土地增值税清算税企争议：清算单位的确定
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- 由于房地产开发企业开发周期长、销售房屋频繁，每次转让房屋均进行土地增值税纳税申报不具有可操作性，所以，财政部制定的《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条开创了预征—清算制度，即“纳税人在项目全部竣工前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”
由此可见，房地产开发企业土地增值税清算应该针对的是房地产开发项目。国税发[2006]187号规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。”何为“分期开发的项目”，由于国家税务总局从未发文明确，实务中引发了众多争议。在各省的土地增值税清算中，有的地方以“工程规划许可证”作为分期的标准，例如辽宁、安徽、宁波、重庆、厦门、湖北、海南；有的以“销售许可证”作为分期的标准，例如深圳；有的以税务局审核后的企业会计核算对象作为分期的标准，例如大连；还有的并未发文明确。清算单位的不确定使得纳税人无所适从。
结合国家税务总局公告2016年第18号第四条，土地增值税应税收入计算为：含税收入-增值税应纳税额=含税收入-销项税额=含税收入-（全部价款和价外费用-土地价款）÷（1+增值税税率）*增值税税率=不含税收入+土地款抵减销项。因此，在土增税清算时，土地成本在销项抵减的税金应当在收入中加回来调整。...
首先，财务工作人员要对房产的销售收入进行清理并编制表格。如果是全部都已销售并开具发票的还好计算，那计入土增清算的收入就是主营业务收入-房屋销售收入。如果只是部分已销售并开具发票的，那么就要清理那没有开发票房屋，哪些是自用或出租的，这部分是不用缴土地增值税的；除了自用或出租的房屋，还有一...
房地产企业在执行土地增值税清算时，面临着一些实际操作上的挑战。根据《土地增值税暂行条例》，土地增值税的计算基础是土地和建筑物的增值额，采用30%-60%的累进税率。然而，由于房地产项目的复杂性，包括众多的成本核算，使得实际操作中清算工作颇具难度。目前的征税方式是预征，即在项目销售预期收入阶段征...
因此，该房地产有限公司销售的甲乙两套商品房，合同总金额合计350万元（不含税），虽然客户只交了首付款，房地产公司仅开具了部分发票，但在进行土地增值税清算时，按上述规定，则应按照合同约定的总金额350万元（不含税）确认为土地增值税收入。情形三、销售合同面积与实际测量面积不一致 某房地产开发有...
一、土地增值税清算的基本概念 土地增值税清算是指对纳税人在房地产开发过程中产生的土地增值税进行核算、申报和缴纳的过程。清算的目的是确保纳税人按照法律规定缴纳应纳税款，防止税款流失和偷税漏税行为的发生。二、土地增值税清算的条件 根据相关规定，纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算...
