房地产行业，2008年所得税税前汇算清缴，怎么扣除

三十二个变化

1、计税工资。财税[2006]126号，从2006年7月1日起，计税工资从原来的800元（东北地区为1200元）调整为1600元，劳务报酬所得的扣除标准仍为800元。两法合并后，计税工资取消，形成内外资统一的工资核算办法，新企业所得税法实施条例第三十八条规定“企业实际发生的合理的职工工资薪金, 准予在税前扣除。”在现行税法中只有外商投资企业和外国企业以及部分高新技术企业才可以享受此项政策，此项条款扩大了工资全额税前扣除的范围，当然主要是取消了对内资企业按计税工资进行税前扣除的歧视性规定，同时避免了对于职工工资薪金这部分所得的同一所得性质的重复课税。执行日期是2008年1月1日起。
2、弥补亏损。原来只有外资企业季度盈利可以弥补以前年度亏损。现在内资企业季度盈利也可以弥补以前年度亏损，前提是中介机构出具的报告或者凭税务稽查的稽查结论。
3、《企业所得税年度纳税申报表》的第一行“销售（营业）收入”，旧表为主营业务收入，新表包括主营业务收入、其他业务收入、视同销售收入。对视同销售收入在计算业务招待费、广告费和业务宣传费时，基数没加进去，企业吃亏了。2008年的新表（讨论稿）又有变化，候教授讲到。
4、企业所得税税率的变化，过去企业季度盈利或新办企业在年度中间获利了，换算成全年的税率（小于等于3万元为18%，小于等于10万元且大于3万元为27%，大于10万元为33%）。现在变为直接用盈利额乘以相应的税率就可以了，不用换算成全年的利润找税率。国税发[2006]56号。现在两法合并后统一税率为25%，照顾税率为15%、20%（微利企业或高新技术企业），实施细则中规定的两档优惠税率分别为15%和20%。其中能够适用15%优惠税率的企业只限于国家需要重点扶持的高新技术企业；适用20%优惠税率的企业分有两种：一是符合条件的小型微利企业；二是在 境内未设立机构、场所的非居民企业，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的非居民企业。在此第二条所述的概念中，可以看出是对旧外资企业所得税法中预提所得税的调整，在过去，预提所得税的税率为10%，而在新法中有所调增。从2008年1月1日执行，不要要混淆。
小型微利企业是指：1）制造业, 年度应纳税所得额不超过 30 万元, 从业人数不超过 100 人, 资产总额不超过 3000 万元； 2 ）非制造业, 年度应纳税所得额不超过 30 万元, 从业人数不超过 80 人, 资产总额不超过 1000 万元。
5、广告费、业务宣传费和业务招待费过去的计算基数为两个，现在变为一个，就是《企业所得税年度纳税申报表》的第一行“销售（营业）收入”为基数。同时，服装生产企业（自2006年1月1日起）广告费由原来的2%变为8%。（国税发[2006]107号），制药业为25%。（国税发[2005]21号）广告费支出，超出比例部分的广告费支出可无限期向以后年度结转扣除。具体有1、考虑到高新技术企业推进新技术的必要广告支出，高新技术企业的广告费可在税前据实扣除；2. 粮食类白酒生产企业不属于国家鼓励类生产项目广告费不得在税前扣除；3.一般企业的广告费支出按当年销售收入一定比例（包括2%、8%、25%）扣除，超过比例部分可结转到以后年度扣除。广告费和业务宣传费在两法合并后将统一为15%。超出比例部分的广告费支出可无限期向以后年度结转扣除。
6、教育经费由原来的1.5%，现在变为2.5%。（财税[2006]88号文件）。教育经费、工会经费和福利费一律以计税工资为计税基数。工会经费以交纳的凭据为税前扣除的依据，如果没有上交不能税前扣除。教育经费现在必须是企业支付出去才可税前列支，否则已经计提的要进行纳税调增。应付福利费在新的财务通则规定不允许计提福利费，2008年税法将要与之保持一致。具体处理方法在35问的23问答复。
7、投资收益。旧申报表需要把投资收益还原成税前的，再找税率差补税。新的申报表改为不用还原成税前的，直接按照纳税申报表中的行次填列就可以了。同时，企业如果有投资损失的话，当年的投资损失只能用当年的投资收益来弥补，当年弥补不完的可以无限期往以后年度弥补。
