个人住房满5年减免营业税

营业税

一、自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税。

——《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2009]157号)

应用示例：

2010年5月某人出售住房，合同转让价格150万,面积为145.13平方米,为非普通住房，其获取房产的时间为2008年9月，未满5年。

营业税及附加税额（指城市维护建设税、教育费附加及地方教育费附加，下同）＝150*5.55％＝8.325万元

二、个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

——《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2009]157号)

应用示例：

2010年5月某人出售住房，合同转让价格90万,面积为85平方米,为普通住房，其获取房产的时间为2007年3月，未满5年，房产原值为72万元。

营业税及附加税额＝（90-72）*5.55％＝0.999万元

应用示例：

2010年5月某人出售住房，合同转让价格300万,面积为256平方米,为非普通住房，其获取房产的时间为2004年3月，已满5年，房产原值为220万元。

营业税及附加税额＝（300－220）*5.55％＝4.44万元

三、个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

——《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2009]157号)

应用示例：

2010年5月某人出售住房，合同转让价格100万,面积为120平方米,为普通住房，其获取房产的时间为2004年2月，已满5年。按规定减免营业税及附加税额。

四、纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。

——《 人民民共和国营业税暂行条例》 人民共和国国务院令第540号

个人所得税

一、对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

——国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（国税发[2006]108号）第二条

应用示例

某人将其所有的未满5年的住房转让（普通住房），转让价格100万元，其购置成本为80万，购房时缴纳契税1.6万元，购房维修基金1.6万元，购该套房产实际支付的按揭贷款利息10万元。个人所得税税率20%，不考虑其他因素。

应纳营业税及附加=（100-80）*5.55%=1.11万元

应纳个人所得税=（100-80-1.6-1.6-10-1.11）*20%=1.138万元

二、纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《 人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定应纳个人所得税额。具体比例由省级地方税务局或者省级地方税务局授权的地市级地方税务局根据纳税人出售住房的所处区域、地理位置、建造时间、房屋类型、住房平均价格水平等因素，在住房转让收入1%-3%的幅度内确定。

——《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）第三条

应用示例

某人将其所有的住房转让，转让价格120万元，他未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额，税务机关按1%核定征收其个人所得税。

应纳个人所得税=120*1%=1.2万元

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