔事件发生后，索赔应认真做好索赔事件发生后的周期记录，并通知被索赔方到 场，索赔事件记录必须由被索赔方代表签字。如索赔事件继续发生，被索赔方要求索赔方提交进一步地详细报告，直至事件影响结束。
（3）索赔方在向被索赔方提出索赔通知 20 天内，应向被索赔方提交索赔报告，并在事
件产生影响结束后 20 天内，向被索赔方提出最终索赔报告，报告内应简明列出事件性质、依据、相关证据和索赔款额等。通过“温暖二期”项目的房地产开发项目的全过程进行成本管理，达到了降低成本，控制风险、提高收益的目的。决策阶段的详细的可行性分析，从项目概况、用地状况、市场需求及竞争分析、成本估算、开发建设计划及销售计划、项目的经济及社会效益分析，使投资估算的精确度约在± 10%。对决策、设计、招标、施工等环节实施严格的成本管理，使得整个开发过程很少出现成本超支、浪费现象。因此，只有在开发建设项目中从决策到销售的全过程始终树立成本管理意识，推行以全面预算管理为核心的成本管理制度，运用限额设计，招投标，施工现场监理等一系列成本控制方法，对开发成本进行合
理管理，才能保证企业经营目标的实现企业的生存和发展。
3 总结
我国房地产业刚刚起步，只经过了十几年的发展，从理论到实践还有很大的提升空间。随着我国经济水平的不断提高，房地产业在逐步发展走向成熟的同时，也将面临更多的机遇与挑战。房地产开发项目的成本管理理论会随着房地产业的新情况而不断完善深化。笔者通过南京市 A 房地产项目的案例，尝试分析这种变化，期望对其它房地产建设成本管理提供一些有益的借鉴。
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这是个大问题啊！还是得咨询像锐立丰财税这样的大公司~