8、关于新产品、新技术、新工艺的技术开发费。企业技术开发费加计扣除不再设置当年支出比上年增长10%的前置条件。按规定予以税前扣除150%，当年不足抵扣的，可以连续5年内补扣。同时研究开发的仪器和设备的，30万元以下的可以一次性进成本，30万元以上的，可以采取加速折旧（分双倍余额递减法和年数总和法）。 财税[2006]88号
9、公益救济性捐赠，原来在表中的“营业外支出”列支，现在单独填列，基数从原来的纳税调整前所得变为纳税调整后所得。自2008年开始，公益救济性捐赠的基数变为会计利润的总额，比例由过去的1.5%（金融保险企业）、3%（一般）、10%（文化艺术）、100%（红、农村教育、老、青）统一为12%。
10、关于新的财务通则与新的会计准则的变化，最大变化是：新财务通则注重的财务管理，比如说筹资的管理、投资的管理、资金运用的管理，以前盈余公积——公益金可以计提5%，现在只允许法定盈余公积计提10%。而新的会计准则注重的是会计核算，是具体的确认和计量，比如存货发出取消了后进先出法，引入新的会计科目，交易性金融资产代替短期投资、持有日到期投资代替长期债券投资、长期股权投资。无形资产明确了商誉不能作为“无形资产”管理核算。八项减值准备的借方科目统一为“资产减值损失”。其中长期资产价值恢复时不准调整账目。债务重组用现金清偿债务，营业外收入出—债务重组利得代替资本公积——其他资本公积。用非现金资产清偿债务营业外收入—处置非流动资产利得代替营业处收入—处置固定资产净收益。
11、税务局查补的应纳税所得额，原来为查补的税款直接乘以33%进行补税，现在查补的所得额并入当年的应纳税所得额，如果亏损就不用补税，如果盈利的话，不能用这个盈利额弥补以前年度亏损，而是直接补税，补税时用适用税率（小于等于3万元为18%，小于等于10万元且大于3万元为27%，大于10万元为33%）。
12、房产税。从2006年1月1日起，房产所附属不可移动的设备，如消防设备、中央空调、排水设备、智能化的设备等等，这些设备要并到房产价值当中，计征房产税。地下建筑物、人防通道等用于经营的也要征收房产税。（国税发[2005]173号文件）。纯地下建筑用于经营的房产按50%征房产税。
13、印花税。从2006年1月1日起，购入的不需安装的“固定资产”、或需要安装在“在建工程”科目核算的要缴纳印花税，税率为0.3‰。大地税发[2005]189号。房地产开发企业销售商品房、产权转移书据印花税由原万分之三变为万分之五。财税[2006]162号。低值易耗品，资本公积
14、土地增值税。财税[2006]21号，从2006年3月2日起，个人或单位购买的住宅房屋要交纳土地增值税。使用年限不够3年的要全额征收土地增值税。3-5年的减半征收土地增值税。5年以上的免征土地增值税。过去以投资或合作方式经营并且共担风险的，暂免征收土地增值税变为只要有一方是房地产开发企业就要征收土地增值税。国税发[2006]187号文件关于土地增值税清算问题。大地税函[2007]93号文件。
15、营业税。技术开发、技术咨询、技术服务、技术转让，这四技免征营业税。其中：技术开发、技术转让业务，是指自然科学领域的技术开发和技术转让业务。同时从2006年1月1日起，个人或个体工商业户应税劳务、出租劳务，没达到3000元的免征营业税（过去为2000元）大地税函[2005]109号文件规定。2007年又补充了2条减免税优惠：一是2006年1月1日起至2008年12月31日止，对高校后勤实体经营学生公寓和教师公寓、设在校园内的食堂，为高校教学提供后勤服务取得的租金和服务性收入，以及向师生提供餐饮服务取得的收入，免征营业税。但向社会人员提供服务取得的租金和其他各种服务性收入，按现行规定计征营业税。二是个人向他人无偿赠与不动产，包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况可以免征营业税，但要提供相关证明材料。
16、增值税。一般纳税人注销、辅导期的一般纳税人转为小规模纳税人的话，进项税额不用转出，也就是存货不作进项税额转出。同时如果有留抵税额，也不用退税了，即不征也不退。代销的货物超过180天没有收到代销清单或货款一律视同销售，作征收增值税。财税[2005]165号
17、个人所得税。个人购买住房未超过5年的，按财产转让所得征收个人所得税。离、退休的人员再任职签订劳动合同或协议的，可以扣除1600元，按工资薪金所得的九级超额累进税额计征个人所得税。同时也可以计提“三费”。2008年执行新规定。
18、国税发[2006]162号，个人所得税自行纳税申报规定：
（1）年所得12万元以上的；
（2）从 境内两处或者两处以上取得工资、薪金所得的；
（3）从 境外取得所得的；
（4）取得应税所得，没有扣缴义务人的；
（5）国务院规定的其他情形。
最近新下发的 人民共和国主席令第六十六号，关于修改《个人所得税法》的决定，于2007年6月29日起执行，即第十二条修改为：“对储蓄存款利息所得开征、减征、停征个人所得税及其具体办法，由国务院规定。”现为个人利息所得的5%。
19、安置下岗职工的优惠政策，大地税发[2006]42号，
（1）扩大享受优惠政策的人员范围
享受再就业税收优惠政策的人员范围，在原国有企业下岗失业人员、国有企业关闭破产需要安置的人员及享受最低生活保障且失业1年以上的城镇其他登记失业人员的基础上，扩大到国有企业所办集体企业(即厂办大集体企业)下岗职工。
（2）提高定额减免的标准
确定企业安置下岗失业人员定额扣减的标准为每人每年4,800元。劳动就业服务企业中的加工型企业和街道社区具有加工性质的小型企业实体安置下岗失业人员，原只可享受每人每年定额扣减2,000元企业所得税的优惠，现提高到每人每年可定额扣减4,800元城建税、教育费附加、地方教育附加及企业所得税的优惠。
过去安置下岗职工30%的经税务局批准可以全免营业税、城建税、企业所得税，
20、业务招待费：内资企业，由原来全年1500万以内5‰，超过1500万的3 ‰，外资企业原来全年销售净额1500万以下的不超过销售净额的5‰，全年销售净额超过1500万的不超过销售净额的3 ‰；全年业务收入总额500万元以下的，不得超过业务收入总额的10 ‰，全年业务收入总额超过500万元的，不得超过业务收入总额的5‰。两法合并后，统一按和业务相关的业务招待费的50%税前列支。
21、关于车船税的变化，国家税务总局令第46号，见7月20日会议资料上p132页（名称变化、费用标准变化）。
22、关于土地使用税的变化，国务院令[2006]第483号，大连市政府下发的文件 大政发[2007]74号自2007年1月1日起执行（外资交税变化，费用标准变化）。
23、《关于增值税专用发票使用的补充通知》国税发[2007]18号
24、国税发[2006]31号文件针对房地产开发企业广告费、业务招待费、业务宣传费的计算基数，要注意除了主营业务收入、其他业务收入、视同销售预收收入，不得做为三费计提基数，直到真正转为收入才能计提三费基数。第一笔销售收入之前发生的三费可以往以后年度结转扣除，结转期不得超过3个纳税年度。同时国税发[2003]83号作废。
25、财税[2006]1号文件规定：本规定自2006年1月1日起执行，新办企业在享受企业所得税规定期减税或免税优惠政策期间，从权益性投资人及其关联方累计购置的非货币性资产超过注册资金25%的，将不再享受相关企业所得税减免税政策优惠。比如：新办的独立核算的从事咨询业企业自开业之日起，第一年至第二年免征所得税。新办的独立核算的从事交通运输业、邮电通讯企业自开业之日起，第一年免征所得税，第二年减半征收企业所得税。新办的独立核算的商业、旅游业、饮食业、教育文化事业自开业之日起，经主管税务机关审批后可减免企业所得税。
26、《关于促进残疾人就业优惠政策的通知》财税[2007]92号。
实际安置的每位残疾人每年可退还的增值税或减征的营业税的具体限额，由县级以上税务机关根据单位所在区县（含县级市、旗，下同）适用的经省（含自治区、直辖市、计划单列市，下同）级人民政府批准的最低工资标准的6倍确定，但最高不得超过每人每年3.5万元。
27、《关于企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理问题的通知》财税[2007]61号
对企业取得的政策性搬迁收入，应按以下方式进行企业所得税处理五点：
（一）搬迁企业根据搬迁规则，用企业搬迁收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途的固定资产和土地（以下简称重置固定资产），以及进行技术改造或安置职工的，准予搬迁企业的搬迁收入扣除重置固定资产、技术改造和安置职工费用，其余额计入企业应纳税所得额。
（二）企业因转换生产经营方向等原因，没有用上述搬迁收入进行重置固定资产或技术改造，而将搬迁收入用于购置其他固定资产或进行其他技术改造项目的，可在企业政策性搬迁收入中将相关成本扣除，其余额计入企业应纳税所得额。
（三）搬迁企业没有重置固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告，应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额，计算缴纳企业所得税。
（四）搬迁企业利用政策性搬迁收入购置的固定资产，可以按照现行税收规定计算折旧或推销，并在企业所得税税前扣除。
（五）搬迁企业从规划搬迁第二年起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定扣除相关成本费用后，其余额并入搬迁企业当年应纳税所得额，缴纳企业所得税。
28、〈关于调低部分商品出口退税率的通知〉财税[2007]90号，自查7月20日会议资料上147页。
29、《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》国税函[2007]645号 ，见7月20日会议资料上P145页。
30、〈关于纳税人进口货物增值税进项税额抵扣有关问题的通知〉国税函[2007]350号， 见7月20日会议资料上P130页。
31、固定资产大修理支出变化。《企业所得税税前扣除办法》国税发[2000]84号中为“发生的修理支出达到固定资产原值20%以上”。新企业所得税法对于固定资产大修理支出的规定最实质的体现之一在于引用了计税基础一词。
新的企业所得税较现行税法更从实质的角度明确了固定资产大修理的范围。
(一) 发生的支出达到取得固定资产的计税基础 50% 以上；
(二) 发生修理后固定资产的使用寿命延长 2 年以上；
(三) 发生修理后的固定资产生产的产品性能得到实质性改进或市场售价明显提高、生产成本显著降低；
(四) 其他情况表明发生修理后的固定资产性能得到实质性改进, 能够为企业带来经济利益的增加。
计税基础，是指企业各项会计业务在按照税法规定而非会计规定进行会计处理后得到的账面价值。固定资产随着使用年限的加长，经过成本—收益比的考虑，通常修理支出也在逐渐减少，因而不可能一成不变的总在原值20%以上，配合固定资产存在折旧现象的特殊情况，修理支出也是一个动态递减的过程，因此新企业所得税法中的规定更为现实和合理。
32、新会计准则出台后，会计科目变化（19项30个科目变化）
1）“现金”恢复为“库存现金”(指狭义的现金)。
2）“短期投资”更改为“交易性金融资产”、“可供出售金融产”。
3）“长期债权投资”改为“持有至到期投资”。
4）“短期投资减值准备”和“长期股权投资减值准备”合并为“持有至到期投资减值准备”。
5）“物资采购”恢复为“材料采购”。
6）“在途材料”改为“在途物资”。
7）包装物和低值易耗品统一到“周转材料”科目核算。
8）“递延税款”分为“递延所得税资产”、 “递延所得税负债”。
9）“应付短期债券”改为“交易性金融负债”。
10）“应交税金”和“其他应交款” 科目取消，统一改为“应交税费”。
11）“应付工资”，“应付福利费”，“工会经费”、“职工教育经费”科目取消，统一改为“应付职工薪酬”。
12）“其他业务支出”改为“其他业务成本”。
13）“主营业税金及附加”改为“营业税金及附加”。
14）取消“营业费用”科目恢复 “销售费用”。
15）“商誉”从无形资产中分离为一级科目。
16）“所得税”改为“所得税费用”。
17）取消“应收补贴款”，并入“其他应收款”
18）取消“待摊费用”和“预提费用”。
19）新增加“投资性房地产”、 “研发支出”、“累计摊销”、|“未担保余值”、“库存股”、 “公允价值变动损益”、“长期应收款”、“未实现融资收益”。